招标一出手就是110亿 六批次土拍保利发展剑指徐汇宅地

又是保利，六批次土拍公告刚出，保利就有动作。

上海保利城市发展有限公司发布关于徐汇区康健社区S031002单元N06-38、N06-39地块的招标公告，两地块总投资合计高达110亿元。

N06-38 地块（普通商品房）：总投资100亿元，建安费8.43亿元。

N06-39 地块（餐饮旅馆业用地）：总投资10亿元，建安费2.93亿元。

从今年徐汇长桥、长宁中山公园地块开始，保利就屡屡在土拍挂牌阶段，提前发布项目招标计划，用实打实的投资预算亮明拿地决心，也侧面印证了其资金储备充足、对核心地块志在必得的投资策略。

保利对康健板块的执念，早有伏笔。就在这幅地块直线距离约1公里处，就是保利在上海的天字系首作 —— 保利天悦。而本次瞄准的康健 N06 地块，禀赋甚至比当年的天悦更突出。

对保利而言，这不是一次简单的拿地补仓，而是在康健板块的二次深耕。既有天悦的市场口碑打底，又有成熟的板块客群基础，甚至连产品定位、户型设计都有现成的成功样本可参考，开发效率和市场接受度都有保障。

徐汇康健板块的宅地空窗期，已持续近5年。

上一次出让要回溯至2021年，上海城投以33.3亿元摘得康健街道N08-14地块（即汇樾庭），成交楼板价约6.18万元/㎡，房地联动价10.2万元/㎡，项目于2023年10月开盘即售罄。此后的近5年里，板块再无新增供应，区域改善需求不断累积。

转机出现在今年6月18日。徐汇区康健社区S031002单元N06街坊控规调整正式获批，原N06-03、N06-37地块被重新整合拆分，形成N06-38（住宅）、N06-39（商业）、N06-40（公共绿地）三宗地块。

仅隔5天，其中N06-38、N06-39两幅地块便以“住宅+酒店”打包形式纳入本批出让清单，对竞买人的资金实力与综合运营能力提出了双重考验。

其中，N06-38地块为Rr3三类住宅组团用地，用地面积约29248㎡，容积率2.2，建筑限高80米，计容住宅建筑面积约64345.6㎡。2.2的容积率在徐汇内中环属于中等偏低，具备打造“高层+小高层”组合产品的条件。

根据出让要求，地块内须配建不低于3300㎡的社区级公共设施，包括不少于200㎡的日间照料中心和不少于360㎡的养育托管点。

N06-39地块为C2商业用地，用地面积约17814㎡，容积率1.4，限高50米，规划为约2.49万㎡酒店。

从区位来看，该地块条件极为优越。地块西北侧紧邻漕河泾开发区，南侧贴靠上海师范大学，东侧与桂林公园一路之隔，生态与人文底蕴兼具。

交通方面，步行范围内有地铁12号线、15号线桂林公园站，自驾可快速接入中环线、漕宝路、沪闵高架。

商业配套上，北侧一路之隔即为鑫耀·光环Live，漕河泾印象城直线约1.3公里，徐家汇商圈车程约5.4公里。医疗教育资源同样密集：上海市第六人民医院（三甲）、第八人民医院均在1.5公里范围内；周边分布上师大第一附属小学、世界外国语小学/中学、求知小学、康健外国语中学等优质学校，南侧紧邻上海师范大学，教育浓度在徐汇位居前列。

回顾板块内此前几个标杆项目：鑫耀中城2020年首开均价10.33万/㎡，2021年二期10.45万/㎡；保利天悦2020年开盘约10.01万/㎡；汇樾庭联动价10.2万/㎡。断供近5年后，这幅综合体地块的住宅部分将锚定何种价格，值得关注。