中产改善真的难!人肉踩盘「沁和园」,800w只配买个1室户?

有个粉丝后台留言说，原以为揣着1000w，只要战线拉的够长，总可以在上海中环抄底一套豪宅！没想到陆陆续续大半年过去了，从前滩看到静安府，还是没看到心仪的。

看过的房子中，均价太高的，面积无论大小，都难以负担；均价便宜的，大部分都面积超大，总价太高。他一直在寻找中环线上的“均价低洼区”，还想再等等，看看有没有新项目上线？

这让我突然想到了最近粉丝群里热议的两个项目，普陀长风板块均价8w6的「沁和园」和价格待定的「瑞仕璟庭」！

于是我去实地踩盘了这两个同板块的项目！它们是抄底普陀黄金板块的机会吗？「瑞仕璟庭」还在建，我们就先看下9月底即将入市的「沁和园」~

No.1

房源：均价便宜，总价一言难尽

不知道是不是为了抢占一波“金九银十”的流量，「沁和园」加推的新房源将会在9月底10月初入市，之前有媒体爆料说「沁和园」周边在建的「瑞仕璟庭」原本也会在近期取证，现在看来会被沁和园抢先一步了~

1均价8.6w/㎡左右

售楼处工作人员介绍说，此次「沁和园」加推的4栋房源分别是：90-170㎡的平层和220-280㎡的复式。

具体户型为：90㎡一房，110㎡平两房，172㎡三房，245㎡四房，目前已经是精装现房状态，预估均价在8.6万/㎡左右。

172㎡三房两厅三卫 ▼

245㎡四室两厅四卫 ▼

2你能接受90平的1室户吗？

很多粉丝会把90㎡户型当做抄底普陀长风的好机会，但事实可能会让大家失望：

首先，90㎡房源是一室一厅一厨一卫的设计；

其次，人肉体验下来，和170㎡的户型设计相比，90/110㎡的房源户型一般，而且大门还很诡异的开在了大马路边上。售楼员坦诚说，这2个面积的房源原本是作租赁房规划的。

也就是说，你以为的抄底机会是，用近800w的总价在中环买一个一室户，房型还很一般，你甘心吗？有这个钱还不如去前滩或者真如看看。

▽ 可惜售楼处暂不展示户型图

3170㎡以上的大户型确实优秀此次加推房源中，90㎡以上房源除了110㎡就是170㎡，优质跳过120㎡-150㎡这类改善型需求面积段，直奔170㎡大平层。不知道这是不是跟ta的国外开发商背景有关？

「沁和园」是新加坡TGR集团联手国际知名建筑事务所和室内设计研究室，在上海打造的排名前列个项目，对标项目是同区域内例如「中海紫御豪庭」这类的豪宅，而这类豪宅大部分户型面积都在200㎡以上。

不过实事求是的说，国外的开发商的项目也要很多独特的优点，以TGR项目为例：

✔ 项目绿化率高，景观别致；

✔ 得房率较高（「沁和园」大户型得房率接近80%）；

✔物业管理水平很好

不得不说，「沁和园」170㎡及以上的大户型无论是房型设计还是小区景观绿化都很优秀。如果以均价8w6来计算，用不到1500w价格就能入住中环内普陀长风板块170㎡的大平层，还是很值得的。

No.2

板块：豪宅聚集地，不愧是长风

「沁和园」（西侧）马路对面就是「中海紫御豪庭」，外立面低调奢华，我随手搜了下价格，公寓二手房均价比「沁和园」便宜，但都是超大面积，总价动辄2000w+ ▼

公寓 ▽

别墅 ▽

再感受下「沁和园」周边其他项目的均价，名副其实的豪宅聚集区了 ▼

1优质板块资源

沁和园所在的板块是长风生态商务区，开发建设于2003年。当时苏州河滨水地区，及沿长风公园、中环线地块规划为现代服务区；云岭东路以北的中部地块为高档住宅区，也就是现在「沁和园」、「中海紫御豪庭」等项目所在的位置。

 ▽ 长风生态商务区：东起长风公园和华东师范大学，南临苏州河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线

在从真北路地铁站走去「沁和园」售楼处的路上，我注意了下周边环境，确实不错 ▼

「沁和园」周边实景图 ▵ 

2步行到地铁站12分钟

从13号线真北路站2号口出来，步行12分钟左右，1公里不到就到了沁和园售楼处门口 ▼

不过12分钟的路程，我却花了近半小时，因为「沁和园」小区标识不大，而且售楼处还藏在商业广场其中一个门面里，门外也没有引导牌。

售楼处所在的商业配套也格外冷清，少有一家有人的店面，还是因为在装修中，来看房的人更是寥寥无几。

可能因为只加推4栋楼，加上8w6的均价摆在那，所以底气十足，有“酒香不怕巷子深”的意思。

不过，长风板块向来都是普陀的豪宅聚集地，早前「沁和园」一期销售的时候，工作日整个销售团队加起来仅带看8组，周末每个销售仅限带看1组，中午休息不接待客户。

No.3

配套：齐全，但美中不足的是...

长风板块发展比较成熟，无论是交通商业，还是教育医疗都比较完善。

11km以内配齐教育&医疗&交通&商业

✔ 教育：绿洲幼儿园、华师大附小、华东师范附属第四中学

✔ 医疗：普陀儿童医院、普陀妇幼保健院，普陀中心医院也在2公里范围

✔ 交通：地铁13号线真北路站，15号线长风公园站（在建），到苏州河畔项目也仅仅是800米距离，自驾出行也非常方便

✔ 商业：下地铁就是近铁商业广场，此外周边还有长风大悦城、国盛时尚广场、苏宁天御国际广场、，苏州河畔对岸还有缤谷购物中心等等。

2美中不足的是？

不过如果非要问我有没有什么缺点的话，那可能就是项目附近找不到菜市场这个小bug了。 最近的菜市场也得1.7km，步行半小时左右，这样的路程，开车麻烦，步行又太久，且附近共享单车数量也有限。 ▼

No.4

周边「瑞仕璟庭」值得期待

鉴于「沁和园」户型面积跳跃性比较大，而且对改善型需求的不友好，我又在周边看了看别的项目，也就是同样被很多粉丝关注的「瑞仕璟庭」！

1还在施工中

「沁和园」北侧隔条马路就是「瑞仕璟庭」，售楼员得知我想去看看这个项目之后，赶忙说：“ta们那更贵，而且还在建呢，连售楼处都没有，要住进去至少2年后”。

是不是更贵，现在还不好说，不过「瑞仕璟庭」确实还在如火如荼施工中，施工铭牌显示的项目竣工时间是2020年5月底 ▼

 ▽ 「瑞仕璟庭」施工铭牌

▽ 「瑞仕璟庭」施工现场

▽ 「瑞仕璟庭」样板间效果图

我对比了下两家户型面积段 ▼

「沁和园」加推的4栋房源分别是：90㎡（一房）、110㎡（二房）、172㎡（三房）的平层和245㎡（四房）的复式

「瑞仕璟庭」预计推出的户型面积有：85㎡（二房）、105㎡（三房）、115㎡（三房）、138㎡（三房）、156㎡（三房）、178（四房）的平层

相比较而言，「瑞仕璟庭」既增加了客户低门槛入主长风的机会，又在120-150㎡这类改善型需求中，多了2个户型的选择，期待「瑞仕璟庭」的均价！对比周边4个项目均价，「瑞仕璟庭」的均价可能在8w6-8w7左右 ▼

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