上海楼市迎来大消息!

雅居新城 2017-07-26 14:53:00
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7月4日,上海市宣布的两块“只租不售”(即使用用途只有租赁选项)土地,今天正式成交!据上观新闻报道,今天下午14:00,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。

7月4日,上海市宣布的两块“只租不售”(即使用用途只有租赁选项)土地,今天正式成交!据上观新闻报道,今天下午14:00,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动,上海积极推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。

此次成交的两幅地块,一幅位于浦东新区张江南区,土地面积约6.5公顷,可建建筑面积约13万平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价为5569元/平方米;一幅位于嘉定区嘉定新城,土地面积约2.85公顷,可建建筑面积7.13万平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米。此次竞得两幅地块的,均为国有企业。

从成交的结果来看,真可谓,既在情理之中,又在意料之外!情理之中的层面很好理解,由于此前这两块土地已经公告(7月4日)采取只租不售的模式,所以成交之后,这两块土地主要用于租赁用途,这一点是无可非议的。

此前,让大家充满疑问的是,究竟上海方面会如何操作“只租不售”模式。如果完全按照市场层面操作,那么房地产开发商很难只通过租金收入,覆盖成本,获得利润,现金流层面也会受到影响。然而,今天的拍卖结果告诉我们,我们多虑了(起码暴哥多虑了)。

根据上观新闻的报道,我们不难发现,两块土地的最后拍卖的楼面价分别为:张江地块方面,成交楼面单价为5569元/平方米;嘉定地块方面:成交楼面单价为5950元/平方米。可能有朋友会说是不是算错了?难道少一个零?根据上观新闻提供的数据(暴哥算了几次)来看,最终的楼面价确实不到6000。

6000元的楼面价,最终开发商的成本是多少呢?从房价公式中我们可以粗略推算出来。据房价公式:房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。上述公式是房地产开发商卖房时候的公式,现在只租不售模式下,已经不适用了,尤其利润层面被清除,税费方面可能也会有优惠。

也就是说,新的只租不售模式下,房屋成本应该是: 土地成本+开发费用+建安成本+税费(具体会有减少,姑且算作10%)。把楼面价6000代入新的房屋成本公式,那么会得到成本大概是12000。

租金回报率多少?目前,在嘉定地块周边,出租一套90平米的大概需要4100。这么计算,开发商通过房租收回成本只需要:21年!年化率收益率大概是4.5%左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。

然而,这么算其实有一个问题,就是既然楼面价给的这么低,那么租金方面似乎也不应该按照市场行情来走。而且,大家可以看到,本次“只租不售”拍得土地的都是国有企业。

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