上海第八批次土拍收官:金茂年末强势补仓宝山 中介巨头贝壳成功拿地

2024年上海八批次土拍今日结束，7宗地块全部成功出让，总出让建面75.49万㎡，总土地出让金额192.25亿，成交楼面均价25468元/㎡，2宗地块底价成交，5宗溢价成交，其中徐汇龙华地块触发中止价，装标竞到7000元/㎡，配套公建竞到1840㎡，最终由宸嘉竞得，楼面均价12.6万/㎡，溢价率40%，是继浦东新区新杨思地块以来第二个触发“双高双竞”中止价的地块。

本场土拍7宗地块吸引了15家企业参拍，6家央企，7家国企，此外，还有宸嘉、贝壳2家民企，贝壳首次亮相上海土拍市场。从报名情况来看，徐汇龙华地块及长宁北新泾地块热度较高，参拍企业超5家，宝山淞南及奉贤新城地块亦有一定热度。金茂、招商补仓意愿坚定，金茂报名三宗地块，招商报名四宗地块，最终金茂以14.86%及16.03%的溢价率连中宝山两宗地块，并底价摘得一宗地块，招商分别以14.86、16.03%、21.83%竞得宝山两宗、长宁一宗地块。

推出的7宗地块中，长宁北新泾地块、徐汇龙华地块位于中环线内，距离地铁较近，周边配套成熟且板块内供应较少，为这两个地块带来一定稀缺属性，最终成交溢价率为24.39%-40%,其中徐汇龙华板块成交楼面价为12.60万元/㎡，仅次于徐汇斜土区地块价格，或将拉动徐汇区明年新房市场均价上涨；宝山淞南两宗地块、奉贤新城虽然在外环外，但地块规划利好较多，周边生活配套完善，其中宝山淞南地块有在建18号线地铁预期，奉贤新城地块距5号线地铁站仅400米，最终成交溢价率为13.89%-16.03%；自贸区临港新城地块及宝山杨行地块分别由港城集团及金茂&宝冶底价获得。

2024年上海集中供地共出让宅地48幅，总出让建面337.36万㎡，土拍成交总金额为1321.62亿元，与去年相比大幅减少。今年土拍市场发生了一些重大变化：首先，土拍规则迎来大调整。年初取消限价，恢复“价高者得”的竞拍规则，紧接着，为了提高热门地块产品品质，年中又出台“双高双竞”政策，带动今年土拍市场热度回归。其次，高溢价地块频出。随着土拍规则的调整，叠加新房市场信心回归，各大房企参拍积极性得到提振，浦东新杨思地块、静安区曹家渡地块、徐汇斜土路地块、徐汇龙华地块等一众高溢价地块频现，甚至突破全国单价记录，以及上海市溢价率记录。最后，参拍房企中出现一些新的面孔。随着市场热度回归，民企重回土拍市场，更有一些新面孔看多上海，亮相上海土地市场，北京城建、山东铁投等外地国企入驻上海决心强烈，贝壳首次布局一线城市，成功拿下奉贤新城地块。

中指研究院上海分析师 刘卓维