上海楼市:二手房楼龄最多多少年就不建议买了?看看内行人提醒

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔！您好！请问二手房楼龄最多多少年就不建议买了？

回答：你好，相比买新房，买二手房的优势在于，一房屋到手比较快，不像期房要等2-3年；二所见即所得，房屋的质量如何、物业如何、绿化如何，都是可以实实在在看到而且确实了解的；最后二手房的相较同地段的新房来说，价格可能会更低一些，当然也不排除有更高的，但是这也和学区有关联。一般来说，房龄超过20年的房子较好不要买，因为超过20年的二手房都会比较破旧，大多数都是一些老小区，房子质量不仅会出现各种各样的问题。有的随着时间推移，可能连物业都没有，不仅管理水平比较低，停车困难，而且居住的人员比较杂，存在一些安全隐患。

购房二手房如果需要贷款，银行会根据房龄来判断是否能房贷，以及贷款额度和偿还年限。一般而言，商品房房龄超过20年，商业贷款银行放贷的可能性小，毕竟要对房子进行价格评估，房龄越老，评估价越低，你需要出的首付比例就会越高。当然像北京、上海这样的城市，老破小有一定的市场。但部分城市即使可以申请贷款，设定的条件也是非常苛刻的。而且，房龄超过20年的房子再次转手的难度也会增加，老破小还能有市场，但对于老破大，尤其是高层没有电梯的来说，转手更加困难。毕竟面积大，总价高，对于穷人来说买不起，别说富人了，就一般改善嫌房小想换个大房的家庭来说，可能都看不上。所以综合各方面来看，不建议购买房龄超过20年的房子。买二手房建议买满二，房龄不超过10年的次新房。

提问：你好！曾叔！我是上海集体户资格，名下无房产，人在北京工作，北京社保不够5年，想在上海投资首套房出租，租金用于北京这边租房。手上有现金800左右，这段时间看了黄浦、静安区几个2000-2005年的楼盘像中凯城市、华润外滩九里、艾美国际等一室一厅，60-70平左右，单价10万左右，市场租金在13000-15000左右，你觉得能入手吗？租售比2左右，有没有更好的楼盘或地段推荐？

回答：你好，我说一下这一片如何选筹，像市中心的中凯城市之光、国际丽都城，作为区域标杆，回搬楼也比较出名。与同小区户型结构更好的商品房相比，单价也便宜了10-15%，可以精挑细选。 另一个就是浦江镇 主要看8号线的四个地铁站，其中芦恒路站、浦江镇站是商品房社区，江月路站、联航路站主看动迁房社区。例如：一品漫城、浦江华侨城、浦江世博家园 都是不错的标的。

提问：曾叔，你好！请问嘉定新城这边后面规划怎么样？升值空间大吗？首套预算450w左右，有什么可以推荐的盘？

回答：你好，嘉定新城自从一城九镇之后，就没有什么新规划了。总体来说它就是一个远郊新城，基础建设不错，地铁，城市界面，商圈，都做得挺好的，但问题是缺少高能级产业，所以定位只能是刚需住宅区，房价会比上海大盘略好一些，但说不上惊艳。嘉定金茂府不错，其他没有什么印象特别深的产品。因为总体房龄比较新，可以选择离地铁近的项目。具体价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：你好，曾叔，1、请问深圳福田安托山片区和南山前海片区的一手住宅有投资潜力，还有南山科技园南区南山外国语学校的二手学位房，三者哪个有投资潜力啊？都是4-5房的户型。前两者在等开盘，考虑要不要卖掉科技园的。2、安托山、前海片区的240平米新房平层，与后海南二外学区房2004年旧小区里350平顶楼复式，买哪个合适啊？自住的，但主要考虑投资价值差异。总价差不多。复式被查封急售，预计低于市场价500万以上。解除查封的风险可控。

回答：你好，你要先明确你的投资打法。新房和二手房完全不同的策略，新房限价买到就挣到.肯定可以买（关键是买不到）时间周期长达5年（没有太好的金融杠杆.持有成本也高）毕竟涨幅看选筹.挣钱靠杠杆。二手房.马上拿房出租选择也多.杠杆也好（但是需要专业）买房是专业性极高的事，目前的总价来说。现在是买房市场不要卖房，去截断在抵押，房子装修出租，持续增加平米数吃到这波行情了。横盘阶段在去好好换自己消费的房子。

提问：您好！曾叔，“远郊、一手、品牌、精装、CEO盘、小户型、高单价、酒店式公寓”不碰。买入“市区边缘、二手、国营开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅”房产。1.上面这个观点你怎么看？之前买房投资适用？现在以及之后不适用？2、现在手上有大笔资金，怕贬值，又没其他投资途径，在进行三套，四套房产投资可行么？父母和岳父岳母还有房票可用。

回答：你好，你提的这个观点，我不太认可。大致说来，远郊不碰是对的，纯住宅目前是不动产投资风险最小的产品种类也不差。其它几条都要么模棱两可，要么说反了。今年按照以下几点买房大概率不会买错：1、地段上，越是核心地段价值越大。所以远郊价值不如近郊，近郊不如中心。尤其是有城市自然景观以及高端商业商务配套的已经成熟的中心。2、品牌上，能称得上品牌开发商的，都是有鲜明烙印的。有的烙印好，值得投。有的不好，就不值得投。不能说品牌开发商不碰，国营开发商就有价值。这个参考它们以前开发的楼盘就可以看出来。其实最终还是归结到产品上，产品到位就好。有的大品牌开发商虽然名气大，年销售额高，但产品确实一般。但也有的品牌开发商产品还是不错的，也不断获得市场的认可，升值很大。

3、至于价格与户型大小。90-120平投资价值更大，价格不是看现在的价格，而是看以后的价格。这是与自住较大的不同。投资主要考虑2点：价格涨上去；有人接盘。缺少一个条件都不成立。4、酒店式公寓在目前市场下确实大多数投资回报率很低。5、精装大多数回报率确实低于毛坯。6、至于一手二手，现在差价缩小，不如考虑淘淘二手。7、有大笔资金，又没有更好投资渠道，虽说三套四套，五套六套十套八套都没问题。只要不过度利用杠杆就行，能承受得了，就没问题。

提问：曾叔，你好，请问二套房，本来是买来给老人住，现在无需。内环内（普陀环球港附近）50?平米老房子想置换，预算500～600万左右，有上涨空间，想在普陀区附近，或者更市中心一点，不考虑环沪，没有学区刚需，烦请推荐。

回答：你好，根据你的需求，建议可以考虑长寿路板块的世纪之门，万里板块的中环家园。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：你好，曾叔，启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：你好，拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

已盘点出投资性价比较高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。