未来几年的楼市,任志强怎么看?

Ai智能家居 2018-07-26 17:13:10
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房地产的巨大需求是客观存在,仍然是经济支柱产业,非市场的调控政策会决定未来发展主导的方向。

文 | 居李说房(公众号:淘房有品)

2018年7月23日,博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上,原华远地产股份有限公司董事长任志强做了主题演讲,现做一些梳理供大家参考。

从数据上看,中国真正户籍城镇化率只有44%,而全世界欠发达地区这个城市化率平均也在45%以上,发达经济体的城市化已经达到80%以上,美国是90%以上。要想实现小康目标和基本现代化的目标,必须让我们的城镇化率达到70%以上,我们离要实现的目标还差的很远,中国在未来的发展中,城市化是让中国富起来的一个基本条件。

在全国的住宅总量里,商品房占30%都不到,福利房分配性的住房和保障性住房占的比例很大。很多人购买新房的时候,只是把旧房卖了以后,购买了新房,其中相当一部分还存了一部分钱,在国际上来说,都以实际收入和债务负担做比较,但中国的特殊性就是存在这样一批用低价购买了大量房改房的人,在转换房改房的时候,获取了大量的货币资金,在变更和改善住房的过程中,他们并没有掏自己的本钱,实际上这种置换是和收入没有任何直接关系的。因此在债务负担上来看,也没有形成对家庭生活的压力。

另外独居生活的总户数在不断加大,过去三年,独居家庭的增长率每年大概有30%多,未来几年可能还是越来越多,到目前大概有7500万户左右,大概占城市总人口数的6%,但是在北欧呢已经接近于40%,欧洲呢基本上在25%左右。中国在未来的发展过程中,可能也会达到20%或者更高的水平,那就是要在现有的基础上增加2倍到3倍,几年以后,可能独居家庭会达到2亿用户,所以对住房的需求来说,仍然是巨大的。

支撑房地产高速发展的巨大需求是存在的,而政府在土地配置上错位,大城市人口需要一个迁移数量多的地区土地供应反而不足,再加上采取限购政策导致流动性和房价被严格限制,市场供给严重不足,结果是全国普遍的房价在继续上涨。

房地产是中国这个经济的支柱型产业,这个社会地位是不会轻易改变。从今年1-6月份的统计数据看,上半年基本情况是投资主要是靠房地产支撑,税收和税外的其他财政经费的这个收入,主要也来源于房地产市场,大概十几万亿的这个中央和地方的财政收入中,仅房地产和房地产相关的收入就达到了3万多亿,这个比重是非常非常大的。而目前的情况是地方财政压力巨大,短期内房产税也不能够改变地方政府财政的现有的收入收支情况,所以不会出台房产税。

在一个非完全市场化的房地产市场的这个调控程度下,政府的政策可能会决定未来发展主导的方向。但是老百姓的消费欲望,实际上是在和政府政策之间取得博弈的一个过程。那么开发商更多的是旱天也要想法带把伞,但是要放心大胆的往前走,虽然艰难,但可以前行,市场还是存在的。

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