上海楼市:新房价格有可能会谈到95折以下吗?当下在上海不太可

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提问：曾叔，你好！请问新房价格有可能会谈到95折以下吗？ 因为一房一价表上面，标注了上下5%的波动区间。

回答：你好，当下在上海不太可能。那个5%的浮动价格是用于对低楼层的或者非标准层地带硬伤的房子，它会有一定的折价。当然在静淡市的时候，房企可能会拿出一二套特价房出来，给到折扣，我知道万科天空之城二期曾经愿意给到1.5%的折扣力度，这已经是我见到比较大的折扣了。但现在不太可能再有这种折扣机会。

提问：你好，谢谢曾叔昨天指导！资金量1900，深圳已经有一套了，打新无望了。在深沪两地都有房票的情况下，从战略眼光来看，您认为眼下资金如何分配好一些？是都卖深圳？or上海？还是各一呢？此外，再追问一个问题：你推荐的青浦几个盘和仁恒珊瑚您认为五年左右哪边升值潜力更大？

回答：你好，不知道深圳的房子在哪个地段，楼盘叫什么？所以不好决定是否要卖。如果是潜力地段，比如深圳西部的前海、宝中这些地段，大可长线持有。当然是青浦徐泾的潜力大，有大虹桥发展带动，长期看能跑赢大势。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔！您好！感谢你的买房策略，指导的太及时，大涨前上车虹口次新，朋友们都很佩服，另外有几个困惑想咨询下：1.目前还有套对口杨浦同济小学+铁岭中学的高区老破小学区房，当前市场价600w左右，娃刚上一年级，是否可以考虑卖出，去买浦东初中学区房，如有劳烦推荐下学校，普娃，状态还好，但也不够拔尖。2.夫妻双方有一人是杭州户口，无房户可以参与杭州打新，想问如果新盘摇不到，年底入手杭州二手房是否值得？如杭州不合适，广州和长沙是否合适投资？

回答：你好，目前名额分配到校政策之下，建议在已经有优质对口初中的情况下，不要轻易更换。很可能白折腾，铁岭和建西在区内的地位是差不多的，去抢到校名额就行了，裸考两个初中都看不到什么出路。目前杭州广州全都已经涨了一大波，并不比上海输多少，广州还超过上海了。建议优先考虑江苏，其次华中地区的省会如武汉郑州，都马上要启动了。长沙不能碰，这城市以打击地产为荣。

提问：曾叔好！请问老师对淞南板块怎么看，18号线开通后是双轨交，但是商业比较落后，是否值得长期持有？记得看到老师的文章曾经买过那里的房子，谢谢！

回答：你好，淞南板块比较适合居住，基本生活配套不错，靠近3号线那一带，城市界面比较新。但我自己那套持有10多年下来，淞南涨幅大概是大盘平均涨幅，没有暴击。我预计未来也是这个情况，更加适合自住。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：曾叔你好，请问如何做好买房子的工作？

回答：美好，初级房产投资人，要做好买房工作，有两面，一方面是融资+杠杆，尽可能多的通过一切渠道融更多的钱，从亲朋处，银行借款。但融资之外更重要的是多赚钱，少消费，以贷还贷、以融续融不会走得太远，应在自身力所能及的范围内投资。另一方面是选筹，自住和投资分离，自住围绕工作生活半径5公里内寻盘，怎么喜欢怎么来。投资，原则上永远追求收益较大化，遵循“好城市、好区域、好房子、好价格”十二字方针，不要为了买房而买房，入一堆没有价值、没有涨幅的货，如公寓、鬼盘。综合考虑“贷款+涨幅+租金”，保证未来能够卖出变现或拆迁变现。

提问：新人首问：曾老师，您好，看了您很多分析获益匪浅，向您求教！1.基本情况：上海户籍，刚需婚房，新房积分50，工作地点北外滩，预算1000万，优质房源可略有突破，自住目前考虑电梯三房，或两房可改三房。2.瓶颈问题：a.由于积分较低可能打不到热门新盘，不知虹口区域是否有推荐次新楼盘推荐，或者通勤方便的其他区域适合楼盘；b.目前考虑未来老人及小孩生活需求，并充分利用首贷资格，计划买入三房，但由于近期单价涨幅较大，可选面变小，继续这种思路是否合适，还是优先选择区域内两房以后再置换；3.近期调控力度显著，市场价格也有些许冷静，但可选房源有限，是否抓住此窗口期尽快买入，还是暂且观望待两会后再择机入手；4.比照目前需求初步筛选到东外滩次新房圣骊河滨苑104平小三房，总价1100万，是否宜尽快入手？万望指点，感谢分享！

回答：你好，积分不算很高；热门区域的盘几率偏小；圣骊河滨苑可以考虑的，建议尽快上车。还可看下：总价1100万最有价值的楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，我和家人很喜欢CBD附近的生活，但是预算不多，所以打算买一套公寓。但是我也知道这种属于过气产品，涨幅应该会严重跑输次新住宅小区。请问是不是应该回避这类产品呢？如果确实想在CBD置业，有没有能兼顾升值得更好选择呢？想听听您的建议。谢谢！

回答：你好，买房买的是地段，喜欢核心区域确实是不错，但是房子流动性更重要，公寓流动性很差，后期置换很难，一般不建议买。其实买房就是一道数学题，需要理性的思考，建议还是要做更多的对比，具体可以根据你的资产、负债、收入、支出、现金流来做个计划。都说买房地段排名前列，

但是这几点其实比地段更要：1、流动性。即使这个房产所在的位置一般，但是他的二手房交易不错，好租好卖。那么这种房子未来也有非常大的成长空间，规划存在着赌博性质，只能占比你决策的20%，其他的80%你都要看它的流动性。一个不具有流动性的资产就不是打折的问题吗？未来你一定是打骨折才卖得掉。2、资金杠杆。几乎所有的获利群体都把杠杆作为自己非常重要的工具，基本就是用最少的钱干最多事。但有一个前提就是你不能把杠杆给压折了。3、现金流。现在买房需要2-3年的还款计划。必须确保买房较大的风险：断供，不要发生。如果自己的工作和收入受到影响，怎么确保还能正常月供，必须要有应对方案。

提问：曾叔，你好，请问在上海买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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