上海楼市:买房还在坐着等?不想体会踏空的焦虑,赶紧买

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，坐标上海，目前上海大华有一套自住房产（无电梯97年3房），去年9月卖掉了一套徐家汇的老破小（带学区，430w售出），本想在10月再加子弹80-100左右购入庙行板块新房（改善自住+离双方父母较近），但却遭遇拖延两个月的开盘及抢房热，摇号无果。目前这几个月房价上涨（徐家汇同小区同户型挂牌已达680w…），感觉已实锤踏空…现在还在等看中的新房二期（传闻34月），但是上海新政已出，摇号无房者优先，感觉二套购买机会渺茫，且周边房价水涨船高。1.请问还应该等新房吗？2.如果等不到好结果，接下来应该如何选择？（已经有点想放弃改善自住，直接投资其他地区的新房或次新二手）3.上海房价年后还会有明显上涨幅度吗？望回复，感谢！

回答：你好，我不建议你继续坐等了，即使等新房也大概率摇不中（毕竟优先无房购房者），极有可能又会是继续踏空，所以建议把改善需求缓一缓。目前上海已经进入启动期。其实对于购房者来说，现在的市场真的很纠结，一方面房价上涨，很容易引发踏空的焦虑，要赶紧买。另一方面，市场房东也开始抬升价格，惜售，你基本上买不到好房子。从时机上来说，现在上海市场已经处于牛市启动期，按照这个趋势，全市上涨1成，优质板块上涨2、3成问题不大。因为目前上海市场并没有出现全面牛市，70城房价指数也并没有暴增，我预估行情还会继续飞几个月。

但是客观上来说，未来上海楼市吃到调控是不可避免的，因为全中国一线城市里只有上海没有限售，上海比北京和深圳调控都要松，未来上海出台限售几乎是板上钉钉的事。所以对于想买，上海房子的朋友，我建议是要尽快买。因为未来极有可能有限售2-3年，所以要控制好现金流，不要过分透支，至少不要负现金流(懂的人自然懂)，要为楼市长持做准备。全市都有机会，但要么选择供求关系紧张的学区房，要么选择潜力发展区域(类似大虹桥这种)，只要牛市时间足够长，前期涨幅少的潜力区域会补涨的。

提问：您好！曾叔，在上海打拼了这么多年，上海的房价越来越高，越来越买不起，上海的房价什么时候才可以不这么高？

回答：你好，上海历年楼盘房价在全国也是较高的了，毕竟上海经济强大，房价和经济互相匹配，也是财富的象征，可人们既希望经济发达，又希望房价低，这是很难实现的，只能尽量使二者达到较佳的比例，上海房价收入比基本达到了人们希望的数字，房价高，收入更高，房价收入比低于深圳和三亚排第三位，说明房价较高的上海买房压力不是较大的！上海未来的房价走势值得期待，因为2021年国家将加大楼市调控力度，尤其是针对一线城市，将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，特别强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚决遏制投机炒房，使炒房客没有生存空间，让未来刚需买房更加轻松！上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好！我在深圳石厦有一套房子，明年小孩子上学想换到百花实验片区，但是百花的学位房从去年8月开始涨，到现在已经涨了30-40%左右，请问现在换房是好时候吗，还是再等半年看看？或者你觉得如何操作比较好呢？

回答：你好，从教育质量来说，肯定是百花非常好的，但从投资角度来说，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不像大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在13万左右，跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。 二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。 如果真是看重百花的教育就买，花点时间淘笋，不用着急入手，如果同样看重升值建议再多看看。 可以等一等华润城，考虑学区和投资，还有教育和升值能兼顾得更好选择。

提问：你好，曾叔，请问买的房子时，房东告知暂时户口无法牵走，需要等半年后牵走，当时压了15万的保证金。但是半年后得知户口是上上一个房主的户口，对方在北京无房，户口无法迁出。这种情况应该怎么处理？会影响我房子卖出吗？ 另外，房子交易时中介有义务帮忙核实房子户口情况吗？ 是否可以追求中介责任呢？当时自己大意了，没有亲自去派出所核实户口情况。

回答：你好，1.在和卖家合同中约定，由卖家负责解决户口迁出问题，并设户口押金及违约罚息标准。2.派出所查档，如年龄较大会自然死亡可以等几年，押金不变。3.影响房屋出售，转手越多越影响。4.中介无义务，一切以条款为准。5.买房之前，建议先找专业人士了解下，到底哪里需要注意， 中介套路有哪些，交易风险如何防范。

提问：曾叔！您好！闵行颛桥板块如何？15号线年底就要通车了，可以和原来的五号线并称双地铁，而且靠近紫竹开发区（区域CBD） 周边人口集中，近期也有土地储备和动迁改善界面规划，符合被城市包围的郊区的定位。您觉得如何？比起大虹桥板块的华漕如何？

回答：你好，我觉得比起华漕板块来说还是差一点的，它的地理区位偏居一隅，周边的辐射也不算很强。本身能级规划还差很多。即便15号线通车，两条地铁也离市中心很远。关键是距离他最近的副中心也是莘庄，也没有太多辐射溢出。闵行区的发展中心明显在华漕那边，引入了很多学区。我建议如果有预算的话，继续考虑华漕南虹桥。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，打算在外地投资，工作太忙没法抽出大量时间来打理，自己感觉精装修的收楼后可以直接出租，而毛坯的要装修，基本没时间操作，这个因素是不是要考虑呢？谢谢！

回答：你好，装修本身有买入成本，一手房的装修通常是翻三倍卖给你，你可以买二手带装修的，通常一平多几百块就可以换一个普通住家装修。如果买到毛坯的房子，就要对比装修的成本和出租的收益。比如重庆，装修一套花费十几万，接近大半套首付了，不如再买一套，所以通常选择空关。而如果房子地段好，出租收益率高，也可以根据类型改造成民宿或者群租，改造是另一门科技，如果自己不会一般找专门的人做，但不要和中介签长期租约。对于地段偏中外环的房子，会优先考虑买入带装修带租约的，直接出租或者续租，如果是毛坯，可能就要选择空关了。选择是否优化租金回报，也和个人的现金流压力有关。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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