上海楼市:怎么在房价不跌反涨的上海,投资房产一定要注意这几点

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提问：你好，曾叔，想在上海买房投资，怎么看待上海房产投资选择呢？还有如何买到未来涨幅比较大的板块呢？

回答：你好，在上海投资房产选择板块时，要注意以下几点：首先要看规划。规划具有不确定性，是否会落地是存疑的，要找到确定性强的规划，能级越高，确定性越强，城市主要发展方向上的规划落地可能性更大。其次要看懂规划，要有可开发用地。发展成熟的区域没有很大的发展空间，投资应该把目光放在有大量可开发用地的板块。不是所有空地都适合投资，适合投资的的空地应该是规划上商业密集、住宅紧张的板块。全是住宅的区域不值得投资，例如佘北大区。而商办建筑广阔，住宅面积紧张的北外滩，就很适合投资，因为供不应求，投资应该看准这个特点。最后并不是供需越紧张越好，超过限度意味着要么选择少，要么价格过高。前者如产业园区，缺少生活氛围，后者如前滩，差价不大，投资价值有限。

提问：曾叔你好，我想考虑买江桥的保利云上*澄光，您能给点建议吗？现在孩子上大学，未来工作地点不确定，这个房子以后可能是自住，也可以理解为投资。

回答：你好，保利云上澄光，地铁14号线在建，但地铁不是很近，江桥受大虹桥辐射，有一定利好的，可以考虑。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好！手中有一套商住房，16年入手，商贷十年，利率5个点出头。想问下这种房子现在把贷款一次还清卖掉划算么？

回答：你好，这种房子一直持有不太划算。商住房顾名思义，就是这类房产既可以居住也可以办公，它有别于传统住宅仅仅用于居住，多用于过渡和投资需求，形态多为loft或公寓。商住房有优势如下：不限购，面积小总价低，地段便利；缺点如下：一、产权年限一般只有40年或者50年，而且使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。二、不能落户，对于急需买房落户的群体来说，商住房也不适合考虑，大部分的商住房都无法迁入户口，对于家中有学龄儿童的家庭，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学。三、生活成本高，大多数商住房的水电都是商用标准，而且物业费招收也远高于住宅项目，如果是一大家子入住，多出来的生活成本一定要提前计算。四、居住体验住宅多为板楼，而商住房多数以塔楼为主，相比通风和采光条件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人员比较复杂。

提问：曾叔，你好！现在一二线城市吸引了大批的人才，而现在房价越来越高，买不起房或者不愿意降低生活质量而买房势必导致他们中的一些选择离开，长此以往是否会导致人才的流失？

回答：你好，房价低，就能留住人么？事实就是，房价越低的地方，越留不住人。房价高，只是个结果，本质上是那里有最多的赚钱机会，有最充足的资金，有最多的优秀人才，有较好的生活配套，所以才会有高房价。高房价，是能吸引人的，因为那些导致高房价的东西，会吸引人才进来。严格意义上讲，高房价和留人应该是个正相关关系。在一定价格范围内，房价越高的地方，越能留得住人。

提问：曾叔好！非常感谢您的精彩回复，我的二套房都舍不得卖，其中一套房我如果过户转到亲戚名下，如何规避风险？谢谢您！

回答：你好，首先如果你和亲戚不是近亲（直系加兄弟姐妹），不适合赠与的，因为赠与给你房产，你需要支付20%的个税，你将来卖出去，除非满五年少有，否则又需要支付20%个税，所以基本上只能走买卖。那么亲戚间过户，就算作是买卖转让，该多少钱就多少钱，必须有合法的购房合同，上面白纸黑字写清楚多少钱，税谁交。当然一般的情况是把价格尽量定低一点来避shui，不过每个区域都有较低指导价格，不能比这个价格还低。而一般如果是亲戚间 转让，如果不是真的买卖，那么钱就默认交了，不会真的让你掏。这个时候就产生了一个漏洞，如果你们的关系哪一天突然变差了，他不承认房子是你的，你也不能说明具体情况。理论上的风险很大，但关键在于找对人，人品可控的话，那些问题就不会发生。

代持的风险把控建议：首先肯定是需要完整的签订合同，确定是代持，不是借钱买房，较好让他的家人也要签名，比如配偶，父母，子女等。其次办妥后房产证等全部有关的证件原件由你保管第三建议做好房子的抵押手续，将房子抵押给你第四，建议网签锁定房子，这样子对于借款人基本上就难以出售，也难以再次抵押了。

提问：“新人首问”  曾叔您好！情况如下：有两套拆迁房（出租中，位于青浦赵巷巷佳华苑3期一楼120平，市场价360w，还有一套同小区一楼70平，市场价260w），老婆名下有2套商品房（出租，长宁区法华镇路上的老破小，35平，无贷款，市场价280w；还有一套嘉定区嘉宝紫提湾78平，有贷款200w，市场价360w），我名下有一套200平同小区房子有贷款，父母有房票，目前想置换投资，想请教下合适的投资方案，是把哪几套房子出售置换比较合适，或者说投资在哪个板块或者小区比较合适？房子资源配合更合理，之前投资老破小一次性付款这5年貌似跑输了……

回答：你好，佳华苑3期，还可以，建议出手一套大面积的。法华镇老破小可出手置换；嘉定马陆的紫提湾可继续持有；200平同小区可出手。然后再看看加上手上资金有多少，才好决定买哪里。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好，曾叔，请问您觉得支持房子不暴跌的逻辑是什么？

回答：你好，世上最悲催莫过于人家已娴熟地把房地产玩成了金融工具，你还在抠巴抠巴地积攒着自己的月供和首付；世上最可笑莫过于超级城市化已经像海啸一样席卷而来，你却仍在四线小城做着靠体制升官发财的黄粱美梦。世上最无情莫过于大城市的房价一波又一波脉冲式的上涨，刚需的你没明白“0到1”的意义却仍在问房价如果暴跌怎么办！

提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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