上海楼市:嘉定、 青浦、松江哪个升值空间大?未来增长潜力巨大

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提问：你好，曾叔，请问上海买房，嘉定、 青浦、松江哪个区升值空间大？

回答：你好，每个区都有很多板块，不同板块价值上差别很大，既有好的板块也有差的板块，地铁板块比非地铁远郊板块价值更大。嘉定的南翔板块和嘉定新城板块，松江的九亭泗泾佘山板块青浦的徐泾板块、青浦新城、朱家角淀山湖板块都很有价值。嘉定当前平均房价水平比青浦松江低，11号线通勤很方便，是刚需的优选区域。青浦拥有临近大虹桥的优势，又有上海少有的天然湖泊淀山湖，华为研发基地已经落地青浦金泽镇淀山湖湖畔，未来房价水平会是三区较高的 。松江很宜居，9号线直通徐家汇漕河泾等区域，房价支撑力也非常强，房价水平这些年一直比嘉定高。其他推荐参考内部分享！

提问：老师你好，曾叔请问上海真如板块是否推荐？ 800万预算想买个三室，真如板块有推荐的小区吗？

回答：你好，真如板块并不是我特别看好的区位。因为普陀区错过了较好的十年发展时光，同期五角场、张江都超过了它。虽然大家都认可真如的潜力，我也认可，但是目前真如的房价卖得并不便宜，单价已经到达9万单价，以这个价格，直接可以在上海任意一个中环板块买房。目前真如800万预算买不到品质比较好的三房，要买比较新的三房，可能要往南走，去金沙雅苑去看看还有机会买到。

提问：曾叔，你好！目前在信阳有套复式，面积250平外送50平大阳台，但是没电梯（已提前还款，证在手），老公因为专业原因在上海上班，我目前在信阳上班，两个孩子（3岁，6岁）也在信阳，他的专业回来不好找工作，为了小孩以后高考也想着结束两地就想着能在上海周边买房，但是因为他之前在上海上班了快5年结果前年去北京干了一年又回上海了，导致现在没有购房资格，他脑子冲动在嘉善选了一套房子，面积超级小才89平，我的意思是把这边房子卖了再在那边买，他却说楼盘快没了非得借钱付了首付，这边房子还没卖出去，那边说是付首付了，但是因为我一直没去还没办贷款，不知道现在这种情况该怎么办，我都焦虑到考虑要不要离婚了。

回答：你好，首先你往环沪周边城市发展的方向是正确的，比信阳更有价值，然后以环沪为跳板，将来能入上海是较好的。其实你也不用过于焦虑，选择也并没有错得太远，说说我的3点建议：1.如果嘉善房子能退可以给退掉，目前环沪周边城市中最看好的是昆山花桥。只要上海的五年限购不放开，花桥房价都会长期参照安亭的房价来做比较。未来反超城西也是可能的。花桥价值大于嘉善。2.如果嘉善房子退不掉，因为你还没有办贷款，只要没有网签备案，还可以让中介帮你转手，然后联系开发商更名。3.如果以上2个方法，嘉善房子还是不能最终脱手，考虑你们买房首付是借的，如果遇到资金周转问题，可以考虑把信阳全款房子做一笔抵押，缓解目前经济紧张问题。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，儿子去重庆工作要几年的时间，想在重庆投资个小户型住宅，恳请曾叔赐教：1、重庆现在适合房产投资吗？如果适合，哪个区域更好？能给推荐几个小区吗？2、最近看了两个江北区的楼盘，一个是北滨路2011年的珠江国际单价1.8万，另一个是新盘江北嘴1号院单价2.8万。这两个楼盘怎样？盼回复，衷心感谢！

回答：你好，1. 重庆雪坡长，可以入。2. 珠江太阳城的算得上重庆优质位置之一，珠江国际又是其中品质较高较新的组团，介于观音桥和江北嘴两大财富中心之间的位置，后期潜力不错的。江北嘴1号院属于CEO盘 不推荐。另外推荐看下 冉家坝橄榄郡、天一新城、紫都城、长安丽都，江北嘴紫御江山，南坪经开区罗马假日、东原檀香山等。

提问：曾叔，你好！我在番禺新造地铁站附近上班，工作稳定，现买首套房，首房首贷，总价预算300到350万，希望买的地方离上班比较近，小三房，最近看了亚运城，珠江大家庭，和雅居乐，时代倾城，还有万博附近，雅居乐剑桥汇有一套一楼的两房，户主自己改成了复式的四房，不知是否可选，价格上比较合适的有亚运城和时代倾城，不知道该怎么选，请您指教！

回答：你好，亚运城自住还可以，投资由于供应较大，涨幅会有点慢；大家庭花园可考虑；雅居乐可考虑；时代倾城位置较偏，不建议；雅居乐剑桥汇可考虑；300-350还可看下具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：曾叔好！请问有一套房价值400万，无贷款。怎样改办贷款分期付？卖给自家孩子（还在上大三）可以么？

回答：你好，你说的这种属于对敲，不建议用你儿子这种直系亲属名义对敲，关系过于亲密就太明显，很有可能银行审批不通过，要做的话，建议对敲给非直系的亲属。全款房或者也可以直接操作抵押。有一套全款房，如何资金利用？1.借用亲戚的名字，把房产以买卖的形式过户到亲戚名下，可以贷款出来房款的70%，贷款年限可以30年。2.做现房抵押，可以贷款市值的70%，还款有很多种，常见的3/5/8年循环一次。这两种贷款方式和其他任何贷款相比利息都是比较低的，也是非常容易办的，可以从中间选一个贷款方式。

提问：曾叔，您好，坐标上海，工作在浦东，夫妻一个金桥一个世博，小孩幼儿园小班，打算买一套总价450的学区两室房子自住，买哪里合适？

回答：你好，浦东的学区房集中在浦东外环内，尤其是知名学校都在内环内的区域。你的预算可以看看东外滩，优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。圣骊河滨苑的一房，虽然小，但是房龄新，而且有学区配套，也可以考虑。另外这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。从自住角度来说，巨峰路的次新房相对更适合，但是要兼顾学区的话，台儿庄路的学区房更好一点，动迁房不太适合自住，要看你自己喜好。你的预算有限，挺难同时兼顾自住和学区的，需要做一些取舍。如果考虑学区房的话最重要的是提前做好学区规划，先要想好孩子的教育路径和适合孩子的小学初中。如果是自住的话，需要根据自己的通勤和自住偏好定制好未来的置换路径。上海买房价值高的板块具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好！省会房子会是较好的投资吗（和股票基金投资相比较）？身边几乎所有人都不看好买房投资，都觉得房价会跌。哪些地方的房子值得买？谢谢！

回答：你好，买房看的是未来，核心是房子升值，虽然通货一直在膨胀，但是房产自身的价值依旧是不可忽视的。如果是打着5-10年的中长期投资，房产依旧是很好的标的物。一线买房很稳，相当于蓝筹股。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。但是因为价格基数高，所以收益率不如二线。一线城市，中低价位房源，购买需求更集中。刚需客通常是市场的主流人群，购房预算相对较少，所以，对中低总价的房源需求都比较大；如果你要在一线城市买房，要选择城市的中低价位房子，转售时候会更容易出手；在房价高企的一线城市，控制预算是首要考虑因素，低总价同时也意味着低风险；

二线比较适合博暴击，相当于成长股，要比较强的选筹能力，而且二线城市买入时机很讲究，买的不好就容易吃套多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。二线城市能级跨度较大，某些地方房价和基本面并不相当，有价格几千的沈阳，有泡沫堆砌的厦门，也有价格三万的杭州。还有很多价值洼地等待发掘。二线城市的购房需求，有一部分已经从“居住需求”升级到“改善需求”。面积有所扩大，90-120平也有相当大的市场受众面，流动性更好三线城市就是垃圾股了。一定要很专业，建议大部分买房人不是自住就别去了。三四线城市基本面不足，人口流出，决定了三四线不会有很高溢价空间，即使房价涨，也是纸面收益；新房市场供应充足，而且，新房癌严重，二手房根本没人愿意多看。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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