219轮角逐!保利&华润161.2亿元拿下东外滩“百亿地王”

备受瞩目的杨浦东外滩八埭头地块，今日落锤。

7月28日，上海第六批次土拍打响，杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02地块共吸引4组实力竞买人同台角逐，分别为

中海、金茂&建发、保利&华润、招商&越秀&瑞城

现场竞价环节，4号率先叫价，随后其他家迅速跟上，在后半程，竞价主要在1号和3号之间展开，报价死死咬紧。

两家都是有备而来，保利此前曾连发三则招标计划，为该地块预设的整体投资预算高达195亿元，足见其志在必得的决心。而中海本来就接盘八埭头滨江园，此次如果再拿下，三个住宅地块都是中海的，整体形成连片开发格局。

经过219轮激烈竞价，最终由保利发展&华润置地成功斩获，成交总价161.2亿元，溢价率35.83%，综合楼板价102023元/平方米。

161.2亿元的成交总价，是2023年中海240亿元拿下徐汇西岸数智中心综合体之后，近三年上海公开出让总价最高的涉宅用地。同时，以14.78万方的计容住宅体量，它坐稳了今年滨江带最大单一住宅供应的位置。

不仅如此，剔除配套商业及公建分摊成本后，可售住宅楼板价已接近11万元/㎡，刷新整个杨浦地价新高。

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八埭头调规 两幅地块“商改住”

今年5月，杨浦区平凉社区C090103单元03A1街坊控规调整草案公示；6月18日正式获批，历时仅约36天；获批后仅隔5天，即火速纳入土地出让公告。从规划调整到挂牌入市，整个周期压缩至不足三个月，如此紧凑的节奏，足见市场与官方对这席滨江宝地的共同期待。

根据规划调整方案，原本完整的03A1街坊被新规划的景星路一分为二，大幅压缩商办比例、强化居住属性，将宝贵的滨江岸线资源向住宅用地倾斜。

调整后，两宗纯住宅用地正式成型：

03A1-05地块：用地面积29096.57㎡，容积率2.39，建筑限高80米；

03A2-02地块：用地面积34045.78㎡，容积率2.3，建筑限高80米。

两宗宅地合计新增住宅体量约14.8万㎡。

而商业功能被压缩至03A2-01地块一处，用地面积9234㎡，容积率仅1.1，规划为酒店、菜场等社区级商业配套，总建筑面积约1.01万㎡，纯粹为住宅而服务。

此外，沿大连路还新增约2500㎡公共绿地（03A1-04地块），已建成的八埭头滨江园（03A2-04地块）作为保留住宅继续存在。

而这块土地的“前世”，同样颇具传奇色彩。

该街坊原由上海本土老牌房企锺伟房地产于2005年获取，分为A、B、C三块地。但开发商在B地块开发出八埭头滨江园三栋高层住宅后，因资金链断裂而陷入停滞。此后，重整投资人长城资产引入中海代建，负责后续施工管理、竣工交付及物业运营，项目预计不久后将迎来正式交付，为这段长达十余年的开发波折画上句号。

而A、C地块被政府收储后，历经多轮规划论证与功能调整，如今终于以两宗纯宅地的面貌重新挂牌并顺利出让。

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距江200米 东外滩滨江核心站位

本次出让之所以能拍出如此高的价格，其核心竞争力归根结底就是地段为王。

地块位于杨浦内环以内，紧邻地铁4号线杨树浦路站，距黄浦江仅约200米，属于上海2035总规确定的中央活动区（CAZ） 范畴。直面黄浦江S湾，能够毫无遮挡地饱览陆家嘴“三件套”与北外滩来福士共同勾勒的天际线。

整个杨浦滨江区域，已集聚美团、B站、抖音、中交、中节能等一批头部企业及跨国企业总部。上述项目多数已竣工或预计在今年基本建成并投用，将释放约270万㎡商办体量，汇聚数万名高端产业人才。紧邻的大连路总部核心区，则集聚了西门子、光大安石、大陆集团等高能级总部，形成“滨江总部带+大连路总部圈”的双核驱动格局。

丰富的商办载体为区域注入了强劲的产业活力，也带来了大量高净值居住需求，这正是本地块未来售价最坚实的底盘支撑。

随着八埭头新地王问世，杨浦滨江的新房市场格局也愈发清晰，分层化趋势愈加明显。

在顶豪风貌区，毗邻该地块的瑞安翠湖滨江作为上海豪宅市场的新晋标杆，联动价高达21万元/㎡，奠定了该区域的价值天花板。同处八埭头风貌区的桐安里、保利外滩序BUND45、兰桂坊、兴华里，主推风貌别墅产品，总价集中在2900万至5500万元区间，属于纯粹的城市顶豪圈层，目标客群直指金字塔尖。

在高端改善盘方面，中信泰富外滩道均价约13.85万元/㎡，凭借适中的面积段和18万㎡综合体规划，持续保持热销态势。

2025年6月19日，保利发展以总价35亿元竞得杨浦区平凉街道64街坊01C5-02地块，楼板价95530元/㎡，溢价率30.79%，目前在售均价141950元/㎡，去化表现良好。

相较于徐汇滨江、北外滩等滨江板块已普遍站上15万-19万元/㎡的价位，杨浦滨江目前仍处于价值上升通道，价格梯度清晰，具有一定后发优势。

凭借内环滨江的不可复制性、一线亲江的物理距离、CAZ核心区位的战略高度、总部经济环绕的产业赋能等多重光环，这两幅住宅用地问鼎2026年上海新“地王”，实至名归。