2025上半年新房成交326万平方米 最热门项目TOP10出炉

上半年上海新建商品住宅成交延续去年四季度以来良好运行趋势，小阳春如期出现，此后成交虽震荡回落，但在合理区间内运行。上半年共成交326万平方米，累计同比基本持平。

Point 1

供应放缓 小批量多批次

上半年供应250万平方米，累计同比减少33.7%。外环外供应面积120万平方米，累计同比减少47.8%。可见外环外供应受到控制，缓解高库存的压力。随着供应减少，库存在缓步下降，当前库存为780万平方米，去化周期为13.3个月，比去年底减少0.6个月。

供应的103个项目中10万+的楼盘有34个，比去年同期增加3个，可见高端改善项目始终能保持不错的消费潜力。一些网红项目几度开盘均能全部去化，比如新杨思上园，中海领邸，上海壹号院等等。强者恒强的背后是区域的稀缺性，产品品质和定价上的三者平衡，受到买家的认同。

图：上海新建商品住宅月度供求价走势

数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理

值得关注的是，小批量，多频次开盘的方式又开始回归。以往单个项目单次供应面积在3万平方米左右，今年单次供应超过3万平方米的仅27个项目。背后是以需定供，避免一次开盘去化不了，变成库存，给销售带来压力的同时也损伤市场信心。当然，值得关注的是，以往的“限价”有灵活调整空间。部分楼盘在第一批开盘后，后续房源开始涨价，比如上海壹号院、康定壹拾玖等。

Point 2

成交冷热不均 豪宅强者恒强

从成交来看，分化现象依旧无法破解。成交前十榜单中10万+的项目占到4个，且排名第一和第二的均是这类项目。也正是这些豪宅类产品拉高了整体价格水平。2025年套均总价达到了991万元/套。以往有千万算豪宅的说法，如此的数据表现，新房豪宅化的倾向越发明显。

越是高价越是好卖的原因在于：

1、二手房交易税费减免，以及不少房源的增值税得到免征，省下很多交易成本，释放置换需求。

2、中环以内产品相对稀缺，并且有涨价趋势，从资产盘整重新配置的需求来看，新房是比较好的选择。

3、最关键的是，随着中心区土地楼板价的上涨，核心区房价上行的趋势已经非常明显了。

表：上海商品住宅成交TOP10（2025上半年）

数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理

一头热的同时，还有一边继续预冷，外环外去化压力虽有减小，但依旧面临考验。比如新场板块的璟澜湾、奉发贤荟悦邸、奉发右岸晶邸等诸多项目在认筹期间出现无人认购的现象。

当然，并非所有郊区项目都去化难度大，像宝山杨行、嘉定南翔、浦东唐镇、闵行浦江镇等等一些板块区域已经成熟的区域还有不错结果。

这些区域是中端改善关注度较高的区域，一方面轨道交通的依托区域各种配套越来越完善，另一方面，由于到市中心的时间距离不算远，价格相对实惠，大部分买家能负担得起。

Point 3

成交维持平稳 房价上涨动力强

下半年成交量预计维持平稳，金九银十会出现季节性波动，不过成交总量预计和去年同期类似或略有减少，主要是今年上半年供应的土地量不多，潜在供应会受到一定影响。此外，郊区去化面临一定压力，供应量不会太多。

上海和其他城市不同的是，新房的价格非常强劲，国家统计局数据显示，上海新房价涨势处于全国领跑的状态。主要是结构性因素导致。从目前成交热点来看，豪宅类产品聚焦度还是比较高，会继续发挥拉抬均价的作用。

来源：大卢侃楼市