上海楼市:怎么看松江大学城的房价,还有上涨空间吗?

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提问：您好！曾叔，请问曾叔对于松江大学城的房价你怎么看？还有上涨空间吗？

回答：你好，松江还是要看入手的价格了，以后的话应该还有机会，毕竟小昆山的地价摆在那里，按环线价格倒推，松江也还能动动，但短期应该是横盘为主。具体最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔，你好！杨浦中原板块的65年老公房，挂牌480想置换，卖掉的话资金500万左右，想买宝山的上港新江湾，或者置换的离我们另一套鞍山的房子近点的自住，目前看中虹口曲阳95年塔楼的一楼620万左右3房，不知这两种方案是否合理。

回答：你好，上港星江湾，近国帆路站，靠近集装箱码头有噪音，配套一般，品质应该还不错，得房率低，总体看自住+投资可考虑的。曲阳，纯居住板块，配套尚可，教育资源比较突出。住宅楼龄普遍较老，品质一般，城市界面陈旧。如果是自住的话也可考虑的，但这种老破大未来可能会略微跑输。优先考虑前者。

提问：曾叔好，想咨询一下版块选择，上海自住置换，泗泾和闵浦板块哪个比较好呢？或者同等价位板块有推荐吗？看了很久还是很头痛，难以选择。

回答：你好，泗泾是比较不错的，而且泗泾地理位置离市区较近，生活服务自体一体，是一个适合居住的悠闲小镇。但是泗泾也有短板，就是片区内没有产业，而是南泗泾和西泗泾靠近佘山的地方大量的保障住房，压低了板块品质。所以泗泾目前看势能，还算不上一等一的板块，目前的单价差不多是合理的。近几年来，上海板块比较热门的有大虹桥，前滩，青浦等，具体推荐详见内部分享文章。

提问：您好！曾叔，现在的北京楼市有点糊涂了，最近两年确实看到很多刚需盘涨了，但是海淀这边有很多房还在跌。很多房产公众号说现在一手限价房很不错，房山的，台湖的，瀛海，青龙湖的新盘很多价格只要4万5万，但是你说现在一手房没有便宜的。现在就是要买房，有点糊涂了。求解答。

回答：你好，北京是一个分化巨大的市场。对市场的看房，取决于你对房产价值的认知，以及你会买什么样的房子。如果你是专业买房人士，那东西海基本是不看的，学区政策变动和金融属性的问题，以及总价天花板，都在流动性上对价值产生了剥削。疫情期间，明显可以看到北京经济的中心在哪里，现代城市的管理集中在哪些地区，内卷化的局面下，哪些板块还能继续发展。在开的一手盘基本无性价比，远郊、一手、限价几个元素加起来，踩坑没商量。哪些专业买手会选择的，低单价的大面积次新房，紧凑格局功能率高的上车地板价标的，年前和年后是两个完全不同的价格。部分核心地段2000年左右的老小区，因为一些因素产生的质变，价格暗涨明显，年前年后3-4个月也有10%以上的涨幅。北京是一个分化巨大的市场。如果看到的东西不对，做出的判断就不对。

提问：你好！曾叔！幸福时代大家没有抢到，可否入手星河2049，为什么说星河2049性价比不高？星河2049为什么开盘这么久没有卖完？会是有什么问题吗？求指教？

回答：你好， 星河2049性价比不高，是对比幸福时代大家来说的 星河2049虽然价格不高，但是没有地铁，周边配套也一般，户型比较差，加上开发商没有上分销，所以卖得慢。 如果只考虑新盘，后湖板块也没有性价比很高的盘了，如果只考虑新盘，现在的价格勉强可以买。

提问：曾叔，你好，曾叔，你好，上海户籍，已婚，目前家庭名下一套产权房，一套使用权房，是否可以再买一套产权房？

回答：你好，你好，使用权房现在也是占用购房资格的。是否有资格具体还需要进一步测算。看夫妻双方各自和父母共同公有住房数有多少。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问曾叔投资一楼的房子能买吗？

回答：你好，对房产价值的评估是一件非常具有技术含量的工作，它不同于普通中介对市场价的评估，也不同于评估公司对公允价值的评估，而是一种对房屋本身内在交易价值的试估。 所以要判断这套房子是否值得投资，是看这套房子的内在价值和它现在的价格是否错配。 一般来讲1楼房子的价格是要比次顶楼价格打8折的，但是1楼如果是送花园或送地下室的，那花园和地下室的价格又有加成。 任何楼盘一楼和顶楼总是较低价的，但是大部分都是市场价。能不能买，还是看价格是不是真笋。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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