上海楼市:怎么看待二手房涨价?以及市场的定向是怎样的?

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，请问怎么看待二手房涨价？以及市场的定向是怎样的？

回答：你好，二手房涨没涨，不要看挂盘价和均价，要看主力挂盘成交情况。很多朋友关注小区的房价，其实就只关心到了最浅的那个层面，就是二手房的挂牌价格和所谓的小区均价，只不过很可惜，这两个指标是静态二维的。我们无法把单盘的房价，看看成是小区房价下跌的标志，我们还需要关注的是另一个指标，就是成交量，我们一定要关注占主流的成交量的占比。另外，很多城市的房子其实是有几年限售期的，很多人一到限售期就会抓紧时间卖，发现往往卖不出什么价格，因为同时卖的人太多了。我想说的是，大家可以慢点卖。

拿到房子的时候不要急，等1到2年的时间，等那些低价房源都慢慢出清了，那么小区的房价也就慢慢上来了。所以，我们看小区的房价，不能只是看均价和单价，要看挂牌量的结构，交易的占比，还有就是带看量，带看量大的房源，说明受到的关注度会更高一些。所以，结合起来看的话，就是当高房价的房源占比越来越高，而且这些高挂盘价的房源的带看量也越来越多时，其实就意味着市场对这种高挂牌价行为的默许，那么小区的房价也就慢慢涨起来了。

提问：曾叔，你好，徐汇保利天悦和中海真如府，这2个盘哪个好一点？房型，城市界面各方面的优缺点能分析一下嘛？谢谢。

回答：你好，虽然时间比较晚了还是回答一下吧。保利在徐汇非核心区域，中海在普陀正核心，但即便如此，保利的界面和区位优势还是略胜一筹的，因为上海地倾西南。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔你好，预算800-900万想买学区房，目前有两条路线。1. 一步到位置换可以自住的学区房（110平以上）。七宝的皇都花园和前滩版块 更推荐哪个呢？2. 买一个20平的老破小学区房挂户口，依然住在目前持有的嘉定三室一厅（总价不到400万），以后再考虑改善。朋友们推荐方案二，可减少学区房效应在总价上的的加成。

回答：你好，前滩你这个预算只能买两房，而且不一定能摇号命中。更现实的想法是买皇都，明强东还不错的。如果你月供没有压力，曾叔还是建议直接一步到位算了。挂户口也可以，就是后续借房子然后置换，全家人未必能受得了这个折腾。

提问：你好，曾叔我问下哈，兰园7.5万的单价你觉得怎么样，其实小区、房子已经怎么样了，怕买了套住，房子都是挂了很久没人买的。

回答：你好，兰园主要是地段价值大，小区环境好，而且这种高单价的并非主流，刚需一般都买不起，所以成交来看不是很活跃。中长期看还有价值的。

提问：你好，曾叔，请问现在广州和深圳哪个更值得投资？深圳去年涨了一波了。广州好像没怎么涨。

回答：你好，去年8月18日，深圳的示范先行区，以及双11的144平的豪宅线突变，再加上前一段时间的“前海扩容”，这一些列刺激的动作，最终的结果就是当下：深圳南山、宝安两个重点区的沸点热度这些只是煽风点火，只是最后的催化剂而已，而真正市场博弈的隐藏力量来自于过去2016-2019这三年时间的蛰伏，需求的压抑、刚需的释放、回血的完成，这些随着时间的积累造成了今天的局面。广州会步深圳的后尘，广州的市场启动会比深圳晚一些，至于晚多少，我不能胡言乱语的说是晚6个月，还是8个月 从时间节点上来看，肯定是晚的，这是必然。

如果深圳“炮火声”四起，杀的漫天涛海、火光冲天，广州还纹丝不动，既合乎情理，又不合适情理合乎情理的原因在于：深圳确实是全国资金的汇集地，一有风水草动，市场预期和房价就会起来，而广州却不具备这些先决条件 不合情理的原因在于：广州其实温度已经在慢慢回升。小结：如果钱到位了，甚至如果只是房票到位了，广州或深圳都可以尽早买入，这是多么正确的事情。

提问：你好。曾叔。现在用65岁母亲2套房资格摇号，本月刚把翡翠城一期房子出售掉，手上现金有800多万，按揭的话有天空之城叠排的300多万。现在手头有大华澄品的166方，想再投资一套，可能母亲按揭会有问题吧？候选楼盘有御潮府。

回答：你好，翡翠城一期，2005年左右建，地铁在建，还有潜力的呀。天空之城自住还可保留；大华澄品也不错，可继续持有；60岁以后可考虑做JYD接力贷；御潮府可考虑的，但由于片区发展成熟，买来收藏还可，投资增长潜力可能不是很大。较具潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔你好，本人购房预算800左右，想买三林板块自住，上班地点在徐汇上海游泳馆附近，看中金地湾流域，但是这小区这几个月已经猛涨100万，本人未婚，是否还还值得上车，怕学区政策变化，或者还是摇新盘？

回答：你好，三林板块不错的，非常适合刚需上车，而且居住氛围好，学区还可以。金地湾流域靠近三林公园，近地铁三林东站，整体看可考虑，如果是自住，不要在意一时得失，而且有前滩的辐射利好，我认为还有潜力的。

提问：曾叔您好，请问上海总价300万投资，新房和二手房更倾向哪种呀？

回答：你好，300万基本上买不到什么好的新房，有的话也很远。如果一定要选，可以考虑下嘉定的。曾叔是建议优先考虑二手房的。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：你好，曾叔，请问投资买房，总高三十层左右的高层住宅，十层以下的低楼层，值得买吗？

回答：你好，低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，7、8、9、10投资的话还行。事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资，七八九十这样的楼层，性价比还是很高的。在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。

确实有些客户就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。投资性买房呢，房产的流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。尤其是有些开发商比较笨，他在楼层楼栋房号的定价上是有漏洞的，有生活经验的聪明的购房者能占到一定的便宜。有些三楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多客户会喜欢。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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