实地看房+深度测评,陆家嘴北滨江5大豪宅PK,土豪你会怎么选

在上海，较好的地段，陆家嘴北滨江特别榜上有名。

遗憾的是，想买陆家嘴北滨江一手新房，却是难上加难。

网上房地产数据显示，今年前10个月，上海全市共新增住房供应55348套，属于陆家嘴北滨江板块的才区区462套，占比仅0.83%。

少也就算了，偏偏还贵；贵也能忍了，偏偏还抢不到。

今年8月底，九庐加推246套房源，豪宅买家秀出超强购买力，开盘当天去化近8成。

随后9月初，恒大滨江华府全新开盘，推出104套先进大平层豪宅，单套总价门槛在4000万以上！

仿佛顶豪圈层对于陆家嘴豪宅的需求就像个无底洞，不论价格照单全收。

根据规划，陆家嘴北滨江的住宅项目，由西到东依次有九庐、邑滨江、陆家嘴壹号院、恒大滨江华府、中企滨江悦府、E10-2、E12-1、万科翡翠滨江、E19-1、E23-3、E23-4、E24-1。

到目前为止，只有陆家嘴壹号院已售罄交付，5个当前在售，另有6个地块待建或尚未出让。

这5个在售项目，分别是去年入市的万科翡翠滨江、邑滨江，今年下半年开盘的九庐、恒大滨江华府以及认筹中即将开盘的中企滨江悦府。

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共享片区利好

环境优美交通便利

陆家嘴北滨江全新规划落地，环境优美、交通便利，这些是区域内楼盘所共有的亮点。

环境优美

22km滨江绿地&黄浦江江景

2017年底，黄浦江两岸公共空间实现贯通，浦东岸线，已建成196万平方米滨江公共绿地，22公里的漫步道、跑步道、骑行道（“三道”），生态环境优美。

滨江绿地还被分为不同的区段，各段设计风格迥异，打造不同的主题与目的地。

比如恒大滨江华府、中企滨江悦府所在的那段，被称为“新华绿地”，它的定位是浦江文化高地。其内部有三大城市广场，依托民生码头西入口的民生文化广场、源深路的港口广场和福山路两座工业遗存建筑之间的百子广场（“百子同乐”）。

更稀缺的是，这几个楼盘都沿着黄浦江并行铺开，坐在家里客厅就能欣赏两岸美景，无疑是他们的一大卖点。

未来北滨江的楼盘业主，完全可以把整条滨江岸线当作自己的小区。

交通便利

东西大通道&多轨交汇

2007年就已立项批复，但至今尚在建设中的东西大通道，是由浦西延安路高架和浦东浦东大道地下通道组成的，从虹桥到金桥，横贯上海东西的快速交通系统。

其浦东段包括地面道路和地下两部分，地下两层由隧道和轨交14号线合建而成，预计2021年将建成开通。

浦东大道本身就是北滨江的一部分，东西大通道在北滨江有多个隧道出入口，因此未来北滨江楼盘的业主开车出行，可以快速到达上海各个主要地区。

如果选择环保出行的话，乘坐地铁也极为便利。北滨江区域内至少有4条轨交线，除了4、6号线，还有在建的14号线和18号线。

整体来看，这些楼盘，大区位基本相同、小位置有细微差别。那么，怎么比较其中的差异呢？

到陆家嘴的距离

“近水楼台先得月”，距离陆家嘴越近，自然而然越早承接其溢出效应。

从这个角度而言，在售项目位置优于待建或未出让地块。其中，九庐本身就是陆家嘴滨江金融城的一部分，距离陆家嘴也是最近；其次，依次向东分别是邑滨江、恒大滨江华府、中企滨江悦府、万科翡翠滨江。

到黄浦江的距离

北滨江在售楼盘无一例外都号称“江景房”，那么自然离黄浦江越近，价值越高。

从每个楼盘所在位置向北看，距离黄浦江均在两三百米范围内，但由于当中或有红线外规划建筑或小区本身建筑遮挡，每栋楼每套房的江景视野存在不同程度的差别。

综上，从区位来看，不管是到陆家嘴的距离，还是到黄浦江的距离，陆家嘴北滨江现在在售的几个楼盘，可以说是区域内五年内的较佳选择。

对陆家嘴北滨江在售项目感兴趣的小伙伴可以添加小狐微信：shfocus021，备注“陆家嘴”~

接下来，我们一一分析它们各自的特色和优缺点：

恒大滨江华府

主力户型339-504㎡大平层

共104套，总价4000万起

恒大滨江华府以“双子塔”式建筑布局，秉承古典三段式对称结构，全进口石材、全立面干挂到顶。建筑外立面1-4层采用印度进口的古典棕天然花岗岩，5层以上使用的是巴西进口金麻天然花岗岩，屋顶用了斜坡灰瓦设计。

项目占地3.13万㎡，整个园林占地面积高达2.5万㎡。小区设计了独特的全欧风格下沉式园林，深度达7米，是上海滨江豪宅里少有一个下沉式景观园林。

恒大滨江华府的园林以100多种全冠移植的珍稀植被、名贵景观石、来自印度、挪威、土耳其的天然大理石和手工雕刻紫铜构件、黄铜锻造件作为基础材料，在每一个细节上做到令人感到惊艳。

还平移欧洲文艺艺术史诗2大经典：罗马圣彼得广场的海神喷泉和特莱维许愿池，全部采用手工打造而成。

恒大滨江华府全部为大宅设计，4.5万㎡的建面，仅104户，最小户型门槛也达到339㎡，顶楼复式建面更是高达1181㎡。类似高层住宅全部只做超大户型的，只有汤臣一品。

会当凌绝顶，自然一览众山小。恒大滨江华府建筑高度约118米，且高区前方几乎无遮挡，站在自家窗边就可享受优质开阔的江景和城市风景。

小区拥有面积约5900㎡的会所，室内恒温泳池、健身房、商务区、宴会区、休闲区等功能一应俱全。仅向104户业主开放，这种户均会所尺度更是放眼全市都极为罕有。

其中两栋住宅之间近300㎡的礼宾大堂，设计成为了一个半开放式空间，作为业主临时会客、休息和邻里沟通使用，在礼宾大堂安排了专属的楼栋管家，可提供行程安排、居家管理等日常服务。

此外地下一层的超铂金会所设有室内星空恒温泳池、健身房、早餐区、多功能商务区、宴会区、休闲区、儿童活动室等功能。

陆家嘴CBD，104席，双子塔“原石宫殿”，恒大滨江华府书写2019年上海豪宅新标准。

九庐

二期3栋楼246户

大面积比小面积抢手

根据规划，陆家嘴滨江金融城建筑面积约136万㎡，由中信泰富和中国船舶工业集团联合开发，是集八栋甲级金融办公楼、地标商业尚悦湾、上海浦东文华东方酒店、船厂1862 和船台、高端住宅等于一体的高端城市综合体。

其中住宅部分共9栋建筑，“九庐”因此得名。

今年8月28日开盘选房的是小区东南侧3栋楼（1、2、3、5单元），共246户，开盘前有效认筹235组，比例接近1:1。网上房地产显示，其开盘后实际去化已过8成。

从房源位置看，1#、2#、3#位于小区东侧，5#位于小区最南侧当中位置，二期房源江景视野不及一期，中低层会被三期及江西铜业、保利广场等办公楼所遮挡，部分房源或看不到江景或在夹缝里看江。

该批房源户型为约151㎡2房、173㎡3房、180㎡3房和230㎡4房，备案均价约12.77万/㎡，其中较低价为10.16万/㎡，较高价为16.99万/㎡。

值得一提的是，151㎡只做2房，而部分低区173、180㎡的3房总价与高区2房总价基本接近，同在2号楼的3房比2房更抢手自然是情理之中。

邑滨江

迷你型社区共2栋住宅

当前去化率已近7成

邑滨江北临滨江大道，西至东方路，东面福山路，南面昌邑路。位于九庐和陆家嘴壹号院之间，距离江面仅约270米。

项目不大，总占地面积9660㎡，容积率2.47，建筑面积23800.3㎡，包括2栋14、19层高层住宅，和1栋5层楼的商业办公楼。

住宅一共120户，网上房地产显示目前还有38套可售，去化率已近7成。

户型配置较为人性化，建面约为103、132、165、195㎡，户型格局为2房、3房、3+1，三间卧室朝南，客餐厅在北面横向排列，正对浦江美景，配置观景阳台，充分发挥了临江排名前列层级的优势。

另外项目为精装交付，配置颇高。全屋采用的菲斯曼地暖、大金空调以及霍尼韦尔的新风系统，燃气灶、烤箱、冰箱均是德国进口品牌嘉格纳，橱柜100%德国原装进口国际先进品牌布雷萨，水槽选择德国进口品牌硕科。

社区则是完全的人车分流，地下地上双大堂。车位配比高达1:1.67，而且人性化配置了子母车位、微型车位、充电桩，以及加长加宽的特殊车位等。

中企滨江悦府

11月20日开盘

112套房源均价11.53万/㎡

中企滨江悦府占地约11300㎡，容积率3.5，规划有3栋高层住宅，2梯2户，合计112户。其中，1、3号楼总高20层，主力户型为建面约160㎡3房；2号楼总高21层，全部为208㎡4房。

建筑外观采用现代简约立面设计，古典三段式黄金立面比例，以进口浅米色石材为基调，而且是干挂到顶。小区实行人车分流，地下车位合计199个，车位比约1:1.8。

中企滨江悦府与恒大滨江华府相邻，距黄浦江约270米。

户型设计上，208㎡4房特意设计了约8.6米面宽的北向横厅，4个房间则全部朝南。在位于2号楼6楼的样板房，北侧就可以俯瞰到黄浦江景。

中企滨江悦府精装交付，硬装品牌包括铂浪高BLANCO、帝泽De Dietrich、博德宝Poggenpohl、劳芬Laufen等。值得一提的是，中企滨江悦府还获得了国际WELL金级预认证。

万科翡翠滨江

二期126户大平层

仅余少量房源可售

万科翡翠滨江分三期开发，总建筑面积约40万㎡，由高端住宅、商业、办公、会所、幼儿园和小学多种项目业态组成。具体包括9栋高度100米以下的住宅楼、一座会所、一栋120米高的办公楼、一座商场及沿浦东大道排列的沿街商铺。

二期规划8幢超高层公寓、3栋洋房。最近一次加推的住宅房源，位于3、5、9号楼，共126户，全部为一梯一户。目前仅余少量可售，主力户型建面240、300㎡，均价约11.3万/㎡。

240㎡4房2厅3卫，独立入户门厅，近8平米L形阔尺阳台面向黄浦江270º观景，全套房设计，层高3.3米。

300㎡4房2厅3卫，三房朝南，全套房设计，主卧超大套房，层高3.3米，动静分区，独立中西厨。

另有特殊户型400-560㎡次顶楼&顶层户型，奢华高配5房2厅4卫，带天幕露台。

在建筑风格上，万科翡翠滨江二期与法国卢浮宫石材原产矿口一脉同源，以坚定基石呈现庄重典雅风格。小区规划7000㎡中央花园，植栽品种超过150种，五层绿化体系、四季花卉。

项目内配备了1500㎡会所，包括健身房、室内游泳池、室外游泳池、瑜伽房、室内篮球场、养生会馆、早教机构等等。

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万科西郊都会

79-117㎡2-4房

112-136㎡别墅

总价287万起

来源：血拼上海楼市原创