上海楼市:有上海房票,在浦东板块怎么买房?内行人为你解读

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔！您好！在浦东工作，有上海房票，请问老师浦东板块怎么买房？

回答：你好，想要在浦东买房，重点是找到人口流动量大和产业分布密集的经济活跃区域。以下是几个推荐的区域：排名前列、金桥板块，板块四周分别是陆家嘴、张江、杨浦和浦东机场，并且临近中环高架，交通相对比较便捷。同时板块内配套也较为完善，房子的性价比较高。第二、周康板块，北边有张江科学城，西面市前滩，算是两大板块的辐射板块，产业以及配套都不错。同时板块内还有一些品牌企业入驻，保障居住质量。第三、北蔡板块，位于浦东内环和中环中部，板块本身比较低调，但发展总体比较平稳，适合普通的改善人群。

提问：曾叔你好，我还有3年才能获取购房资格，目前一家人有较强的自主需求，浦东森兰美伦，办公性质，但是自主舒适度与住宅无差，3万一平的价格、未来的升值空间还有转手的难易程度您能给意见。

回答：你好，这类产品不建议买，办公性质，人员混杂，缺少居家氛围，也没花园小区。由于是商业性质，转手税费还很高，涨幅慢，流动性也弱。如果买的话，未来出手的时候可能需要打“骨折”才能出手，所以算下还可能会亏钱。具体详见内部分享文章。

提问：你好！曾叔！打算买郊区2套或市区1套；如果郊区：青浦的招商虹桥公馆，唐镇的融创；如果市区：田林的鑫耀中城，虹口的中粮瑞虹，新弘北外滩，哪个更有发展？

回答：你好，郊区两个都还可以，比较建议考虑青浦招商虹桥公馆，有大虹桥利好；唐镇融创体量大，未来周围供应也不小。市区考虑新弘北外滩及虹口中粮瑞虹。

提问： 您好！曾叔，请问我们预算450万，想买在青浦，考虑自住＋教育＋近地铁，青浦内哪里板块值得推荐？另浦江南闵浦的发展相比于青浦会怎么样？谢谢

回答：你好，闵浦是浦江镇未开发前的中心，中老年人会比较多，青浦板块的话，徐泾、青浦新城都可以重点关注下。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔，你好，在嘉定黄渡有套145平的06年动迁房，打算出手，加上手头120w左右现金，打算500w左右置换入手南翔或者江桥或者周边的新盘或次新都行，您有什么建议？

回答：你好，可以的，黄渡太远了，建议现在就卖，先卖后买。置换入江桥和南翔都是比较适合居住的。这个预算应该买不了新房，次新应该可以考虑。

提问：你好，曾叔，最近听说有33个新盘入市，不知道投资新房需要注意什么？

回答：你好，投资一手新房应注意：1、尽量不买精装修房。不保值，一年后折旧过半，并且装修风格不一定是市场接受的，以后不好卖出。2、不买远郊楼盘，自己住不方便，难出租，不好卖。3、排名前列次看房不下定，无论销售说的如何天花乱坠，给自己一点冷静的时间分析思考。4、不正规的楼盘坚决不买，买房之前看清楚是否五证齐全。5、积分制下需要茶水费的坚决不买，茶水费现象就是开放商营造出的短期供不应求的情况，场外中介搞出来的套路，交了之后开发商也不承认，大概率地被私吞。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，坐标二线城市，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：你好，旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。这里面需求较大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。

反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换？转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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