上海楼市:上海近期二手房成交量爆发,未来应该如何配置房产?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，现有子弹600，目前有泛海桂海园220平自住，金色雅园143平出租。用孩子的房票在泛海芸海园购置了129平方投资，九月份小孩开学后将户口转到了上海的学校集体户口。考虑到孩子毕业后应该会留在上海，有什么方法现在在上海购置房产吗？想购置200平公寓自己公司使用，初步定在范湖龙湖天街。手里租金该如何投资，请成哥给点建议！

回答：首先，不建议用孩子的房票买，sfsd用在一线城市才能利益较大化。

上海二手房成交量爆发，同比增81%，环比增13%，11月二手房成交量3.2万套 量的反应已经非常足了，但因为目前上海70城房价指数还没有出现普涨，所以子弹还会继续飞一会，短期内不会出现调控。

但同时也可以预料，未来上海楼市吃到调控是不可避免的，因为全中国一线城市里只有上海没有限售、限离的手段，对比当前的北京和深圳，上海目前是最宽松的政策环境，加之上海疯狂的吸引人才，市场一定会从局部热转为全部热。

想在上海买房一定要尽快，一旦调控出台就又没有机会了。但同时考虑到未来可能的调控政策，也要控制好现金流，为长期持有做准备。

投资角度，各个物业类型收益率对比：

纯商品房>70年产权住宅公寓>写字楼=社区商铺>40年权公寓

公寓和写字楼租售比在5%以上，自用可以入手。

提问:成哥好，想在上海买房有几个问题想听听您的建议:

1、明年8月份就能落户了，房子什么时候买合适呢?

2、2015年4月在南京购置一套房，准备置换上海，南京的房子什么时间卖好呢?

3、我在长宁区工作，媳妇在张江高科技园区工作，准备买500万左右的房子，请老师推荐一下合适的区域和小区。

回答：1、差不多明年5月左右就可以看起来二手房，因为二手房可以签订远期协议，延迟网签，提前三个月比较合适。另外明年我估计可能会吃一次调控，到时候再看时机，是否要买。

2、南京会涨，等到明年3、4月份卖才合适。

3、500万可以选择的不多，主要考虑周浦、徐泾这些外环外2005年以后的小区。

提问:成哥好，上海纯投资学区的变动或多片划区对老破小学区房影响很大。但今年学区房的涨幅惊人，能否讲解下这里面的变化?学区房投资一般投资期限大概是多少年?是走2-3年的短线投资吗?

纯投资300-350是去大虹桥(徐泾或徐泾北，南江桥)的次新动迁，抑或张江或浦江周边次新动迁，还是可以投资学区房?

回答：学区房有一定的稀缺性，公民同招和民办摇号改变了上海公办学区房的稀缺逻辑。学区房长期看有划片入学的风险，但是即便划片之后，学区房依然有价值。短期来看，较低总价挂户口的双学区房依然是很强势。

潜力板块投资逻辑依然存在，现阶段一般不会作为排名前列轮涨幅，但等到内圈涨完之后，外圈会有补涨，所以依然值得投资。

如果你需要短期很刚性的涨幅，是可以考虑学区房的，如果你要选择走长线走稳的话，买大虹桥这种潜力板块也是可以的。

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提问：成哥好，感觉现在二手市场不景气，现在入手会不会贬值？

回答：一线城市和强二线城市二手受调控的影响，会有小幅回落， 由于各种资源汇集，土地稀缺，地价基础仍然稳定，供求关系还是会保持稳中有紧，所以房地产也比较抗跌。

基础较好的老牌一线城市，南京、天津、武汉、杭州和苏州等，因为价格上涨过猛，所以现在是，调控重点关注城市，短期内会更倾向于“价格停滞”，但长期是没有问题的；

快速崛起的热点城市，比如郑州、重庆等，因为限价的影响，因为低地价土地成交的影响，会对当前的价格体系会有一定冲击，短期内或许会调整，但长期来看，因为库存周期短、供需关系紧张等原因，仍然将是全国性的热点城市；

环一线的三四线城市仍然是热点，因为这些城市已经成为诸多房企的布局热点，土地成本仍有大幅上涨的可能，再加之库存周期缩短，中长期来看，这些城市仍然会是未来的热点；

其他三四线城市，非核心都市圈内的三四线城市，比如许昌、洛阳、漳州等等，因为城市经济基础仍然相对薄弱，但房价已经历经跳涨，需求透支严重，一旦有加码，投资需求退场后，市场变化值得警惕。

总的来说：绝大多数的一二线城市都是安全的，可能不会涨，但一定不会跌；某些二线城市可能会面临横盘的可能。

环一线周边的三四线城市中长期仍然会是热点，但其他三四线城市警惕接盘的可能。

提问：成哥好！请问要如何看待南通的房市？估计年后还会涨吗？近期想卖掉佳期漫置换上海的房子，但没有房票，所以一直没有出手，不知道是否应该继续观望还是先脱手？

回答：上海如果要买的话，要立刻就买上海的行情，已经开始启动了，局部板块已经开涨了。出手南通买上海，投资是很明智的选择。南通把能用来推高房价的利好和噱头都用完了，早就涨到高位了。

加上发展后劲不足，老龄化严重、高等教育不足、高端制造业缺乏、交通规划滞后，至于房价只能说是，长期看南通的房价是稳不住的。

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提问：成哥好，打算明年买房，请问明年的上海楼市会怎么样？

回答：首先，如果你已经上车并且不打算置换，那么等待下一波升值就好了。

上海楼市可能会持续给出好的反馈，尤其是在年后三四月份，即使是静淡市场，年后基本都有量价的明显变化，这是历年上海楼市的规律。

第二，如果你打算置换，现在是房东强势的好时机。

把房子踩在高点卖掉，去置换你最看重因素的房子，自住、通勤、学区，都还有机会。等到年后的大概率普涨，置换就会极度被动。

第三，如果你正打算上车，那已经可以好好准备了，年后的行情根本不需要预测。现在普涨1个点，年后就是2个点。

第四，第四，短期看上海楼市调控没戏，子弹还会继续飞一会。政策离普通人太远，我们只看短期和长期就好了。短期看，从现在到3、4月份，一定还会涨。

长期看，我相信上海的房子没理由比深圳北京便宜。

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提问：成哥好，请问子弹200，现在买哪里收益较大呢？

回答：近期，北京，广州，上海，杭州行情启动明显，可以根据自身情况，尽快转移合适战场，及时开展战斗。

北方优先考虑北京， 珠三角工作可以考虑广州， 长三角工作可以考虑上海， 二线上车升阶大资金量最优先杭州，其次是武汉、成都和重庆。

提问：成哥好，一栋楼有两个单元同户型的四套房子，中间两户南面无遮挡，北面两侧有遮挡采光不好，旁边两户南面有楼遮挡，北面很通透，是选中间户还是东边户或西边户呢？还有16层高的楼建议选哪个楼层好呢？

回答：选中间户，优先考虑南向采光好的。如果有预算的话，选15楼。

给大家总结几条非常有用的新房选楼层经验公式：

一般来说，越小面积、越高楼层、越是小区中心（楼王）的位置，均价越高。

1. 楼层每高一层，每户均价大约增加0.5到1%左右；

2. 同样的户型，如果分别位于临街和小区中心的楼栋，在楼层相同的情况下，差价会在3%到5%之间不等；

3. 即使是同一楼栋内，朝小区中心花园和朝街外的相同户型也会产生0.5%上下的差异；

4. 同一小区内，小户型会比大户型的均价高出5%甚至更多。

记好这几个选房经验公式，大概率能选到性价比更高的好房子。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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