世邦魏理仕发布《重点城市写字楼租户普查报告|2018上海》

企业租房最全攻略，上海优质写字楼及商务园区租户年度普查出炉

2018年10月，CBRE世邦魏理仕为全面性的分析上海写字楼市场，除更新发布新一版的《中国重点城市写字楼租户普查报告|2018上海》，今年更首次在业内推出《中国重点城市商务园区租户普查报告 | 2018上海》，共计针对16个写字楼商圈，8大商务园区内近600栋优质写字楼、1,270万平方米租赁面积进行剖析，以全景式剖析上海市场的行业构成、租户性质及租赁情况。

优质写字楼与商务园区 呈现共生共荣态势

综合来看，优质写字楼市场租户仍以金融业（33%）为需求首位，商务园区则以TMT（科技、新媒体及通讯）（22%）产业为主，反映出优质写字楼所处的中心活动区，作为全市金融与经济发展的核心地位；而商务园区则是在土地使用规范及政策引导下，更加吸引具研发及创新概念的企业进驻。其次，值得注意的是，制造业在两种写字楼市场的分布情况：市中心部分更倾向于消费品制造业及制药业等付租能力相对较佳、租赁面积较小且需与客户直接互动的企业；另一方面，工业品制造业、3C电子产品等具备环评需求、需要高载重地板摆放机械及具有高度产业聚集特性的公司，则以商务园区为优先考量。从产业分布来看，优质写字楼商圈及商务园区客群各异；满足租户更多、更精准的产品需求，更有助于租赁市场的流通性及灵活性。过去几年即观察到部分大型企业将前台及后勤与研发部门分离，分别在市中心及商务园区租赁相对应的空间，以提升组织的营运效能。

外资租户持续往核心区靠拢

从企业性质而言，中资租户租赁面积快速增长，在优质写字楼市场的占比，于过去一年内自45%攀升至54%，为2015年普查以来首度超越外资租户；而在商务园区的部份，中资企业占比更高达69%，压倒性的影响园区内的租户组成。若以区位分布来看，写字楼市场中，外资在南京西路、淮海中路及人民广场板块的占比均超过60％，商务园区则以张江、临空及漕河泾商圈占比较高，显示外资企业在选址考量上，仍以靠近市中心的区域为优先。产业类别上，外资企业无论在写字楼市场或商务园区内，均以制造业为主。

连续大面积产品备受青睐

CBRE世邦魏理仕就个别租户租赁面积进行分类，结果显示近50%的优质写字楼租户需求为整层面积，而58%的商务园区租户面积在一万平方米以上，其中又以独栋类型居多。过去两年整体上海市场新增供给体量大增，提供了企业整并和扩租的空间，这是影响需求面积结构的转变主因之一。若以企业数量来看，商务园区租赁面积两极化的情形较为显著，优质写字楼市场各区段面积需求数量较为均衡。

各商圈逐步发展自有特色

首先就优质写字楼市场分析，2017年写字楼市场迎来供给历史新高。统计自2017年至今年三季度共有275万平方米新增面积入市，相当于原有市场体量的32%。这对于租赁市场带来不小的影响。整体而言，租赁市场主要需求产业变化不大，大量供给造成的冲击主要反应在租户于各板块间的流动。详细检视各区域租户变化，核心商务区优质写字楼租户组成相对稳定，统计平均20％的楼地板面积在过去一年有所变动，且变动主要是在同区域内不同大楼的搬迁为主，核心拓展区租户变动相对频繁，约在35%，且多为跨区域的升级搬迁、整并搬迁等。各板块产业特色也在租户搬迁后逐步成型，陆家嘴及竹园以金融业挂帅，南京西路、淮海中路持续成为专业服务业的集中地，新兴版块则因新完工大楼仍在陆续去化过程，估计未来产业结构仍有形塑的空间。