上海楼市:为何工资上涨速度永远赶不上房价上涨速度?

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提问：您好！曾叔，请指教。老家有房有贷款，打算上海买房，现在手上现金很少，公积金都没用过。就目前的情况，我们还能住房公积金贷款买房吗？首付需要几成。为何工资上涨速度永远赶不上房价上涨速度？谢谢！

回答：你好，有两套按揭贷款，在上海再买房无法贷到款，公积金可以最多贷5成。从增长速度看，工资、房价、GDP总量、人均GDP的关系是这样的：房价>GDP总量>人均GDP>工资，其中房价的增速是工资的2.96倍。全国各地的数据和深圳有很大差异，但是增速的相对关系基本一致。很显然，如果仅仅依靠工资增长来覆盖房价上涨是非常不现实的，这就好比骑自行车追汽车，越追越远。房价上涨速度快，常常被解读为“泡沫”、“炒作”、“崩盘的先兆”等等但房价上涨速度快于工资增长并不是北上广深独有的现象，而是一个全球性的现象，东京、纽约、洛杉矶、伦敦、巴黎、香港等地的房价涨幅都超过了当地居民的工资增速。其实，工资和房价的对应关系只是我们人为的想象市场规律的特点是：它不管你怎么想，它只按照自己的逻辑行事。要想理解这个看似不合理的现象，我们除了要了解工资之外，还要有另外三个概念：收入、人口、房屋购买力。

提问：你好，曾叔，杨浦东外滩内环内那边96年的老公房值得买么？地铁口顶楼。房东要370+，预算实在有限了。

回答：你好，96年，顶楼，两个硬伤，不建议买。预算实在有限，可以买老破小，买楼层好一点，3、4楼电梯房。

提问：曾叔，你好！请问上海芦恒路地铁站附近的动迁房怎么样啊？那边商品房有一品漫城，对面是一批动迁房，因为预算有限，想买个小两房，看了一圈觉得那边地段很好，交通也很方便，不知道能不能受到前滩的辐射？有没有升值或保值空间呢？

回答：你好，可以享受到前滩辐射，涨幅总体来说应该也不会太差。但那里的问题是，芦恒路都是老小区，品质感不是特别好。前滩溢出需求，应该不会来买这里的动迁房，要么就是前滩消化掉，要么就是再往南买浦江镇。你如果是前滩上班自用，这个地方可以考虑，如果是投资，意思不大。上海价值高的板块，详见内部！

提问：你好！曾叔！坐标上海，面临置换。手上两套房子： 1.一套楼龄83年，坐标虹口区曲阳路地铁站附近，总楼高6楼的3楼，27平方，2017年购入，婚房装修，买入价205万，目前几乎平进平出，2.第二套楼龄96年，坐标虹口区凉城板块万安路水电路，总楼高6楼的6楼，76平方，20年前的老装修，20年前2手买入，买入价忘了。目前想处置一套，您觉得先处置哪套比较合适？

回答：你好，其实都是硬伤房了，建议你同步挂，哪套能卖掉就卖哪套，同时卖掉也可以的。

提问：你好，曾叔，想从体制内跳出来，您有什么建议？

回答：你好，曾叔建议就是：1.坚定理想信念。2.永远保持饥渴地关注可能出现的机会。3.有自己的一技之长，并且经常思考是否是别人没有而自己独有的。即和别人比，我的优势在哪里。4.选好战场，天时地利人和，你就能在职场取胜！我从来不相信温水能煮死青蛙，那都是心甘情愿的！

提问：曾叔你好，我目前单身，27岁非沪籍，想在上海买房。1.子弹90，可以入手商品房么，有推荐么？2.另外河南郑州的房子可以选择投资买入么？

回答：你好，1.根据上海的现行政策来看，外地单身是被限购的，外地已婚满五年社保才能在上海买房。这些都满足的情况下，曾叔建议你在外环线周边考虑，比如高行、顾村、淞宝、共富新村、曹安公路、江桥、徐泾、徐泾北城、泗泾、浦江、康桥、御桥、南汇都是不错的选择。2.投资的话不建议在郑州买，较好是买一线城市，比如北上广深，或者新一线比如杭州，即使不增值也能保值。用大城市的房子价值来抵抗通货膨胀。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，现在一二线城市租售比非常低，是买房划算还是租房划算？能不能解释一下。

回答：你好，从投资的角度来说，买房合算，虽然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是买房是有房价增值的，一波牛市过来，一般房价都能涨2、3成，可以极大丰富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潜力，买到城市主轴线上的发展潜力大的板块，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因为租金收益率比银行贷款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空间。

提问：曾叔，你好，新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免得？怎样操作？

回答：你好，未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。

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