上海楼市:这个地区投资建议全部出手卖掉,置换到市区更好

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提问：你好，曾叔，家住上海奉贤，另有一大一小2套旧房，市值约（大300万，小150万），想置换投资市区，现在一起卖掉还是先卖一套，奉贤现在是卖掉的好时间吗？接下来投资哪个区域更好？

回答：你好，投资建议全部出手卖掉，置换到市区更好。奉贤太远了，因为真的很便宜，所以很多人买，我们投资买房子还是喜欢买洼地的，但是要识别一下真洼地和伪洼地。远郊旅游景区多打的空气指数、宜居品质牌子，旅游资源、环境指数都是对标旅游人口的。但房价要涨归根结底，是要有愿意在这里居住的有购买力的接盘侠。我们看房价一般是看周边的产业。你拿产业维度来衡量奉贤，会觉得的确这里没什么好工作机会。所谓的低房价并不是什么洼地，而是真的价值低。除非有大量高新企业迁入，否则不会改变的。所以奉贤长远看价值也不大，没必要继续持有。建议两个方向，一是大虹桥，买华漕核心区，或者徐泾那边次新房商品，都找房龄2005年以后的那种房子。二是在三林中环外一带找次新房。这个打法主要是押注板块潜力，这些板块也是比较看好的。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，有一套房价值400万，无贷款。怎样改办贷款分期付？卖给自家孩子（还在上大三）可以么？

回答：你好，你说的这种属于对敲，不建议用你儿子这种直系亲属名义对敲，关系过于亲密就太明显，很有可能银行审批不通过，要做的话，建议对敲给非直系的亲属。全款房或者也可以直接操作抵押。有一套全款房，如何资金利用？1.借用亲戚的名字，把房产以买卖的形式过户到亲戚名下，可以贷款出来房款的70%，贷款年限可以30年。2.做现房抵押，可以贷款市值的70%，还款有很多种，常见的3/5/8年循环一次。这两种贷款方式和其他任何贷款相比利息都是比较低的，也是非常容易办的，可以从中间选一个贷款方式。

提问：你好，曾叔，坐标上海浦东，打算入手第二套房子（一房）目前有子弹110。困惑是，如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续慢慢存钱，多凑首付，还是入市把房子拿下呢？我们不投资，只希望资金保值即可。若干年后，打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住。

回答：你好，上海一线城市可以继续买房投资加仓，没有问题，一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，我们只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。上海这种一线城市，自住还是投资越早上车越好。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好地分析市场的行为走向。

1、首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。2、门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。3、房价总是比工资涨得快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。等你好不容易凑够上海的上车门票，很可能发现门票已经翻倍了。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔老师，您好，我目前情况和需求如下：80后三口之家目前住在普陀中远两湾城155平方三房，父母也住同小区两房，互相可以照顾。今年9月起小孩准备上一年级，将入学小区对口的中远实验学校（普陀没有特别好的学校，以前买的时候也没特别考虑，哎）。最近一直考虑想置换房子，一方面想再改善下地段 ，二是考虑负点债和抗通胀 ，三是看看是否需要规划下未来学区（今年已经一年级了 到初中还有5年 时间比较尴尬），预算1600-1800，目前主要在考虑附近的长寿路沿线以南的一些小区，或汉中路以及 恒通东路附近的小区，考虑这些地区一方面是上班工作出行方便（工作区域杨浦近虹口），另一方面离中远两湾的父母也还是不远，或者您的思路和建议方向是？感谢！

回答：你好，普陀的确不是教育强区，但你的孩子已经一年级了，要买只能买初中学区房。 上海的初中学区房户籍对口的只有浦东和闵行。所以如果你要兼顾学区的话只能考虑浦东一带，距离中远两湾城还是比较远的，但地铁还是能到的。因为要考虑学区，所以我建议你考虑下几个初中强校，建平西、建平实验、上实东，这些在浦东公办里都不错的，所以你可以考虑的板块就在梅园、源深这里一带，你这个预算我看了基本应该买个三房甚至四房没什么大问题。

提问：你好，曾叔，新人首问，50万子弹，松山湖上班，看中横沥碧桂园，出勤25-30分钟，地段一般，横沥中学在旁边，小三房，90平，南北朝向，12楼，业主170万不降价，才挂出不久，目前已婚未育，夫妻年收入16万，考虑自住为主投资为辅，希望跑赢东莞平均水平，烦请曾叔指点江山，或有更佳投资居住的小区请赐教，谢谢！

回答：你好，横沥碧桂园自住还可以，视野较好，靠近横沥中学体育场的房子噪音会非常大，不要选靠近操场的房子。东部产业园区，整体涨得较慢，空地多较多，未来供应可能比较大，又缺少购买力。所以如果投资，不如选择环松山湖的地铁沿线布局的大2房，未来还好出手。东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：房姐好，请教您！中央在提内循环，具体会是什么样子？我们也不懂，会对房价有何影响？

回答：你好，内需换一个说法而已。国内楼市基本是纯内需市场，和外部经济关系不能算很大（除非是有一定外资进入的楼市，也许深圳有点？），主要看国内经济宽松和楼市政策怎么走，99%的影响只看国内经济宽松程度、国内调控的松紧程度。 当然这里面的机遇就是有些以前都用进口的领域，可能会强行硬着头皮上国产。

提问：你好，曾叔，想在上海买房，首付300，有没有推荐的板块和小区，谢谢！买二手还是买新房好，有没有哪些要注意的？

回答：你好，首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段大概有两种打法。一是较好买总价最小的学区房，可以考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号后，闵行和浦东初中学区房吃香，这个逻辑还能用上三年。虽然有划片摇号的隐患，但大概率还是涨的。一种是吃区域能级提升，可以考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，因为这些区域都有或者能被辐射到高能级规划，长远看好。最近一段时间，因为新房限价，能买新房尽量抢限价新盘，由于限价现在二手房很大部分都处于冷冻状态，所以你如果买的话，要耐心持有，

上海有几类二手房投资需要警惕：排名前列、没学区的老公房。这类房子的较大优点就是：中环内，地段好；面积小，总价低，流动性好；没什么学区和品质溢价，稍微收拾下，租售比高。所以，以前老公房是非常热门的产品，新上海人结婚前过渡，买一套，囊中羞涩又想留在市区，买一套，投资客眼里好租好卖，买一套。然而这几年，老公房是市面上跌幅较大的产品类型。并不是房子变老了，而是买家口味变了。现在认房又认贷，处女贷用过一次就得首付七成，尤其珍贵，还舍得把首房首贷用在区区两三百万的老房子上吗？

房票珍贵，首房首贷珍贵，又没学区加成，这类老公房自然越来越不吃香。第二、没有地铁的郊区次新房。按照过往的经验，地段越偏、价格越低的房子涨得较快，所以郊区次新房很受欢迎。原来没地铁，可能过两年就拉了一条过来，三五年就造好了；原来配套差，很村，发展几年，商业、学校、医院都建起来了。远郊变近郊，近郊变市区，母鸡变凤凰，屌丝变富帅，不都是这么来的嘛！然而，前几年，上海市区每年可以向外推进1-2公里，路网一铺，商品房一造，配套一建，就起来了。

最近两年，市区向外拓展的速度明显变慢了，像浦西推到七宝九亭、南翔江桥、徐泾华漕这里，浦东推到广兰路、森兰、孙桥这里，可能几年都推不了1公里，还是有大片大片的土地空着。地铁的建设速度也慢下来了，没地铁规划的郊区，可能在“有生之年”就不会变成地铁房了。背后的原因，在于人口红线之下的上海，城市发展从外扩慢慢变成了内秀，之前人口虹吸、城市摊大饼的套路，现在是行不通了，搏郊区变市区的方法也就不灵了。

提问：你好，曾叔，请问学区房真的有必要买吗？对于孩子教育我稳扎稳打，有信心，也有一定成绩，顶住了各式各样培训班的浪潮，现在又陷入学区房的困境中，看着上涨的房价，老破小的现状，家长们谈学区的焦虑，真有些纠结～

回答：你好，学区房其实买的是“房子+学票”。学票的价值是固定的，不会随室内面积大小而变化。好比一个地区，普遍的二房是300万/套。而带学区的房子要500万/套。那么，你买一套学区房。其实就是“300W房子+200W学票”。职业买房客为什么不买学区房呢？因为你买学区房，并不是在投资“房子”。学区房的价值，无非是一张学票。而现在学区的受政策变动风险很大，当学区房的价值无法评估时，未知就是较大的风险。投资房产选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。我们投资是买最易升值的房子，而不是较好的房子。学区房这个东西，对大人来说是一次消费，对孩子来说，更像是一个昂贵的玩具。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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