水库问答 | 什么是集资房?能不能买?

yevon_ou，人称欧神，楼市多军领头人。中国房地产圈里能指导你从1套到10套、从0到1亿资产的，仅此一人。

关注公众号，排名前列时间获取欧神关于楼市的较新信息。

提问：欧大，啥是集资房？能不能买？

有产权，可以打七折买。企事业职工自己凑资建房，品质差，邻里差。

提问：殴大好，我几年前有一张农业信用卡金卡，额度5万，一直没有用，最近半年才知道开始如何用信用卡，努力提额中，但是使用半年额度没有提额，上个月农业银行给我批了一张银联燃梦金白金信用卡，一张万事达金卡，额度都是3万1，额度共享为5万，请问，我以前那张5万的金卡需要销卡吗？如果销卡我的白金卡才3万1的额度？后期我应该多刷金卡还是白金卡？谢谢殴大。

可以先打电话调平额度，然后再销卡好了。

提问：河南户口已经迁到深圳，但是发现迁早了，目前还没有这么大的资金量在深圳买房。现阶段是重仓重庆，等待涨幅再置换深圳。考虑到抵押和按揭的优势，有没有必要先迁到重庆半年再迁回深圳。本科35岁，已婚。综合考虑收益和风险，该方案如何？

没必要挪来挪去。用别人房票，或者全款抵押。

提问：欧大，在一线城市给民宿投资人找房源这种工作您觉得怎么样？找一套合适的给一千多提成这种。感觉还能顺便看房，找到合适的还能自己投。

市场很小。民宿市场一共也就几千套。

提问：欧大，玉龙天峰斜看一部分江的一手盘建面价格19000左右、三年后才能收房。观音桥商圈里面07年之后的楼盘要16000至19000左右一平，近观音桥商圈02年的老破大要11000至13000左右一平，选择哪一类型的盘来买比较好呢？请赐教

我宁可买老破大，大面积，低单价。

提问：请问欧神：我还有一次按歇贷款机会，想用在沈阳。请问1现在办招行二抵企业经营贷影响我做按歇吗？月还款是否算我征信上的负债呢？2经营贷钱怎么出来，是做一个购货合同，钱汇到对方企业对公户还是法人帐户？汇给别人了不给我了咋控制？3做购货合同，对方企业有税吗？如何避税？4招行房产二押，5.985%20年等额本息，五年还一次本，房子一抵是公积金剩42万，招行二抵能出150万。这个产品能用吗？还有无更好的？

侵蚀收入证明。贷款中介会一条龙服务。否则就要你自己一步步控制。贷款中介会一条龙服务。否则就要你自己一步步控制。会计会操作。5.985%二押利率，是惊人的便宜。一般要9%

提问：亲爱的神，沈阳恒大雅苑这个盘您感觉如何？好像您也买了？我们想跟您做邻居~

上一批7800精装修，已经走了涨幅。这一批八千多毛坯，总比没有好啦。

提问：坐标上海，老婆名字在婚后买了套a房有按揭，另有夫妻共名b房做了一笔经营贷是用我老婆贷的（jyd所用公司她是法人我是股东），我名下另有其他房产和按揭。如用lh大法让我老婆再在上海买一套，前述这两笔贷款要先如何处理？把贷款划到我名下？lh后她是否可做首房首贷？谢谢

她肯定没有首房首贷。把所有上海房产给她。你单身，全款买一套上海。再复婚，婚内过户给女方。女方抵押。

提问：欧大，如果一次暴涨三年消化，平均下来利润就不算惊人了，屌丝进阶的重点还是融资扩张的现金流能力了，资金越大越可以接受适中的稳定利润，中间如果支撑不住弃房而逃，也就被甩在半路了。

三成首付，+30%就翻倍。辅以截断再按揭，不堪想象啊。

提问：女神，今天讲座你说接下来两年冬天？之前你不是看好2019上海？

我没说接下来二年冬天。我说之前二年冬天。

提问：欧大，上了A9，人的心态是怎么样的。深圳湾部分二手房二十多万一平，花三四千万买一个四房，这种人至少A9?

9.4A9其实和8.5没什么区别。

提问：神，在重庆买二手房，做全款抵押消费贷，利率每年约8%，三年期先息后本，值得做吗？

马马虎虎了。你仔细想，按6.86%合理，其实也就差了3.5%三年。

提问：求助，抵押贷到三方账了，用妈妈名字贷的，钱转回到我和爱人的卡上，可以吗？

自己办的，还是中介办的。中介会一条龙服务的。自己办，咨询第三方的财务。

提问：沈阳这么多新房，现在又不让外地人买，限购政策持续下去，靠本地人买一套，现在开发商又开始各种促销。一手一直消化不掉，请问未来涨的契机是什么？会不会陷入三四线城市一手买入变二手直接打折的境地？

90%是本地人买的。你问的问题，所有省会都存在。照样涨。

提问：Ogg，为什么房屋的品质不值钱？或者说品质的价值没有我们想象的比值高呢？另外你认为回迁房80%普通商品房，难道这不是因为品质降低了20%？

硬指标值钱，软指标贬值很快。拆迁房梯户比，层高，外墙，户型，种种硬指标都有弱项。

提问：殴大，周末看房，有两套房，请帮忙评价。在bj，同一个开发商，两个小区挨着，都是12年次新。两套都是90平左右小三居a.六层带电梯板楼，一梯两户。这套是一层，南北通透，单价5.5万，小区后面有铁路，不过据说一层不吵。b.14层板塔结合，两梯四户，东南朝向，在七层。小区规模比a小，单价5.3万。请帮忙参谋，谢谢！

一层，是指1F么。1F不要。

提问：欧神好，重庆弹子石片区，东方长州B区，08年3梯8户22楼，小区门口是年底要开通的环线涂山站，走路不到5分钟，单价1.2w的可入吗？（就是房子快一年没住人了，里面脏乱差全是垃圾，地面是水泥地面，垃圾准备花300块钱清理了，类似毛坯房）谢谢欧神

可以看看啊，这些都是小事。

提问：殴大，西北朝向比东南朝向折价多少呢？谢谢！

估计5～6%

提问：OS，顶楼漏水的房子单价便宜，可以买吗？

可以

提问：天津的人才政策的影响基本消化了，房价继续阴跌。天津是主场，是等一段时间在津入手还是转战重庆沈阳？在津的话时机2019年除夕？

楼市不能差一年，先去外省吧。

提问：突然觉得收割中产家庭较大的消费是出国。身边几乎家庭的孩子都出国了。

美国每年固定2w个名额。不会增加。中产到富人之间，深坑无数。

提问：沈阳苏家屯恒大名都6000的二手房170方，可入不

一手房全款可以83%折，供参考。

提问：欧大求放出，可以在杭州jlh获得房票吗？目前杭州2套无按揭。我指的是只办jlhz，不想去民政局

杭州要真离。

提问：滴滴能生存下来解决方法是什么？女司机每公里加五块钱行么。还是就找个老大交保护费算了。

富士康自杀率低于社会平均。滴滴凶案率远低于普通出租。不是你服务品质的问题。是原本依靠的老大，官场倒台了。现在要换老大。

提问：欧大，交行储蓄卡，全国各地的都统一在上海管理吗？

全国只剩一个中央机房。数据集中。但客户管理，数据应用是分散的。

提问：OS好！bj东三环金台路附近老公房值得装修一下涨租金吗？现在租6000，三居一卫实际65平，基装还可以，想加个卫生间，再刷新一下，租8000。如果值得做的话，装修控制在多少一平?包工料。谢谢！

65m，装修预算至少8w租金多收1500，得五年才回本。不过售价也会增加的。

提问：欧大，只有经营贷有随市场波动降额的事?按揭或消费贷没有?如不涉及过桥倒贷，也就不涉及降额抽贷?

按揭不涉及过桥经营贷，消费贷，都要以合同文本为准。贷后审查中，如果发现你资料有假，会要求你提前还款。但概率很小。

提问：OS，结束了一段8年失败的婚姻，30多了没孩子，一夜之间沦为大龄剩女，要开始密集相亲了。您之前说女性A8.2婚姻自由，有年龄限制吗？超一二线6n。颜值不差，主要是基因好，性格单纯，不看重物质条件，想找基因好性格好的一起生宝宝，家产能翻翻更好，努力保持不下降。我应该关注什么层次的男士?谢谢！

初婚自由，sorry.再婚的话，一般是找对婚姻失去希望的男性。例如受过伤害，单身带娃男。

提问：欧大，我是招行ae白交年费客户，招行还打电话过来要我做三个月分期，可以拒绝吗？

有年费，就绝不封卡。

提问：os，村里有村霸，村霸的形成可以毫不客气的说，都是村民捧出来的，自己看别人不顺眼找强的去欺负别人，别人也是找这个强的，要不了好久这个强的没人能压制的话，自然而然就有了暴力权威，转而去欺负别人！其实人人都互帮互爱，就没有恶霸生存土壤，这中间有什么底层逻辑呢？

暴力仲裁者。政府缺位的话，就会冒出来一个最终暴力。

提问：神，现代城华庭的200多大面积平层多少单价值得入？这种三梯十几户和有办公的盘，未来涨幅能跟上大盘吗？恰空的这个预估价格你怎么看？谢谢

首房首贷肯上三房，你LP意见压制。办公≠不涨，小白领太矫情了。涨幅预期≥大盘

提问：欧大，之前做的多年授信但一年倒贷的現在倒贷时银行要降额说是市场波动统一评估下调。正在找其他银行申周期长的(去年选这家也因为额度高，且说倒贷问题不大[当时没经验)。其他银行也是近降了之后的额度，所以不换银行的好处是过桥时间短，但本银行感觉属于不靠谱的类型，之前不同阶段问过几次对于倒贷的担心中介都说没事，所以不换明年还是同样问题。换银行则涉及二押资金归还的事，多一层压力，但不换二押未必没事。我倾向于换银行，让本银行也同时审批做个最后备选，我担心本银行别放款时再有变，从外围听他们属于政策波动大的风格。您怎么看?另，除去倒贷的因素，是否经营贷和普通抵押的较大差别就是:市场波动后会降额?

换银行要重新审批，很烦的。倾向认怂。过桥千奇百怪，砧上死鱼，任人宰割。

提问：神，最近看房子，兼有自助需求，郑州，我是sfsd,打算用媳妇名下1分多的信用贷（中介找的），等按揭下来再大面积开发我的xyk和xyd,现在我的困惑是①周边房价已经不低较高的在2万多，我看中几套性价比相对高的次新房2010年以后的，16000左右单价，打算长持至少5年，可以吗？②首付是借来的1分左右信用贷，家庭年入15,感觉不踏实，新手，怕兜不住。不知我这样去操作有没有明显的bug?

淘笋看房200套自负。新手应该从信用卡用起，成本不足4%

提问：p结算卡还要被查吗？宇宙工行行不行啊？

交行对于任何一笔异动，都查得更严。HSBC后台。

提问：上海，上家的户口迁不走，自己的户口可以迁进去吗？

可以

提问：昆明什么时候可以购买？

仍在研究中。关键昆明也限购。

提问：神反复说了过桥的不用，比如授信3或五年的，每年需要过桥这种，是有大概率被抽吗？哪怕现在贷款中介说的再好，抽了就哭谁也没用了是吧，小白没用过，有的听中介说起来还不错，原来还想用呢

成本至少每年2%

提问：神，名下10套房，1200平方，房产税呼之欲出，影响是否很大？

忽略

提问：欧大，下面靠谱吗？很多人都在走的路。”在国内度过童年，在家里说中国话，写中国字，了解中国的文化典故；在学校跟外教讲英文，学习西方的思维方式与处事原则。初中或高中之后，出国留学，及至毕业，中西方的双边教育能够让孩子拥有足够大的选择权，无论是回国发展还是留在国外。”

不支持高中以后留学。大学尤其不能在国外读。

提问：如果网络环境只能写娱乐至死内容，说明了什么？

一切为了2025

提问：欧大，信用卡可以并发办吗？另外：之情办信用卡是一家公司，后来发现自己有社保，不过在另一家公司。请问接下来办卡用哪个公司？

现在不能并了。有社保公司

提问：欧，最近工作问题很纠结，想咨询一下，在浙江四线城市国土局刚辞职了，干了七年，主要负责违建方面的工作，媳妇在上海工作，还是要去上海团聚，但是以我的工作经验在上海做什么好呢？感觉公务员出来没啥优势啊，思维也跟不上，初步打算先做保险试试

试试进房产公司？

提问：欧大，P结算卡用交行有问题吗？最近总有电话，但我没接

交行管得比较严格的。也不是说不行

提问：欧大，坐标江西小县城，住家24小时保姆4000元每月，是不是太贵了？

不清楚县城行情

提问：欧大早，自如们抢房是在为开征“超额房租税”做准备吗？还是也有疏散大城市人口的成分？

因为廉价资本什么脑洞

提问：神，有一套房要做开放式厨房，煤气管道要拉到客厅，找了管道煤气公司，过来拉长煤气管，安装师傅以客厅不通风拒绝，该如何办？！

1000元

提问：神，我由于城市和自身资质只能做邮政储蓄jyd，5年先息后本，但每年需要倒贷一次（每年需要过桥资金几天时间，就是担心政策变化）。纠结呀神！

过桥坚决不要。没银行就找银行。

提问：欧大，苏州老人58岁，银行说还能21年按揭接力，但要上担保，首套上浮基础上再多上浮几个点，是不是不管了打了再说。

用了再说，79岁的好事不是年年有。

提问：欧大，STSD，请从大面上分析一下BJ值得投资长持的房屋类型【某方向几环+次新/老破大/小+几居+其它条件】，排个前几名就好。谢谢以及，如果是一个家庭两套呢？

北京不做老破小。不做老破小学区房。不喜欢海淀，石景山，门头沟。绝不碰东西城。不碰五环外100000+不碰六环外其他你想到了再问。

提问：欧大，小城市的房子，如果持有是亏损的，应该把房贷一次性还清吗？房子亏本卖掉还是继续持有，出租补充现金流？

房贷任何时候都不还。房子卖掉可以考虑。

提问：我神，最近看到一房，顶层，产证面积60，2房，赠送入户花园，同时再赠送2层，共3层，每层和排名前列层的面积一样，此外赠送一个4平米的阳台，一个15平米露台花园，价格在1350左右，小区少有一套这种特殊户型，其他的同户型房都只是一层的2房，市场价在1000左右，请问值得入手吗？

产证面积60，价格1350w？

提问：欧大，既然CQ后期看好，请问没价值的原因是？不是应该竭力去2N吗？

我说光抵押出180w没价值。要玩就一把梭。

提问：欧神，就算有充分的判断支持+一定的经验，您是否还会焦虑不安，睡不好。生怕出啥黑天鹅或者奇怪的东西，让房价不涨或者卖不掉。如果您之前有的话，现在还有吗？这个是心理不断成长中，慢慢消失的嘛？还是靠房子多了，总有些在涨~~

刚刚接近财务自由的时候，是心魔最最多的。跨过去了，到了50套，反而安稳了。再跌也有这么多。

提问：欧大，有一个300多平的毛坯老破大准备租给托管公司，他们都要求签约5年，而且还要3-5个月装修空置期，这个时间正常吗。

让他滚，不租。

提问：现在很多的在PE/VC做的比较好的人，一年300-400万没有问题。和他们交流下来，他们也看不上房产。是不是收入到了一定程度，他们炒房就不方便了，因为毕竟限购还是很严的。

吹吧。五年以后，楼市的人甩他们几条街。

提问：欧大，确定过按揭和接力贷是可以做的，前者工行最多16年，后者农行30年，可以上浮10，如果这样的话怎么选呢？谢谢！

成数优先，其次利率，最后才是年限和贷款方式，

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