辟谣!“北九亭南徐泾”房价已经不再是洼地!

在上海很多买房者心中，说到虹桥商务区辐射住宅区，排名前列反应会想到——“徐泾、万科天空之城、龙湖天璞”等等的关键词。殊不知，对于整个虹桥商务区来说，辐射的区域却不仅仅只有这些，比如七宝、九亭等，但凡是和虹桥商务区直接受益的，现在楼市价格都已经涨的让人们望尘莫及。但是，总有那么一两个是例外的，比如江湖传言“北九亭、南徐泾”暂时房价上涨的没有那么高，刚需族可以考虑一下这两个区域。传言是真的吗？带着这样的怀疑，我去到了北九亭、南徐泾，实地做了一个走访。1、北九亭

整个九亭以沪松公路为界限，分为南九亭和北九亭（现名为九亭里街道）。

在实地探访的过程中，链家的经纪人表示：“北九亭是一个新开发的地区，南九亭的城市历史悠久、商业气氛浓厚、医疗配套齐全这些因素在北九亭暂时都没有。”

“北九亭现阶段商业基本都是九亭休闲生活广场、贝尚湾时尚生活中心和摩立盛汇生活广场来支撑，但是这三个商业中心能级都并不是很高，相比九亭U天地等弱了几分，但是未来等九亭中心招商全部完成，北九亭也会有自己的高能级商业综合体。”“北九亭暂时医疗设施仅仅是依靠沿街的药店等，有个小毛小病的则需要跑到南九亭的九亭医院才行，相对来说就医这一项生活必备也没有太完善。”

“还有一个就是学校问题，整个九亭的学校没有太多名校存在，相比七宝板块的教育资源就差了很多。”

在实地探访的时期，北九亭的两条主要道路——涞坊路和涞寅路，都在大修整，整个路面有一半都是重新建设状态。

数据来源：兔博士APP，时间点是2018年1月1日至2019年8月6日从2018年开始，整个九亭的楼市成交排名前3的是三个一手房项目，其中新虹桥首府位于北九亭，成交价在49000元/㎡左右，比排名前列的象屿名城和第三的富顿街区贵上不少。

剩下的7个项目都是二手房的主力供应小区，其中有6个位于北九亭，除了贝尚湾这个“另类”之外，这些小区的均价在37000-44000元/㎡之间，基本和南九亭差不多。从数据上看，北九亭所谓的价值洼地并不存在，整个区域内的小区基本都是在2010年后交付的，从房龄上来看相对南九亭比较有优势。

至于贝尚湾这个“另类”，在探访的过程中，附近链家的经纪人告诉我：“贝尚湾这两年价格上有3%-5%的一个涨幅了，而且后期还有新房会入市，所以基本上这个价格还会有一部分上涨的空间。”但是整个北九亭除了贝尚湾、绿庭尚城距离地铁比较近之外，其他的住宅距离9号线九亭站比较远。总结：北九亭，较之于南九亭，城市开发较晚，市政建设等百废待兴；区域内没有高能级的商业，商圈因素对于人口聚集的影响还没发挥，未来九亭中心全面开放之后，这一部分会得到改善。北九亭中的住宅基本都是2010年之后交付的次新房，除了由于自带商业+高品质而售价较高的贝尚湾之外，其他的小区价格基本和南九亭相差无几。之所以会有“北九亭是虹桥商务区的一个洼地”，这也是因为和七宝、徐泾做了比较。附上七宝、九亭、徐泾2015年至今的价格变化。（数据来源：兔博士APP，时间为2015年1月1日至2019年8月6日，单位：元/㎡）

从数据上来看，整个九亭是有点可怜了，真的算是“洼地”。现状：以前松江发展的核心在于松江新城，现在九亭是松江少有和大虹桥搭边的区域，加之南面G60科创走廊，所以发展中心在往九亭倾斜。2、南徐泾至于南徐泾，在传统意义上，我不知道南徐泾的具体划分是哪里到哪里。我实地走访的是下图这一区域。O(∩_∩)O哈哈~也可以算是“东徐泾”。

这一区域这两年有诸如葛洲坝虹桥紫郡公馆、中骏天珑这样的一手项目入市，但是他们的市场价还是和徐泾北城的万科天空之城等项目保持了一致，定位在了58000元/㎡。但是相对来说，这一区域的58000元/㎡，性价比真的没有万科天空之城、招商虹桥公馆来的高。主要是因为交通。从上图可以看出来，17号线这条主干线，压根就没有经过这个区域，或者说是以葛洲坝虹桥紫郡公馆、中骏天珑等为主体的住宅区。整个区域内彼此之间的联系只能靠公交和自驾，另外在葛洲坝虹桥紫郡公馆项目附近还有个高架闸道口，对于业主日常生活会产生一些影响。

再者，整个城市建面，除了已开发的一手房之外，很多区域都是宅基地的区域，开发程度比较差。

第三点，就是整个区域内很大面积都存在着产业园区，可供住宅的土地比较少，所以在这一点上房价会显得比较无力。南徐泾和北九亭有一个共同点在于，区域内的小区很多都含有别墅、洋房等高端物业类别的房源，而这一批房源所对应的业主追求的生活品质，对于整个区域内的居住环境可能会比较挑剔。

数据来源：兔博士APP，时间为2015年1月1日至2019年8月6日从价格上来看，实际上现在南徐泾和北九亭乃至整个九亭都已经不算是洼地了，但是受到虹桥商务区的辐射相比徐泾北城、七宝都差一点点。但是整个城市建面、产业聚集等都已经逐渐在转成成熟配套，未来会一改如今面貌，变得宜居。

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