中企+宸嘉入局!徐汇东安新村地王“三强鼎立”格局落定

徐汇东安新村“地王”最小地块操盘手终于公布了！

9月25日，中华企业股份有限公司（600675.SH）发布公告，其全资子公司上海澜钻置业有限公司与宸嘉发展集团有限公司全资子公司上海新祺弘创置业有限公司组成联合体，以总价约29.87亿元成功竞得上海新枫安企业发展有限公司100%股权。

这一交易完成了东安新村旧改三大地块股权转让的“最后一块拼图”，也标志着徐汇东安新村旧改三大地块全部完成股权转让，由中海、招商、宸嘉分别操盘，未来将形成三盘竞争格局的开发新阶段。

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中企联合宸嘉完成最后拼图

根据公告，澜钻置业（中华企业）持股70%，出资20.91亿元受让新枫安公司70%股权及相应债权；新祺弘创（宸嘉发展）持股30%，出资8.96亿元受让剩余30%股权及债权。交易完成后，双方将共同开发徐汇区斜土社区127b-23地块。

该地块位于徐汇区内环内枫林板块，紧邻徐汇滨江，土地面积25179.34平方米，容积率2.63，计容建筑面积66221.66平方米，为纯住宅用地。值得注意的是，该地块于今年3月以83.5亿元协议出让，楼面价约12.6万元/平方米。

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地块规划206户大平层

中企宸嘉地块已于9月8日公布设计方案，规划建设5栋17-25层住宅楼，总计仅206户，配备635个机动车位，车位比超过1:3，达到顶豪配置标准。项目采用全人车分流设计，主入口设置于东安路，配备3个机动车出入口和独立非机动车出入口。

在设计亮点方面，项目所有住宅楼首层均设计为架空层，中央规划约7.4米深的下沉式庭院，形成立体景观系统。建筑采用两梯两户设计，层高预计达3.6米，远超市场常见的3.15～3.3米标准。栋距方面，最小栋距约34米，最大接近60米，其中4号楼作为楼王位置最优。

外立面设计融入弧形转角与大面玻璃元素，形成360°全景舱的视觉效果。从建筑轮廓推测，项目户型包括260平方米、360平方米平层及560平方米复式产品，整体定位为高端纯豪宅社区。

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三强鼎立：东安新村成顶豪主战场

随着127b-23地块归属落定，东安新村三宗住宅用地开发格局全面清晰：

127b-23地块由中华企业（70%）与宸嘉发展（30%）联合开发，是三大地块中面积最小的一宗。

127b-24地块由招商蛇口（55%）、中海地产（30.5%）、中旅集团（4.5%）及徐汇城投（10%）共同开发，该地块总价98.18亿元，已于9月中旬发布规划设计方案，规划7栋高层住宅。

125-31地块由中海地产（50.5%）、招商蛇口（35%）、中旅集团（4.5%）及徐汇城投（10%）共同开发，该地块以341.35亿元创下全国单幅地块总价成交纪录。

三宗地块均位于徐汇滨江核心片区，共享4、7、12号线三轨交汇，周边集聚中山医院、龙华医院等顶级医疗资源，西岸金融城、绿地缤纷城等商业配套，以及东安公园、徐汇滨江绿地等休闲景观资源。

市场上早已流传东安项目单价或将达20万/㎡的消息，而从区位来看，该地块不仅是徐汇滨江的延伸区域，地处高端医药产业集聚群范围内，还与衡复中央活动区、徐家汇中央活动区距离相近，先天禀赋突出，有打造顶级豪宅的基因。

在当前房地产市场调整期，东安新村三大项目的入市将成为检验上海顶豪市场韧性的重要试金石。三大项目不同的产品定位和开发理念将在同一片区形成正面交锋，为市场提供宝贵的产品差异化样本。

业内人士认为，随着三大项目陆续启动，徐汇滨江区域将形成新的高端居住集聚区，进一步推动上海住宅产品力的整体提升。然而，三大项目清一色大平层，且供应总数不少，面临着市场去化速度、产品同质化竞争等挑战，后续发展值得持续关注。