现在这样的形势,上海后期房产投资潜力如何?

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提问：请问上海后期房产投资潜力如何？几个担心：1. 2500万人口上限天花板，后期人口导入乏力，是否会影响需求和配套摊大饼外扩的效果。2. 内循环大背景下，外贸，外资发展受限，国家层面是否会投入更多资源在内陆高铁枢纽节点城市，比如武汉，郑州，反而对于沿海城市投入少？而且即便是沿海城市的发展，同样和大湾区的广州比较南沙区是高级新区，而虹桥只是市级新区，虽然长三角示范区是高级的但毕竟不只是上海一座城市独享资源投入。3. 上海的房价已经很高，后期上涨潜力不如其他二线城市容易吧？4. 内陆二线城市，武汉，郑州，重庆，成都，哪个更有潜力，主要原因？

回答 : 上海基本面非常好，不会有太多问题。2500人口有上限，但是上海用的是腾笼换鸟的做法，引入的高端人口，所以购买资金总量不会差，购买力还在增强。上海未来是全国金融中心，不管是内循环还是外循环都是核心城市。而且内循环后，更需要集中在个别城市对外开放，作为改革开放的先锋，上海和香港作用会越来越大的。房价基数高会影响上海涨幅，但上海的打法更加求稳，而不是暴击。内陆城市里成都和武汉非常不错。人口和省内支持。

提问：你好成哥，有1500万左右，打算投资一套增值潜力大的房产，对面积、地段、学区没有特殊偏好，主要就考虑投资潜力就行！请问推荐买哪里？多大面积的？

回答：1500万买的房子，主打带学区高品质三房，有个学区会增加卖点。建议在源深、陆家嘴、碧云、联洋、张江、大宁、长风、黄浦滨江这些地方来选择。具体要结合你的口味来选，另外最近这个价格段的房子去化很快，好的房源不多，只能看房源再来选择。具体详细的额楼盘推荐详见内部！

提问：成哥，目前首套450-500左右万样子的预算，看了莘庄康城128的三室〔总面积大有点超预算〕，目前没有方便的地铁，听说会有12号线加长线经过；颛桥君莲99平的小三室，目前快有15号通车；中介说康城学区略好些，想请教成哥从保值升值角度还有出手卖出方面是哪个更推荐？

回答：康城是个争议很大的小区，优点是有点学区，房型还不错，配套也过得去，缺点是小区太大，卖房的时候竞争很大，门口的莘松路堵得要命，目前还看不到地铁规划。颛桥也有点偏了。我觉得买来自住尚可，要说增值保值，只能说是保持谨慎乐观。

提问：成哥，您好！关注您很长时间，我有纯投资需求，之前我看了一些，然后自己罗列了一下，请您指点一二。大虹桥华漕片区 万科十一区 一期或者三期 恒基 尚品 富力虹桥十号等 较好小三房，两房也行。考虑满五少有和满二的因数，含完税费不超过600万，从交通 配套 装修和小区物业等综合考虑，麻烦排个序，较好能简单讲一下理由， 当然大虹桥区域还有无更好的推荐？

回答：你看的都是华漕比较好的次住宅，600万只能买到核心区的两房，你如果去诸翟那里可以买到三房。要确定性的考虑核心区，要博暴击的考虑可考虑诸翟。看个人风险偏好来决定。其他徐泾、赵巷、南翔、泗泾、九亭这里也都可以考虑的。具体其他优质区域及楼盘的推荐详见内部！

提问 :成哥，1500万塘桥按揭房，严重跑输大盘，从投资角度来看，是继续持有然后二抵再购买还是整体出掉买三套400万左右外环内次新博暴击，全款买下400万再抵押然后再全款再抵押这种方式是否可行？

回答: 卖出。塘桥界面老旧，没学区，缺少概念，而且总价偏大，这种价格端即便买黄浦老静安的三房都有价值。换三套小户型那是更好，不过这种打法需要考虑房票和贷票的规划。

提问：成哥，请问按揭买房前有哪些事情较好不要做呢？

回答：1.按揭买房之前，不要刷大额信用卡，不要分期，不要办理消费贷、信用贷、经营贷。否则会影响你的按揭贷款通过率和降低可贷额度。2.征信报告自己不要查询太多次，不需要坚决不查，网上和银行都不要查。否则贷款银行会担心你缺钱，到处找钱，到处借债，按揭可能就批不下来。3.现在这个节点还要加上一条，不要用借呗和微粒贷。具体更多按揭买房不可做的事详见内部文章分享！

提问：你好，成哥，请问现在的形势，不知投资房产还有空间吗？

回答：未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。为什么我们坚定不移的看多房地产？因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。因此，TOP10城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。

提问：成哥好 ，想用jhl在上海买房，首付300，有没有推荐的板块和小区？

回答 : 首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段大概有两种打法。一种是吃区域能级提升，可以考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，因为这些区域都有或者能被辐射到高能级规划，长远看好。但是最近一段时间，因为新房限价，这些地方的二手房都没有很快上涨，所以你如果买的话，要耐心持有。二是买学区房，较好买总价最小的学区房，可以考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号后，闵行和浦东初中学区房吃香，这个逻辑还能用上三年。虽然有划片摇号的隐患，但大概率还是涨的。具体更多板块及小区推荐详见内部！

提问：你好成哥，一直发现中环内阳城板块的房价相对比较低，而且对口二梯队小学闸北二中心，这个板块为什么相对比较便宜，是否可以考虑？另外，最近看房发现很多一层附赠部分地下室的房源，使用功能确实全一些，一般赠送50-80个平方左右，价格与楼上总价相同，是否可以考虑，将来流通会不会有很大难度？

回答：阳城板块属于静安中的末端板块了，定位是居住，在配套和交通方面略微弱一些。赠送地下室没有太大的优势，因为上海属于江南地区，地下室非常潮湿阴冷，个别还会渗水，所以地下室没有多大的作用，流动性弱，未来难转手。

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