3个月内两度入市,德信交投隐秀云庐缘何价格上涨?

来源：凤凰网房产上海站

9月24日，上海闵行区马桥板块新盘德信交投隐秀云庐二批次房源开启认购，认购意向金80万元，存款证明首套100万，二套300万，社保系数0.11分/月，预计10月29日开盘。

加推价格罕见上浮

根据公示信息，项目此次德信交投隐秀云庐加推142套收官房源，包含62套洋房和80套叠加，整体均价比前一批次贵了3639元/㎡。仔细来看，此次加推的62套洋房均价45028元/㎡，也比首开时每平米高出1175元。

当前政府对上海新房实行严格的限价制度，加推房源均价大多与前期持平，鲜有涨价情况发生，为何德信交投隐秀云庐可以整盘大涨3639元/㎡，洋房上涨1175元/㎡呢？

从一房一价表可以看出，隐秀云庐此次加推142套房源中，叠加产品有80套，占比56%，而首开时其别墅产品占比才24%，占比更多的高价别墅产品拉高了整盘均价也无可厚非。

那么洋房价格的上涨又是为何？

从下图可以看出，此次加推的8层洋房只有一栋，位于小区倒数第二排，在洋房里算是中间位置。另外，首开入市时隐秀云庐推出了7栋洋房，其中不少楼栋靠近马路，价格上会有一些让步。

（隐秀云庐二批次房源，红色为洋房，黄色为叠墅）

德信、交投上海首秀，喜忧参半

隐秀云庐由德信地产集团和浙江省交投地产集团有限公司联手打造，两家公司都是杭派开发商。

去年今日，全国土地竞拍政策尚未收紧，德信在全国各地疯狂扩储，基本都以高溢价拿地，更是收获了许多”地王“之名。去年的5月28日，德信地产以12.28亿元竞得成都天府新区商住用地，溢价率80%；6月4日，7.25亿元摘得江苏徐州地块，溢价率高达135.39%。

不计成本的激进扩张也反噬到德信的楼盘销售端。

最近几年，德信楼盘遭遇滞销、维权的现象时有爆出。2020年7月，苏州德信望澜庭一次拿证分批销售，涉嫌捂盘不说，开盘一个多月仅卖2成，原因主要是比周边竞品备案价贵了4000元/㎡；江苏南京、无锡、徐州、温州等地多盘出现装修减配、漏水、违规销售等乱象，针对德信口碑的质疑声不绝于耳；

在浙江大本营杭州、温州、金华等城市，甚至有业主制作了“德信维权楼盘一览表”，主要问题涵盖：装修标准低、捆绑车位销售、减配、延迟交付、漏水等。

杭州开发的德信天空之翼，因存在开发商隐瞒项目不利情况、变更样板房、强买强卖、拆分销售、用材清单工程量与实际不符等问题，引发业主强烈不满从而撰写了长达66页的《德信·天空之城楼盘问题诉求书》。

即使是异乡人首入上海，德信也丝毫没有手软。2020年7月30日，德信&浙江交投联合体击败旭辉和金茂，以总价13.65亿元竞得闵行区马桥镇闵行新城MHC10801单元07A-01地块，楼面价27814元/㎡，溢价率28.17%，比隔壁玖玺地块楼板价高了8614元/㎡。

从拿地到入市，德信交投隐秀云庐只用了一年时间。

这块容积率1.2、出让面积4万方的土地，先天条件限制颇多：地块全装修比例不得低于50%，中小套型比例不得少于60%，地上建筑限高24米。

最终，德信造出460套可售住宅，其中6-8层的小高层304套，4层叠加别墅156套，可谓物尽其用。

约三个月前的6月29日，德信交投隐秀云庐首开推出318套房源，认购人数为251组，认购率约78.93%。按照项目方官宣透露的11.81亿营业额计算，隐秀云庐首开卖了约8成的货值，这一成绩只能说差强人意。

在开盘之后，隐秀云庐又经历了几个月的续销时间，项目方做了许多努力，比如全民营销、推荐有礼等等。到9月4日官微还在给一期没卖完的十几套洋房做广告。

上海网上房地产显示，目前隐秀云庐一批次房源已售272套，可售46套。

别墅区的特殊楼盘

细究隐秀云庐的成绩不温不火的原因，或许与其价格和产品定位有关。项目位于闵行旗忠别墅区，这里成片高端别墅，环境清幽静谧。项目距离地铁站将近6公里，注定了未来业主无法直接通过地铁通勤。

或许可以说隐秀云庐的目标客群并不是无车族，但项目多为小户型，400-600万的总价区间，也意味着隐秀云庐并不算是所谓的高端项目。

这样矛盾的设计让项目处境比较尴尬，刚需族担心通勤距离，改善族觉得户型太小。

闵行马桥自去年8月碧桂园玖玺开盘之后，近一年没有新房入市，因此没那么优质的隐秀云庐的到来，依然能吸引不少客户。

当时碧桂园玖玺开盘也经历了一些困难，6月开盘认购太少没摇号，8月开盘也只有84组认购。而当时玖玺的开盘价约45850元/㎡和48563元/㎡，产品为低密洋房、叠墅、合院，比隐秀云庐多了合院产品，整体价格却差不多，如今看来性价比十足。

如今隐秀云庐又赶上了第四批入市的列车，整盘只剩下142套房源，眼见收官在望。不过德信上海首秀真正的大考，或许并不是开盘，而是交付。