上海楼市:哪个郊区在上海郊区中潜力脱颖而出?看看内行人怎么说

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，请问您，哪个郊区在上海郊区中潜力脱颖而出？

回答：松江应该是上海几个郊区里发展得较快的。几日前，松江区第五届人民代表大会第九次会议开幕，公布了不少好消息。去年，松江经济实现逆环境下高质量发展，实现地方财政收入220.62亿元，同比增长4.8%，连续60个月保持正增长，增速位居全市排名前列。预计实现地区生产总值1620亿元，同比增长4%，增速位居全市排名前列。今年松江将加快沪苏湖铁路和松江枢纽建设。启动轨道交通12号线西延伸建设。加快推进沪松公路快速化、嘉松公路南延伸。开工建设有轨电车T2线西延伸。

提问：曾叔，你好！父母名下两套房： 一套真如老破小 租金3500价值180万。一套阳光威尼斯板块九十平米的房子 租金4500，价值四百万出头，地铁十四号线附近。我作为户籍独生子女有一套正背负贷款180万的大华次新二房 这房子现在和父母共住。现在每月还贷是靠父母名下两套房子租金和自己的公积金维持。考虑到今后趋势 对父母名下两套房产的流通性和价值增长性有所担心，想在不增加杠杆又能维持共计八千租金的前提下，进行房产更换和整合，请您提提思路，谢谢。是否有必要换房，去换上海其他哪里板块的房子或者学区房之类的。

回答：你好，可以考虑两套房置换一套近郊次新，比如大虹桥，三林都可以考虑，租金到8000不难。这样打法比较麻烦的是税费成本比较高，如果现金流紧张，暂时不用操作的。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好，请教一下刚需自住300万-400万之间上海宝山顾村板块可以考虑吗，看2035规划宝山也会成为上海市级四大副中心之一。或者有没有其他推荐投资的板块？顾村板块目前考虑顾村公园周边如保利叶语，文宝苑，采菊苑这些盘，每个小区的楼龄不太一样，在这些小区附近近地铁，学校（刘行新华实验学校、鹿鸣学校），医院（复旦华山），超市（沃尔玛），感觉配套齐全。作为上车房，是否值得购买该板块，并且考虑日后如果换房，是否好出手？

回答：你好，宝山顾村只有自住属性，不太可能成为真正意义上的市中心，上海发展北侧不是主攻方向。你说的这些小区自住倒是不错，如果你在7号线沿线上班的话，可以考虑。不过400万在大虹桥辐射区也有不错的选择，升值性更好一点，细节需要结合你的通勤等因素来考虑的。

提问：曾叔你好，上海户口，上海社保，上海名下没有房产，想买首套，但是人不住在上海，房子用于保值增值投资，买来后，希望房租租金能抵月供，或者月供自己再加几千元也行，房子以后也有升值空间，首付四百万现金左右，有什么楼盘建议吗？

回答：你好，你要租金低月供，那基本上杠杆就不能放太大，那这个总价预算只能在大虹桥、三林、浦江、大场一带考虑。具体楼盘参考内部资料。

提问：你好，曾叔，我想把北苑家园紫绶园房子卖啦，但是我又怕房价还会上涨，卖了房子钱也就是做做理财或别的投资，我怕卖完以后房子上涨，我会后悔，曾叔建议卖吗？

回答：你好，这个问题本质就是有没有比一线房产投资更好的资金处置方式。有两方面影响因素：一是时间维度，二是驾驭能力，第二点上把理财改为炒股一样。从时间维度上看，理财是一种短期能看到收益，长期损失机会成本的。如果你的钱是长期不用的，一线房产收益一定是远高于理财的；你的钱2-3年内要用，持有房产就是不考虑流动性，这么短时间也不能确定说有收益。

从驾驭能力看，理财相对简单但分化极大，房产难度次之，炒股最难（炒股的时间维度=房产的）。理财看似简单，但是由于标的和规则不同，很多理财挂钩期指、外汇，本质上对赌的结构化产品，亏损概率极大，这种品种一旦遇到就惨了。结论：个人认为，对于普通人，短时间不用的钱，买自己看得懂的理财或货币式基金，用低收益获取安全性；长期不用的钱，持有北京房产最靠谱。北苑家园所在的北苑板块从投资角度看还不错，但是紫绶园属于老校区，可以考虑置换到回报率更大的板块。

提问：曾叔！您好！总价500万在南山有好的楼盘推荐吗？房票不易，娃六年后上初中，想兼顾学位和投资，感谢！

回答：你好，南山口碑不错的小学有育才一小，二小，麒麟小学，文华学校，荔林小学，科苑小学，学府二小，北师大南山附小等。按照这个范围淘淘小户型。 南山小学水准略弱于福田，和中学一起才能带动房价。 但是上一波都涨得太狠了，现在只能淘淘笋。 鼎太风华、诺德国际的一房，两房重点关注。

提问：曾叔你好，家有17年6月的女娃，23年幼升小 。目前对口徐汇光启小学，初中徐汇中学和市四。之前是想读民办，加上预算（总价450万以内）有限就没买学区房。现在民办摇号了，考虑预算和年限，可能就师三和徐汇一中心？（不确定是否够）您觉得是否要拼个学区房呢？

回答：你好，上海有近一半的初中毕业生考不上高中，考上高中的也只有不到30%能考上一本。要上一本就要进市重点高中，进市重点高中就要读优质初中，而小学基础打牢固了在初中更容易进到头部，拿到推优或者分配到校的名额。所以学区房是十分必要的，而且要双学区。还有不到3年幼升小，要抓紧了。

提问：曾叔，你好！一直关注你的，分析很精辟，贴合实战。坐标上海，三套商品房准备出售，到手现金1500，打算买康桥绿宝园别墅过2300左右，或者唐镇白金翰宫2500，你觉得我的方向正确吗？这两个别墅区如何取舍？

回答：你好，投资角度来看，我不建议你这样置换操作。如果是打算自住，土豪请随意。从流动性上来看，高层〉洋房〉别墅。有些买豪宅的朋友以为和普宅的涨幅是对等的，投资逻辑是一样的，其实完全不是。比如认为买2000万一套的房子，跟着大盘涨10%就是200W的收益。事实是豪宅的市场圈子其实很小。2000万持币在手选择面比较大，从大平层到别墅。有点像太子选妃，市场很大。但是2000万的房子出售，难度就非常大了，买家选择面广，任何一个细微缺陷都是大折损。卖豪宅好比公主择婿，接得住的毕竟少。而且二手市场需求少，对于愿意买别墅的土豪，除非是真正稀缺的项目，否则不会接受二手。投资的话，3套500万高层肯定涨得比一套2000万别墅快，而且出手更容易。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，买产证还没有下来的二手房可以吗？交易的时候需要注意哪些问题？

回答：你好，双方应当签订详尽的书面协议，确定双方的权利义务关系，以免引发不必要的纠纷。买这样的房子，你首先要有心理准备。你现在要买的房子的房产证还没办下来就属于产权没经过确权。因此，你们的买卖行为不受法律保护。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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