从4万+/㎡到5.8万/㎡,周浦新房到底值多少钱?

    周浦板块的房价一直都是谜一样的存在。

    去年新城西岸公园5.8万/㎡首开之后，接下来几个项目大多都是以这个价格开盘入市，但是在一众5.8万/㎡的项目中，不乏有明天华城、浦发东悦城这类以“4”字开头的项目，一再刷新了人们对周浦房价的认知。

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    神奇的周浦房价

    我们先来看下周浦几个已开盘项目的具体情况：

    新城、东原、保利项目均价逼近6万/㎡，而柏澜晶舍、明天华城价格在4字头，浦发更是“低的离谱”，只有4万出头。

    我们不难发现，周浦新房房价从4.1-5.8万/㎡，价格跨度相当大，而5.8万就是目前周浦房价的“天花板”。

    再看下几个项目的认筹情况，4万+的项目基本认筹情况都不错：

    l  柏澜晶舍认筹数接近房源套数，开盘后迅速清盘。

    l  明天华城认筹数超过了房源套数，开盘日光，十年老盘就此清盘。

    l  浦发东悦城虽然认筹率仅有51%左右，但大小筹全天成交300+套。另一方面板块内持续供应、需求饱和有一定的关系。

    5.8万/㎡的项目普遍认筹数都要大大少于所推房源数，但是经过一定时间的续销期，也几乎都卖的不错：

    l  新城西岸公园三次开盘共857套房源，经过一年多的销售期，目前剩余房源并不多，而且是以总价较高的大户型为主。

    由此可见，周浦均价5.8万/㎡，市场普遍能够接受这个价格。

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    为什么5.8万/㎡的项目卖得好？

    笔者以为5.8万/㎡的项目能卖得好主要有以下三个原因；

    地王效应明显

    2016年周浦一地块经历了37家房企的70多轮竞拍，最终成交楼板价4.36万/㎡，由保利拿下，这就是现在的保利首创颂，而在当时周浦的房价仅有4-4.8万/㎡。

    有自媒体传言保利这幅地块保本价将至8万/㎡，导致购房者对周浦房价的心里预期价位较高。

    2018年整体市场低迷，土拍基本零溢价，甚至多次流拍，没有显著特色的项目普遍开盘遇冷，市场活跃度并不是很高。不过在地王映衬下（当时保利尚未开盘），新城西岸公园的去化其实是不错的。

    高端房企进驻提升区域品质

    一个区域越是有发展潜力，就越是能吸引优质的开发商，优质的开发商又能带动板块提升配套，甚至拉动房价，就像大宁板块的金茂府，花木板块的星河湾一样。

    周浦板块前有九龙仓、绿地、世茂，后有保利、首创、陆家嘴集团等。

    以保利首创颂为例。

    虽说保利冠了“地王”名号，但在限价之下，这个由保利+首创两大房企的强强联手打造的项目，交出来的产品还是相当惊艳的。

    项目主力户型是91㎡3房，严格意义上的方正户型+南北通透+三开间朝南，采光通风效果优质，居住舒适；卧室均附带飘窗，南向阳台面宽3.6米；厨卫全明通透，宽阔开敞；同时又做到了动静分离，互不干扰。

    项目的装修标准在区域内也属于高配，先进品牌唯宝，高端酒店精选的高仪，欧洲家电市场占有率排名前列的博世，还有honeywell新风、日立中央空调等。

    可以说，500万左右买这样的品质3房，恰好对了渴望一步到位新中产们的胃口。

    一众产业园包围下的宜居板块

    众所周知，浦东新区是上海的产业高地，云集了大量的高端商业和产业集群，例如像张江科技园、金桥加工园区等，然而产业园区的居住属性较弱，居住用地也相对较少，大量在此工作的员工们居住需求只能外溢至周边板块。

    周浦就是那个恰好承接了外溢居住需求的板块。从位置上来看，周浦在浦东地理优势非常明显，四周的板块的都是产业发达，非常具有潜力的区域，并且周浦距离这几个板块都不到10公里：

    l  北面的张江科学城，升级为国际级别的科学城；

    l  东面的国际度假区，有迪士尼这个大型招牌在；

    l  西北面的“第二个陆家嘴”前滩正在如火如荼的建设中。

    因此，周浦板块很好地承接了这些产业园导入的高端人群的居住需求；同时，人流量的导入促使周浦板块的居住氛围也更加浓厚。

    周浦为什么适宜居住呢？

    交通：16/18双轨交穿过板块，距离外环出口仅3公里、距人民广场15公里、陆家嘴12公里路程。

    18号线线路图

    商业：万达广场和百联东郊两大商业综合体，还有“小上海”步行街、乐购、大润发等等，商业成熟度远超周边，在外环外的板块中属于相当好的配套了。社区多数自带沿街底商，日常生活需求均可满足。

    周浦万达

    教育：周浦目前有中福会幼儿园、育英幼儿园、周浦幼儿园、周浦小学、华东师范大学附属中学等，特别是2017年又引进了澧溪中学、育才学校、周浦实验学校等多所院校，板块内还有尚德实验这类高质量私立学校，教育配套能级得以快速提升，一站式教育配套可以同时满足不同阶层的教育需求。

    澧溪中学

    医疗：除了本地人常去的周浦医院（公立二甲），随着上海国际医学园区的规划落地，上海国际医学中心、上海交大医学院、上海市质子重离子医院、上海同济宝隆医院等医疗机构入驻板块。

    周浦医院

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    为什么4万+/㎡的项目卖得也好？

    在板块优势之下，加上项目本身的特殊因素，“4万+”项目也不乏是抄底的契机。

    明天华城

    明天华城是个已经上市十年的老盘了，拿地时间早，注定了价格高开不到哪去。4.7万/㎡的装修现房，实景呈现的现代园林社区，加之近在咫尺的18号线和万达广场，构成了开盘“日光”的结果。

    本以为明天华城的价格基本是周浦目前的新房的底线了，笔者没想到近期开盘的浦发东悦城还能更低。

    浦发东悦城

    浦发东悦城房价更低，均价仅有4.1万/㎡，毛坯交付是便宜的原因之一；其次浦发身上还有“狱景房”、“墓景房”的标签在。北有监狱、东有公墓，事实确实是如此，部分购房者会对此比较介意。

    但风水这回事，笔者是觉得“信则有，不信则无”，比起变电站、垃圾站、化工厂等实实在在的不利因素，“狱景房”、“墓景房”只是听着膈应人。

    除价格因素外，浦发的户型多样，受众群体广，主力户型为71㎡1房，96㎡3三房，130㎡3房，刚需到改善的购房者都可以满足，这也是其热销的重要原因。

    73㎡1房

    96㎡3房

    130㎡3房

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    总结

    一个项目的定价，套用知乎某答主的话来说就是：“财务测算决定下限，市场环境和销售计划决定上限，产品规划决定内部结构。”

    开发商测算的下限和销售计划我们可能无法得知，但市场环境可以预期，产品规划是最直观呈现出来的东西。

    显然在周浦板块，5.8万/㎡的价格在大环境相对遇冷的情况下，比的就是产品力，产品足够出彩就会有人买单；4万+/㎡的项目，在同区域内的房价对比下，就算有一些瑕疵，也会有人接盘。

    能被市场接受的价格就是合理的，在当下的环境中，周浦房价5.8万/㎡或许有人觉得虚高，但市场自有其运行规律，就让一切留给时间去检验。

    对文中项目感兴趣的小伙伴可以添加小狐微信：shfocus021，备注具体项目名称~

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