上海即将关闭的破限购之路--“赠予”

从2011年1月28日上海开始限购至今，上海楼市（包括新建商品住房和二手房）已经在非充分市场化下运行了近五年半了。我不知道限购令何时才会解除——其实我一直认为只有限购令解除了，楼市或房价才能真正回归市场化运作，而房价也不会只有单边市（说白了，不会直涨不跌）。既然我们都要住在上海，那不得不搞清楚限购令对我们购房的影响。

一、上海的限购政策

上海的限购政策有两个关键点：

·上海户籍——就是看夫妻其中任何一方是否有上海户口，有，就算上海户籍，不过有上海户口的一方必须上产证；

·家庭——就是看你是否有结婚证，有，就算家庭

提醒一下，上海的集体户口是有区分的：一类是学校集体户口（以99开头），另一类是以97、96、90（社区公共户）开头的。前者不视为限购意义下的上海户籍，而后者视为限购意义下的上海户籍。

1、上海家庭：可以在上海拥有2套住房

要注意的是，上海家庭购房者在2011年1月28日前与父母共有的住房，套数在2套及以下的，则不占用该上海家庭的限购套数，即该上海家庭可以在限购后再新购2套。

2套（男方最多与父母共有套数）+2套（女方最多与父母共有套数）+2套（男女方组成家庭后可最多再购买2套）=6套（最多套数）。

其中登记日的计算方式，并不完全按照房产证上的核准日期。以前因为补证、更正登记、配偶变更、权利人名称变更、车位增加等登记行为而导致登记日变更的，以原始登记日为准。 而且，2011年1月28日这个时间点前网签的，产证在其后出来的，无论是二手房还是新房，都视为限购前的存量房。

保障性住房VS限购：按照规定动迁房、经适房等保障性住房本身在分配时不在限购范围之列，上海户籍居民 一户可以分到多套。但是，动迁房、经适房等保障性住房是计入家庭房屋套数的，名下已有2套以上动迁房或经适房是可以的，但是，不能再购新房。要注意的是，动迁房或经适房是以网签为准的，已经网签即便是未办理过户，未拿到房产证也是被限购的。

2、上海户籍单身：可以在上海拥有1套住房

这里的上海户籍单身，是指有上海户籍的成年未婚人士及上海离异家庭（男方或者女方携带未成年子女）。

要注意的是，与上海家庭类似，上海户籍单身在2011年1月28日前与父母共有的住房，套数在2套及以下的，不占用该人士的限购套数，即其可以在限购后再新购1套。

3、非上海户籍家庭：可拥有1套

非上海户籍的家庭，其中任何一方，在签订购房合同（网签前），如果在上海已经连续缴纳5年以上的社保或个税，则该家庭可以在上海拥有1套住房，同时满足5年社保或个税的一方必须上产证。

实践中，非上海户籍家庭，提供个税或者社保的话，只要在网签前63个月里累计缴满60个月即可。

4、非上海户籍单身：限购

简单粗暴，就是非上海户籍的，没有结婚证，不能在上海拥有住房。

赠予:顾名思义，通常情况下，就是把你名下的房子，无偿赠送给你直系亲属，腾出你的一个房票，然后你可以继续贷款买房；

比方说你可以把上海名下的房子赠送给你外地户口的爸妈。不管你爸妈有几套套房，不管户口是哪里，不管有没有社保税单，通通不管。只要是你的爸妈，只要你有出生证独生子女证派出所证明户口本等任意能证明父子母子关系即可。

今年数个一二线城市关闭了赠予破限购的通道，要求被赠予人也要有购房资格。因为本身就是个政策的漏洞。

但是，上海目前还是没有要求。但是，这个通道可能即将要关闭了。比如:北京之前的拍卖房也开始要求有购房资格了，而上海的拍卖房和赠予仍然不用购房资格。

我今年发过一条微博，外地户口和房东可以先进行非直系赠予1%，然后产证内去名字破限购的微博，大概1个月后这个通道就被关闭了。

所以今天我再次提醒下，如果你的房子几乎没有贷款了，可以考虑把房子赠予给你的爸妈，腾出自己的房票。因为你还年轻，你可以贷款，而你爸妈是不能贷款几年了。并且还有多人的爸妈并不是上海户口，没有购房资格。机会稍纵即逝，房票十分宝贵。

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赠予的流程:

我只说直系赠予，非直系赠予税费太高且你把几百万的房子送给朋友也不现实，只适合送给你的爸妈或者爷爷奶奶外公外婆。上海地区步骤如下:

1.产权人签署个赠予承诺书，承诺赠予某处房产给某直系亲属。（无需公证，免费填表格即可）

2.按较低评估价缴契税，例如，较低评估价为200万，则契税为200÷1.05×3%，仅需5万多，没有增值税没有个税，印花税也取消了，税费非常便宜。

3.交完契税就过户，交个工本费，拿好新产证，完毕。

整个流程1个月左右时间搞定

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粉丝们一定会问几个问题如下

①产证上只有我一个月名字，送给丈母娘可以吗？

  可以:小夫妻没有离婚的话，不管产证上有几个人名字，都可以赠予给对方的父母。

②有贷款的房子能赠予吗？

不可以。必须是清房，即房子没有任何贷款，没有任何抵押。但是对于老破小或者买入很早的房子几乎就只是几十万贷款的问题，还清少量贷款即可，就滕了一张房票，房票宝贵。

③赠予后的房产证时间是新的，会不会影响满五少有的年限判定？

不影响，时间可追溯。譬如，小王的房子原来房产证日期是2012年5月1日，小王2017年5月将房子赠予给他老爹，虽然新房产证登记日期显示为2017年5月1日。但是将来卖这套房子的时候，仍以2012年5月1日为基准计算税费。

④赠予后的房子再卖出，怎么样可以免除20%个人所得税吗？

首先，你想想你是不是有能力赠予超过2套的上海房子给你爸妈和丈人丈母娘，如果没有这个能力，就不用考虑个人所得税。

只要你爹妈名下只有你赠送给他们的少有赚上海住宅，那么满五年后卖出就没有20%的个人所得税。

那么你可以送一套给你爸妈，再送一套给你老婆的爸妈，这样特别没有个人所得税。

有人又说，我爸妈名下本来就有几套上海的住宅怎么办？例如小王的爹老王名下有AB两套房子，小王又把自己的房子C赠送给他，如果老王把C卖掉，则会产生20%个人所得税。

破题:先卖A和B两套房子，最后卖赠予所得的C房，即可免去20%个人所得税。另外，京沪深房产原则上不断买进，不要卖出，完全不用考虑这个个税。

⑤最最重要的问题来了，非常BUG的存在

我把房子送给我爸妈，我爸妈外地户口，也没有居住证，是不是要交房产税？我爸妈上海户口，名下已经有几套房子了，再送给他们就超面积了，要不要交房产税？

答案是:一毛钱不用交。赠予所得的房产一毛钱房产税都不用，这是无偿得来的。

即使新的政策的出台，一般也不回追溯过往。

最关键的，是腾出你的房票。有条件的，请把你的老破小送给爸妈，送给丈母娘，去贷款买更好的房子吧。

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知道拍卖房和赠予政策，不限购不需要购房资格的核心目的是什么吗？

每个城市都要富人啊！能全款的富人欢迎您！欢迎来上海定居！给土豪大爷们开绿灯，你们爸妈也可以来买房子，你们无限购房创造消费，创造优质gdp，就是这么残酷。

但是呢，这种漏洞也是很不稳定的因素，为了房地产市场的健康长远发展，随时关并且也关了很多城市了。不要低估调控

END