上海楼市:2021年刚需在上海购房机遇在哪里?

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提问：你好，曾叔，我想问一下现在上海买房的积分政策是什么样子的？2021年刚需在上海购房机遇在哪里？

回答：你好，2021年上海积分新政出了之后，市场对购房者提出了更高的要求。积分包括基础分60分与年限分21.7分，基础分中家庭分10分，上海户籍10分，无房20分，名下无房且5年内无购房记录20分，上海户籍且名下一套住房5分，沪籍名下一套住房且五年内无购房记录5分。值得注意的是，认购对象赠予他人房屋也计入认购对象名下，购房者不可以通过赠予他人的方式获得无房资格积分。新政鼓励置换，控制上海楼市的认筹率，增加楼市二手房房源供应，可有效缓解楼市紧张的供需关系，也能很好的平稳楼市房价。数据显示，积分新政下，积分超过60分的占30%，而上海购房者大部分目光集中在总价500万以下的新房市场，因此上海2021上半年新房市场的竞争较激烈，上半年高积分消耗之后，40-60分的人在下半年会迎来购房机遇。2021年上海二手房供应量会有一定提升，建议购房者提前多关注一些品质较高的次新房。

提问：曾叔，你好，钱塘府139，950万；丽园139，950万；庆春御府174，1130；兰园166，1250；楼层都还可以，选哪个。1000-1300左右的二手房会上涨吗，可不可以边摇新房便淘二手，怕两边落空。另外，有什么二手房小区推荐吗。

回答：你好，建议优选兰园，次选丽园；通货膨胀，中长期看房价还是会涨的。可以一边摇新房，一边淘二手。新房打不到，看情况就立马下手二手。我还有更好的选择，详见内部分享。

提问：曾叔，你好！现居住北外滩北面沿着周家嘴路普通小区2房，拟置换到周家嘴路以南北外滩中心位置小区，值得吗？没有学区要求，希望增值保值

回答：你好，周家嘴路以南位置是好一点，但也没有比北侧好太多，如果是平价置换没必要。如果你置换之后，能增加预算买到3房这样这种还是可以的。

提问：曾叔，你好！新人首问：夫妻二人深圳工作，一深户一沪户，深圳上海各有两张房票。策略错误也因信息不对称，去年12月回上海卖掉了浦东一套小房，卖完即涨……手上可利用现金1900万，不考虑按揭，现深圳可再买一套，上海可再买两套。上海购房积分70分。自住需求可有可无，纯属投资，投资期限5年左右。问题1、如何看待两城3-5年后市走向？是在深圳或上海核心区域买一套？还是各买一套？问题2、如果上海买500-700万的潜力板块和楼盘是否能帮忙推荐？一手打新有优势的情况下，怎么选？谢谢！

回答：你好，1、深圳已经熄火了，TK压制，短期横盘概率较大，全款可无视指导价，有砍价空间，另外可尝试打新。上海积分高，也可买一手盘。2、上海500-700万二手楼盘详见分享。新盘可关注下：较新有价值新盘详见内部分享。

提问：曾叔，你好！浦东的大华斐乐公园的别墅怎么样？听销售说靠马路的价格在1300，里面的1500以上，如果是这个价格的话值吗？

回答：你好，大华并不是一个非常擅长做豪宅和别墅的开发商，从历史上他主做刚需楼盘，上一期大华斐勒墅被维权的情况就能看出，他并不是以产品擅长。但是大华锦绣华城这个位置还是很不错。中环内的别墅的确也足够稀缺，你不买别人也会买。所以如果你真的很想要的话，就果断下手，然后降低预期。

提问：你好，曾叔，上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：你好，上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是较好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。市区买房，较好买次新房，楼龄较好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享！

提问：你好，曾叔，怎么看这句“你以为我买的是房产，其实我买的是负债” ，想听听您的看法，意思正常人只要后方现金流不断，想方设法利用借贷杆杆，买入一二线优质房产就是稳赚不赔嘛？

回答：你好，不完全是，靠负债套利来赚钱是建立在一个前提的。就是房产的涨幅要大于持仓成本利息。这个从长期看机会是比较大的。但是在短期几年特别是17年以来的这几年，财务成本其实大过房价涨幅，因为全国的房子没怎么大涨过。如果你这几年撑不住爆仓的话，就挨不到负债套利的结果了。所以一味地放杠杆已经过了较好的时机。我们建议在有比较大确定性接近底部的时候开始放杠杆，而不是再像以前随时随地放杠杆。放杠杆赚钱是没问题的。但是要比以前更讲究节奏了。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，排名前列，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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