上海楼市:上海华新镇的未来发展如何?刚需首套房不懂会亏吗?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，请问上海华新镇的未来发展如何？刚需首套房不懂会亏吗？

回答：你好，华新的优势是房子相对比较新一些。但是华新这个区位有个巨大的短板就是没有地铁，且没有地铁规划。对于这种远郊板块，没有地铁就是一个严重硬伤，所以它的发展潜力有限，并不应该作为排名前列选择。你这个预算其实还可以考虑一下其他的区位。比如徐泾，徐泾北城，江桥，九亭的次新二手。我觉得二手性价比更高一些，但是你实在要买新房的可以往九亭，泗泾，赵巷这些有地铁的地方走。上海买房价值高的板块及楼盘分享，详见内部。

提问：曾叔，你好！杨浦中原板块的65年老公房，挂牌480想置换，卖掉的话资金500万左右，想买宝山的上港新江湾，或者置换的离我们另一套鞍山的房子近点的自住，目前看中虹口曲阳95年塔楼的一楼620万左右3房，不知这两种方案是否合理。

回答：你好，上港星江湾，近国帆路站，靠近集装箱码头有噪音，配套一般，品质应该还不错，得房率低，总体看自住+投资可考虑的。曲阳，纯居住板块，配套尚可，教育资源比较突出。住宅楼龄普遍较老，品质一般，城市界面陈旧。如果是自住的话也可考虑的，但这种老破大未来可能会略微跑输。优先考虑前者。

提问：你好，曾叔，价位差不多（400～500）高兴花园（对口闵实验畹町）和莘松3、5村（闵实验莘松），选哪个？还有更好的选择吗？

回答：你好，说下闵实验吧，共四个校区，相对来说，春城和景城比较热门，生源质量好，稳定；畹町抓得也很紧，大有赶超之势；莘松校区对口大多是老破小，但毕竟是曾经的总校，实力还是在的。如果投资选的话，当然是选择有成绩增长势头的校区，这样投资回报率就更大。所以应该选哪个就很明显了，优选高兴花园。其他选择参考内部分享。

提问：你好，曾叔，本人大学毕业6年，15年首付三成在昆山城东开发区首创悦都入手1套89平小三房，目前价值150万，17年首付5层在合肥滨湖新区地铁口滨湖新地城入手63万81.5平朝北公寓，两套均在出租中。目前子弹30w，家庭月收入3w，今年下半年社保过5年有上海房票，有想入手松江区二手小三房想法，但目前问题： 上海二套房首付比例需要7层，已经出现价格上涨，且昆山房子还未套现，合肥公寓出手较难，这种情况该如何是好？有什么建议？谢谢。

回答：你好，首先一线城市不建议用二套资格，首付成本太高，可以采用抵押的方式买入。不过你的核心问题还是目前手里资金30太少，而且是要买上海，少有的办法就是想办法扩大资金流。根据你的资产来看，优先考虑出手公寓，公寓投资来说属于劣资资产，公寓即使出手困难，也要想办法尽快出，或者适当降价。还有一点是公寓即使出手，加上你手里的资金30，也不到100，作为二套资格想在上海买房，还是没有什么太多选择性，所以昆山房子也需要出手，扩大资金流，集合力来建仓上海，卖房建议把内部资料卖房科技树用上。上海作为大仓，对资金要求比较高，所以投资前必须把资金规划分配好，特别你这种情况，需要把买和卖时间衔接好，切莫着急，不然资金没到位出现断裂，买入风险还是很大的。所谓心急吃不了热豆腐，投资一定要在一个安全可控的范围内，目前你手里子弹30太少，只有先卖再买，安全投资放在排名前列位。

提问：曾叔老师，您好！我在天津，爱人在北京海淀区上班年薪60万，我不上班在家带孩子。目前孩子在天津上学，有一套天津的房子有贷款140万左右，月供7300，手上刚卖出一套天津和平区的房子，手上大约有资金200万左右，现在想法有两个，一个：还掉现在的贷款手上留下资金做几年理财，然后存点钱再去北京购房。但是怕赶不上房子的涨价。二个，现在再拼一次在北京买房。就是200万在哪里买呢？北京不知道哪里合适？也好像买不起。

回答：你好，当下一线城市的房产，深圳已经涨过50%,广州、上海3个月涨20%，现在不临场跳价的就是好房东。只有北京刚刚开涨，标杆次新和部分学区也有15%+涨幅，好货已经被挖光。现实是较好的答案，公道自在人心。只要是身处一线市场的买房人，都能够体会这句话： 抓紧买就是了。每多一句闲聊，每多两轮讨论，房价又涨5万。现在是下场搏杀阶段，所以大家在网络上看到的声音都少了。所以我倾向方案二，建议加杠杆入手北京，二套可以考虑全款抵押方式买入，还有机会吃到北京这波涨幅。北京值得关注的板块及楼盘分享，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%。您怎么看待这个现象？是不是更建议买真正稀缺的好房子而不是纯粹为了追求杠杆买有硬伤的房子呢？

回答：你好，你所说的：我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%，大概率是对的，25%是没有这个差距的，但10-15%肯定是有的 我觉得买房子排名前列就要追求流动性，流动性是一切投资标的门槛，这个是必须的，而流动性高的房子，大概率一定是好房子。

提问：曾叔你好，请问下上海刚出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》对房价的影响有哪些呢？我咋感觉这些成本会转嫁到购房者身上呢，买房成本更大了

回答：你好，主要影响是LH买房被堵；DYD\JYD贷款收紧；不足5年的房子加税，变相减少了二手房的流动，缩小供应量，满5的房子会再涨5%；二套打新无望，这批购买力流入二手市场，房价继续推高。

提问：你好，曾叔，请点评一下，子弹200＋，长持5年以上，没有房票纯投资，在全国范围内重点考虑哪个城市的板块？

回答：你好，其实对于投资来说，核心2个前提因素是：资金和房票，而我认为资金相比房票则更重要，因为资金特别充足条件下，房票和城市选筹都很容易操作。但我遇到很多人，投资则把轻重点搞反了，手里拿着不少资金，却跑到一些城市不限购区去当接盘侠，为什么呢？因为摆在他们思维的排名前列道门槛就是没有房票，自然而然接下来的选择都会走偏。对于一般人投资来说，我认为获取资金往往比房票更难，所以资金充足的人投资就具有一个先天优势，就看能不能好好利用。为什么不要买不限购区？因为不稀缺，所以没多大价值。首付200+，投资推荐一线城市：上海和广州优先考虑，一方面热度很高，城市更年轻化，更多享受城市发展的红利，另一方面房票好开发。上海投资回报率高的板块，内部有分享，可以翻阅。

提问：曾叔，你好！听朋友说，现在国家战略转为科技兴国，慢慢会取代房地产经纪，现在还进楼市，风险比机会大，你觉得呢？我也感觉现在的价格好像到顶了。

回答：你好，在当前的经济形势下，看空房产的人多了起来。他们认为当前的经济面临较大的压力，还在宣扬买房的人都是居心不良。当前市场，无论是简单的看空，还是简单的看多，都是不客观的，并且会对购房者有误导。最怕的就是那些本需要购房的人，因为这些言论，将购房计划一拖再拖，直到再也买不起。富人租房可以过一辈子，因为他们有随时购房的资本，而普通人的购房机会其实没那么多，说不定一次误判就错失了很多东西。当前的房价上涨并不是单纯的价格上扬，而是随着货币超发，购买力在下降，原来5块钱一碗的热干面，现在得10块了。房产成为普通家庭资产保值、增值的一种手段。刚需购房者，没有所谓的特别正确买房时机，较好的时间就是当下。房产投资人也需要沙里淘金，谨慎对待房产市场。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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