上海楼市:手里有点余钱!从资产配置角度来看建议购入一套住宅

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔！您好！本人80后、安徽农民！来上海做的小生意！一直都在做生意！木有想买房子！以前就想着多开几家店！最近几年生意不好！难做！手里有点余钱！去年就在上海高行买了一套门面房可用面积是300平方！300平方有开发商送的一些面积！房产证上是160平方！在无锡滨湖区买了一套4室住宅！在上海目前还有一个房票！目前交6年社保！真心很后悔老早没有买房！请问，我后面该怎么操作！谢谢！

回答：你好，既然手里有些余钱，从资产配置角度来看，我建议你在上海购入一套住宅。关于你的门面房，不知道你的租金收益率，如果做不到租金收益率5% (每年租金除以买入价)的话，我建议你可以考虑出售，加到住宅投资中去。未来长远看，随着电商的蓬勃发展，线下零售会受到很大冲击，会压制租金收益率。而且商业住宅有土地增值税，这个会吞噬大部分利润。当前就可以二手房看起来，上海未来发展的重心在于西面的大虹桥、张江区域，但是浦东普遍贵于浦西，投资上可以尽可能考虑西面闵行、松江的区域。

如果资金充裕的话，尽可能把标的定在1200万以上。目前上海认房又认贷，1200万以上标的买家人数较少，比较容易出笋，你重点关注这方面。投资效率较高的是近郊次新，单价上较好控制在4万，有轨道交通支撑的盘，距离不宜太远，在25km内，选筹以二手为主。这几个条件一加上，其实可选范围就小了许多，应该目标就很明确了。上海买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：你好，我买了徐汇滨江的百汇园二期，新房，刚拿到手，也实现了单价三万的增值，我嫌得房率太低，离我上班地方远（我在陆家嘴），想卖了再换浦东或虹口，杨浦，黄埔一带的新房，此举合适吗？

回答：你好，现在还不建议买，百汇园二期还有潜力的，你可以做投住分离，保留这套，然后在上班近的地方租房住即可。

提问：曾叔向你求教。有900万现金，可以承受总价较好1200，特别好的1400勉强能接受。目前在看二手房，城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸，单价都在7万5左右，房子都没有比较满意的。曾叔，你看我是摇号还是入手二手房，摇号几率太低了，这几个楼盘二手房你看价格会不会松动，想等又怕踏空。

回答：你好，摇号概率低，很多摇不中的后面都会流入二手市场，从而推动二手市场的价格上涨，所以建议直接布局二手。我的看法是：优选兰园、次选赛丽丽园，其次考虑城市之星，更好的选择参考内部分享。

提问： 你好！曾叔！我坐标上海，未婚，也无结婚打算。在上海和父母共有产权房珠江香樟北园多层一楼的房子。另外前几年2016年因为拆迁，购买了两个拆迁房源，一个在杨浦和瑞雅苑，滨江百联后门，2房的70多个平方，现在在租赁。父母名下，另外在松江佘山北的结香苑，2房，70几个平方，我名下。 我因为大龄想和父母分开住，想自己再买一套房子，而父母因为香樟园一楼潮湿想在附近购房。手上现金都没有了，我想来咨询一下，这样的情况适合在什么时候置换，现在分别都有产权到5年和3年了。父母置换考虑杨浦哪里的房子比较合适，我是独生子女，自己置换看到松江出来很多新楼盘不错，能否也可以考虑？谢谢。

回答：你好，上海动迁安置房在取得房地产权证的3年内，是不得转让、抵押等交易行为。因此动迁安置房需满3年才能够出售，一般情况下，满3年的时间是从开发商取得大产权证之日起算的。所以你的2套拆迁房子的产权时间是满足交易条件的。关于上海二手房的卖房置换时机可以划分为几种情况看待：排名前列类，满五的优质学区房、改善房源，向上机会依旧存在；第二类，满五的劣质房源，可以尽快出货了；

第三类，满二不满五的优质房源，可以继续持有到下一个周期；第四类，满二不满五的劣质资源，如果你要置换，考虑让步卖掉。如果不置换，自行选择。第五类，刚迈入补涨行情的板块、房源，出货步子可以拉长一些；第六类，已经走完涨幅周期的板块、房源，可以考虑出货。你们属于刚需偏改善型，加上手里没有资金，现在可以考虑置换起来了。上海其实局部的房价都很高的，现在是被平均了，而且限价也对上海有一些影响，真实价格被低估。以后上海的价格应该会和北京差不多，会略低于深圳。我还是优先看好泗泾，主要是有大量土地出让，新房可以买。上海投资建议，详见内部分享。

提问：曾叔，你好！在专业的房产投资圈里边，是如何划分一线，二线，三线城市的？

回答：你好，一线就是四个。二线是有三种：省会。计划单列市。经济特别强劲的城市，比如无锡，苏州，珠海。三线就是普通的地级市了。一线买房很稳，相当于蓝筹股。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。但是因为价格基数高，所以收益率不如二三线。二线比较适合博暴击，相当于成长股，要比较强的选筹能力，而且二线城市买入时机很讲究，买的不好就容易吃套多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。三线城市就是垃圾股了。一定要很专业，建议大部分买房人不是自住就别去了。一定要去的话，选择一二线城市附近的卫星城来买。

提问：曾叔您好！想请教您一下，如果找垫资公司全款买，后DYD出七成，一般最长可以贷几年？有推荐的银行吗？谢谢谢谢谢谢！

回答：你好，一般有先息后本，5年免过桥续签，还有20年等额本息等，很多银行都可以操作，具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，买产证还没有下来的二手房可以吗？交易的时候需要注意哪些问题？

回答：你好，双方应当签订详尽的书面协议，确定双方的权利义务关系，以免引发不必要的纠纷。买这样的房子，你首先要有心理准备。你现在要买的房子的房产证还没办下来就属于产权没经过确权。因此，你们的买卖行为不受法律保护。

提问：曾叔你好，请问在上海买地铁房，怎么选？

回答：你好，从长远的角度看，买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房者的优选。已盘点出上海性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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