静安大宁又添一宗纯住宅用地,靠近内环,容积率2.4

6月22日，静安区大宁社区N070302单元控制性详细规划117a街坊局部调整正式获得批复。

117a街坊调整范围北至洛川中路，南至柳营路，西临普善路，东临泽洲路，总用地面积约8.94公顷。此次调整涵盖住宅、教育、社区配套及绿地等多个方面，其中最受市场关注的，规划新增一宗纯住宅用地。

根据最新批复，117a-09地块用地面积约4.22万平方米，规划为三类住宅组团用地（Rr3），容积率由原先的2.8下调至2.4，建筑高度由100米降至80米。这一“双降”调整，既是对国家住宅规范关于超高层建筑限制的积极响应，也契合了市场对更低密度、更高舒适度居住体验的诉求。

在住宅用地降容降高的同时，街坊内的公共服务配套亦同步优化。原117a-07幼托用地调整为“基础教育设施用地”（Rs），用地面积约0.67公顷，容积率由1.0提升至1.5，建筑高度由15米调整为24米，以增加基础教育设施的配置弹性，更好适应未来人口结构变化。

此外，原117a-04（商业办公）与117a-06（社区文化体育）地块经整合后重新拆分为两个地块：117a-10为社区文化体育混合用地（0.3公顷，容积率2.65），117a-11则为约2600平方米的公共绿地（G1）。在寸土寸金的内中环区域，新增的绿地空间无疑为周边居民提供了难得的休憩场所。

就在本月底，上海第五批次土拍将正式开拍，其中位于大宁板块的静安区N070402单元081a-08地块，出让面积36432.38平方米，容积率2.45，总建筑面积接近9万平方米，起拍总价56.23亿元，起拍楼板价约6.3万元/平方米。

从位置来看，081a-08地块紧贴中环线，位于中环以内。而此次获批的117a-09地块位置更靠近内环，且体量更大，预计起拍总价和起拍楼板价均有望进一步提升。

大宁板块地处上海内中环，经过多年发展，已成为配套成熟、无明显短板的均衡型板块。区域内汇聚了大宁郁金香公园、久光中心、市北高新园区等核心资源，轨道交通1号线与规划中的20号线形成双轨交汇，交通与生活配套十分完善。

目前，大宁在售的中建玖上琅宸套均面积约164平方米，均价14.68万元/平方米；大华静安年华均价约13万元/平方米，两个项目去化率均已过半。

今年大宁板块再迎新的住宅用地供应，尤其是住宅用地容积率与建筑高度的理性下调，以及教育、文化、体育、绿地等配套的全面升级，将进一步夯实大宁作为内中环改善型居住优选板块的地位。随着新增供应的逐步入市，大宁有望有效承接区域内外的高端改善需求，开启新一轮品质居住的迭代升级。