赫恒乐与观点面对面:像制造业一样盖房子

编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。

每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

观点地产网  离上一次采访已经过去5年的时间，美的置业发生了很大的变化，总裁赫恒乐也有了不小的改变。

外表的变化并不大，依然是高大身材，挺拔儒雅。但随着交流的深入，赫恒乐的变化在言谈之间慢慢展现出来。

5年前，或许是很少接受媒体采访，赫恒乐显得很谨慎，但现在神情放松了许多，表达也活跃了许多，个别问题在回答的时候显露出意犹未尽之意。

“您好像健谈了许多。”

“这是去年跑了一圈路演锻炼出来的，较大的收获呀。”

赫恒乐指的正是去年10月11日在港交所上市前的必要过程，面对投资者进行路演，为期一个月。

这一个月的路演之后，美的置业顺利在香港上市，成为一家公众公司。

作为美的系成员企业，美的置业的基因中仍然保留着强烈的制造业因子，这使得美的置业也区别于其他房地产企业，依然聚焦主业，也更加务实。

制造业基因

2019年，美的置业定下的销售目标为1000亿元。

两年前，美的置业的销售业绩不过500亿元，这家房企正成为房地产圈的后起之秀，追赶千亿企业的速度非常惊人。

这样的速度并不是常态，赫恒乐很清醒地认知到，以前的基数小，所以从500亿元增长到1000亿元很容易，但随着基数提高，发展的速度会逐渐慢下来。

赫恒乐认为，目前比较合理的增速是在25%-30%之间。

因此，当美的置业的规模发展到2000亿元时，会比较稳妥。而之后，增速会继续放缓，直至降到15%-20%。

“这样的速度更均衡”，赫恒乐指出，要从规模、杠杆、盈利三个方面综合考虑。

自1998年进入美的置业前身美的地产以后，赫恒乐在房地产行业已经超过了20年，也见证了这个行业20年间的风雨起落。

作为一名资深地产从业者，赫恒乐一再表示，美的是制造业背景，制造业的风格就是脚踏实地。

“统计规模，每月让他们对了又对，市场的口径、财务的口径、现金流的口径，对了又对，确保数据的精准度。”

或许是因为律师出身，赫恒乐对于公司财务的关注点颇为理性。

他坦言，自己最关注公司的两个指标，一是现金流，二是自有资金投资回报率。

看现金流，最重要的就是预收款，赫恒乐表示，其实一些企业的销售数据有可能会有水份，但看预收款一定是真实的销售，只不过这部分销售会在未来一两年才结转。

“房企的预收款一定是在年报当中要真实披露的，为什么好多人都说房企的负债那么高？预收款都记为负债了。”赫恒乐还普及了一下部分房企负债高企的原因。

据观点地产新媒体查阅美的置业2018年年报，在合并资产负债表中清楚写明：截至2018年12月31日，公司合约负债为559.29亿元，而这一数字在2017年同期为363.63亿元。

至于自有资金投资回报率，则是企业自有资金的周转速度。赫恒乐说，自有资金的投资回报率，有时候比利润率都重要。

美的置业新目标

完成上市这个阶段性任务之后，赫恒乐为美的置业定下了新的目标：将规模增长速度和盈利能力、杠杆率调节到相对平衡的状态。

这个清晰明确的目标后面，其实还有一个隐藏版的发展目标。采访的过程中，赫恒乐花了不少时间和我们畅聊“美国模式”。

在房地产行业这个领域里，美国模式和香港模式之争已经很长一段时间，至今争论仍未分出高下。

曾有过总结，美国模式是指走专业化的道路，开发商实际上更多是投资商的角色，出地、出钱，而把设计规划、开发施工、销售运营等每个环节，都交给专业团队来处理。

香港模式是重资产模式，开发商自己几乎要包揽所有的工作，如储备土地、挖坑卖房、炒卖楼花；甚至有的还有自己的施工团队，设计团队，自己完成住宅、写字楼、酒店、商场等几乎一切产产品。

从中国内地房地产市场改革之后，香港模式是内地房企学习模仿的主流方向，虽不时有人提出应该学习美国模式，但始终没有形成规模，更未根本性动摇香港模式在内地房地产圈的地位。

然而在赫恒乐看来，美国模式才应该是开发商的未来：“买地、资金、找人才、定产品标准，做自己的企业产品标准化，之后交给专业的供应商去做。”

他认为，国内的开发商做的事情太多了些，现在大包大揽已经不太适合了。现在一些央企和上市民企，其实是非常好的供应方，他们对资源的整合能力甚至比很多开发商都要高。

他认为，很好地使用这些供应商，才能真正实现成本较低、效率较高。

赫恒乐举了一个例子：一个项目常常是开发商搞了一帮现场管理人员，供应商也有一帮现场管理人员，实际上开发商的薪资肯定是高于供应商的，甚至是高出好几倍，于是这造成了资源的重复浪费，也是开发商的隐形成本。

那么，如何将成本最优化？赫恒乐的答案是采用EPC模式，也就是总承包模式。开发商负责定好每平米的费用，然后交钥匙工程、锁定成本，里面每一个环节、每一个分包供应商去整合，成本才应该是最优。

另外，在美的置业的未来策略中，旧厂改造或许也是不能忽视的存在。

赫恒乐表示，为了应对大湾区会出现的竞争，美的置业将新增资源的途径增加了获取旧厂项目这一方式。随着今年佛山全市统一了旧工厂改造政策，接下来美的置业手上项目将逐渐落地，慢慢释放。

以下为观点地产新媒体对美的置业总裁赫恒乐先生的专访实录：

观点地产新媒体：最近看到有企业出现破产，也有很多项目的收并购，您觉得这是个别现象，还是现在大环境真的让房企都感觉到了很困难？

赫恒乐：现在说房地产企业做特色，实际很难做得出很明显的差异化。

产品上，住宅的产品再怎么创新也是有限度的，立面、园林的差异化不叫差异化，这是最基本的。接下来可能的差异化无非就在功能、空间，功能差异化和建筑节能、绿色环保等。

规模太小的话，做差异化很难。因为现在房地产企业最重要的就是资源整合，拿地、融资、人才的聚集，后续的开发、运营、效率等，未来基本上大家都会达到一个很好的状态。

一个企业规模上去以后，标准化程度提高以后，效率就解决了。

现在小吃大的现象越来越少，一些有困难的企业，如果要转让变现，解决流动性，首先想到的肯定是大企业。

当然，现在可能还有区域型的、活得很不错的开发商，但它的规模增长受限了，毕竟在一个区域市场，有限度。

观点地产新媒体：您觉得今年国内融资渠道是收紧了吗？

赫恒乐：这段时间肯定收紧，包括对ABS等都有窗口指导了。

今年的融资要这样去看待，最起码对房地产企业的总量不会增加，甚至在某一段时间可能总量还要减少。

第二，虽然给钱，但是限制性的条件会越来越多，就是从总量上、从结构上可能更关注优质的企业。

观点地产新媒体：美的置业从2017年的500多亿到今年千亿，这一两年的增长其实很快，这个速度您觉得是阶段性的，还是在一定的时间内会维持下去？

赫恒乐：2019年和2018年比，肯定速度没有那么高了。原来基数小，200亿变500亿，增长了300亿，但当500亿变800亿甚至1000亿的时候，特别数增加很多了。所以，未来增长的比例没那么高，也不应该有那么高。

假如钱可以支撑得了，土地也可以满足得了，但是房子是要一点一点盖起来的，还有管理宽度的增加，方方面面的问题考虑下来，未来增速会在25%-30%之间相对比较稳妥。

观点地产新媒体：行业都在冲规模，对于规模，您是怎么考看待的？

赫恒乐：房企的规模、杠杆、盈利三个指标，肯定是要平衡去考虑的。

我们统计规模，每月让他们对了又对，市场的口径、财务的口径、现金流的口径，对了又对，要有95%-100%的精准度。

美的是制造业出身，按照制造业的风格，总觉得不要吹牛，吹牛是不好的。

为什么有5个点的浮动？比如今天是月底29号或30号了，今天交了定金认购已经完成了，但是没签约，最后那两三天，有的企业统计的时候也按成交统计了。

规模的问题我认为是相对的，为什么这几年大家都非常看重规模？有规模就能整合资源，特别是现在金融机构用来作为判断标准。

观点地产新媒体：您最看重什么指标？

赫恒乐：销售型物业肯定最重要的是两个，一个是现金流，不管合约签约多少、收了多少钱，看企业的营收最后和预收款是紧密相关的。

因为预收款收到了钱，一定是真实的销售，只不过在今年或者明年结转的问题。

房企预收款一定是在年报当中要真实披露的，为什么好多人都说房企的负债那么高？因为预收款都记为负债了。预收款多证明前两年的有效销售、收到款销售是真实的。这个现金流太重要了，所以这一点我特别看重。

第二是自有资金投资回报率。有的项目利润率可能不是非常高，但是自有资金的回报率很高，像我们湖南的一些项目。

自有资金的投资回报率有时候比利润率都重要，利润率很高，但可能两年才赚到这个利润，而别人一年就赚到了。

观点地产新媒体：您怎么看今年的土地市场？

赫恒乐：现在城市结构出现分化，热点城市，即人口净流入、产业、经济都是比较强的城市，特别是城市群当中的中心城市，从长远来看地价不会走低，始终还是增长。

有些人口净流入、产业各个方面支撑都不行城市，肯定是低价，甚至有可能下降。

今年一季度也好，包括到6月份，热点城市的土地没有降。因为热点城市首先土地供应很少。第二，大家都是把有限资金投入这些地方。

美的置业现在基本上是围绕省会城市以及发达城市拿地，比如今年上半年在杭州、上海、苏南一些城市拿地，在武汉、天津、郑州拿地，减少了三四线的份额。

第二，有一些其实是合作开发的，像武汉的地是跟雅居乐一起开发，杭州是和新希望，天津和旭辉一起开发。

观点地产新媒体：您认为今年下半年会是继续拿地的好时机吗？

赫恒乐：可能在7-9月观察，储备资源第四季度仍然会拿，当然今年我们还有自己原来储备的旧工厂地，可以释放出来一些。

观点地产新媒体：在开发销售这一块，您觉得还有很大的空间？

赫恒乐：对，我始终认为虽然进入存量房时代，去年十几万亿的销售规模，今年应该也是十几万亿，未来可能已经增长乏力，到了天花板，但这个规模起码会维持五年、十年，不会有太大的变化，不可能从十二三万亿突然减半。所以，未来总量的规模会相对稳定，不会像前两年那么大的增长。

但是需求我认为还是稳定的，住房的升级换代和城市化让需求端稳定。原来可能200家企业在分十二三万亿的市场，再过两三年、四五年可能只有50家在分这个蛋糕了，再过一段时间可能就30家分这个蛋糕了。

所以我们最重要的是希望打造自己的竞争力，能够成为30家或者50家中去分蛋糕的一家。

观点地产新媒体：您怎么理解这两年大家讨论的去地产化？

赫恒乐：从业务模式来讲，成功的屈指可数，现在还没有看到成功的，可能有一些刚在路上。

第二，无非是取得资源的一个抓手，如果用房地产企业去看另外一个企业的转型，有的时候看不懂。

另外，任何一个企业到了非常大的规模以后，也确实面临转型的焦虑，或者是多元化的焦虑，总觉得鸡蛋放到一个篮子里很风险。

我认为还是做好自己，毕竟术业有专攻。多元化只能作为一个道具，特别是跨行的多元化，可能一些头部企业还好一点，但对我们来说一定是不好的。

观点地产新媒体：您觉得房地产企业发展未来应该走美国模式？开发商就是投资、做一个资源整合的平台？

赫恒乐：我认为未来应该是这样，我们现在就是朝这个方向走的。

前几年整个供应商市场都是鱼龙混杂，特别是工程建设市场行业，基本上都是原来的包工头模式。这几年包工头模式遇到较大的问题是找不到工人了，所以我们现在要做装配式建筑。

而且那已经是前几年的事情，现在是供应商的资源越来越集中，集中到央企和上市民企，这个时候开发商就不应该再做太多的事了。因为原来他们不成熟的时候，开发商可以多管一点，当他们成熟起来以后，甲方就应该做资源整合的事。

特别是到了一定规模以后，完全去管每一个项目根本也管不了那么多。

为什么不去整合专业的资源？比如集中采购，原来开发商自己集中采购认为成本会低，实际不一定。如果供应商的规模上去以后，去集中采购的成本可能比开发商还低，并而且不需要那么多的协调配合。

观点地产新媒体：以前很多人认为开发商要自己一条龙做完所有业务，其中一个原因是成本会比较低，您觉得不一定？

赫恒乐：实际到目前为止，小的开发商是可以的，为什么？老板亲力亲为，采购、施工过程，甚至连自己的建筑公司都有，这样成本可能会低。

但到了一定规模以后，如果把业务链全拉通打包算账，成本特别不是较低的，反而效率是低的。

我认为将来是EPC模式，也就是总承包模式。就定好一个平方多少钱，交钥匙工程、锁定成本，里面每一个环节、每一个分包去帮我整合，成本才应该是最优。

实际上很多隐性的成本没有算，如果隐性成本全部加起来，最后一定比他们要高。因为他们很专业的供应商在整合资源，在去做项目的建设。

还有一个很重要的东西没算，房地产企业的管理费用、人员工资，没办法算为成本。开发商的人员工资一定高于施工企业的工资，而且可能不是一倍两倍，是好几倍。

如果把这个费用也算入到成本当中，肯定很高。所以，未来我们就做资源整合，因为现在时代已经到了，并且也越来越成熟了。

观点地产新媒体：您怎么看是今年大湾区政策给美的置业带来的利好或者机会？

赫恒乐：大湾区利好有两个方面，如果手上有大量的存量在大湾区，一定会带来丰收。

但大湾区热起来以后竞争加剧，土地价格提高，实际很多外地企业还没有进入大湾区，大家都想尽一切办法，不管土地价格多高、赚钱还是亏钱，都要先布个点，所以资源竞争更加激烈了。

我们再大湾区有大量的存量将要进入丰收期，但是新增资源，就会从完全拼价格转到做城市更新。

所以我们在佛山开始收购旧工厂，就是符合城市规定，可以作为商住规划的一些工厂。

尤其佛山原来每个区有不同的旧工厂改造政策，今年全市统一了政策，所以在佛山做三旧改造还有很长一段时间，还有很大的空间，今年就会把我们的项目慢慢释放出来。

现在珠三角西岸还有很大的空间可以做，所以我们去收购旧工厂。

观点地产新媒体：只做旧工厂改造吗？旧村之类项目做吗？

赫恒乐：旧村基本上不会直接去操作。我们就和一些一级整理公司合作，借助他们的基层资源，我们则在政府层面和资金层面发挥优势。

观点地产新媒体：美的置业去年完成上市，您觉得上市前后，企业还有您自己有很大变化吗？

赫恒乐：我觉得变化还是很明显的，最起码成为公众公司以后，无论是资本市场、社会大众还是这个行业内，大家对美的置业认识更深了。

另外，在融资通道方面直接的影响是非常利好的，机构对公众公司的认同度也提高了很多。私人公司大家始终认为所有数据、报表都是自己做的，不需要审计，公众公司以后就不一样了。

无论品牌方面还是融资方面，确实带来很大很大的好处。

观点地产新媒体：您会关注股价市值这些变化情况吗？

赫恒乐：要说完全不关注我认为不是真话，一个上市公司负责人对自己的股价发生任何变化丝毫不关心，特别是假的，但是也不能够看得太重。

看太重的话真的很累，因为股票市场的波动有时候不是经营层面的问题。当然，基本面好的话一定可以支撑股价，但也不是完全受经营基本面影响。比如美国股市跌了5%，那香港肯定跌，所以也不要太关注。

观点地产新媒体：上市之后，接下来对于公司有什么新的计划或战略？下一个目标是什么？

赫恒乐：把我们的规模增长速度和盈利能力、杠杆率，调节到相对平衡的状态。

观点地产新媒体：对于美的置业的规划，还有什么设想吗？

赫恒乐：一定做一个能够有持续经营能力、较高效率和最优成本、不断创造价值的公司。

我们身上有很重的制造业基因，这个基因确实也能支撑我们持续经营下去，打造长期经营能力和前端能力。

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