又是“商改住”!五角场三门路站旁新增住宅用地,限高60米

一等10年，杨浦五角场“压箱底”的土地要动了！

5月29日，杨浦区规划和自然资源局官网挂出一则公示。

关注这一带的人知道，说的是334街坊——民府路以南、三门路以北、闸殷路以东、民京路以西，江湾历史文化风貌区的东北角，五角场和新江湾城之间的那块空地。

过去十几年，这块地的规划几经调整，但始终围绕一个方向：商办、科研、商业。简单说，就是继续“加码”产业功能。

这一次，方向变了：商办收缩，住宅和文化上位。

很多人第一反应是：哦，又要卖地了。

但如果只看卖地，就看小了。

这次调整的真正意义，是杨浦终于意识到一个问题——五角场和新江湾城之间，缺的不是更多的办公楼，而是一个能让人停下来、住下来的节点。

Part.1

两个“优等生”之间的尴尬

五角场和新江湾城，单看都是优等生。

五角场这边，日均30万人流的商圈，4600多家企业的大创智，复旦、同济、财大三所高校环绕，字节、B站、叠纸扎堆。用任何指标衡量，都是上海北部最具活力的创新中心。

新江湾城那边，低密别墅、生态走廊、优质学区，二手房价稳居8-11万/㎡，顶级学区小户型冲到15万以上。是上海北部公认的品质住区。

但这两个“优等生”之间，关系一直很别扭。

从地图上看，它们无缝衔接：一条淞沪路直通南北，10号线贯穿。但从功能和气质上看，它们是两个世界——一个热闹、拥挤、高效率；一个安静、开阔、慢节奏。一个适合奋斗，一个适合生活。

这本不是问题。

问题是：两者之间缺少一个过渡带。

如果你是一个在抖音或B站上班的年轻人，你想住在公司附近，享受五角场的便利，同时又想拥有新江湾城的居住品质——你没得选。五角场周边几乎没有像样的新房，新江湾城的门槛又太高，而且离公司还是有一段距离。

这就是那道看不见的“墙”：两个板块各有所长，但中间没有一个地方能同时满足“高效工作”和“品质生活”。

334街坊，恰恰长在这个断层上。

它西邻云际尚浦双子塔，北靠上海科创源，紧邻10号线三门路站。往南是五角场商圈，往北是新江湾城生态走廊。它天生就是那个“过渡带”。

但过去十几年，这块地的规划一直在往“更硬”的方向走——商办、科研、商业，全是让人来了就走的功能。继续这么规划下去，它只会变成又一个“白天有人、晚上空城”的产业节点，不但缝合不了断层，反而会加深断裂。

Part.2

这次调整“对”在哪里？

这次调整的核心，就是把这个“过渡带”的功能重新定义：从“产业节点”变成“生活节点”。

具体来说，三块地的变化：

020-02地块：合并后改为住宅用地，约1.86万㎡，容积率2.56，计容建面约4.75万㎡，限高60米。配建养育托管点、健身点和少量商业。

022-01地块：改为文化用地，约9252㎡，容积率1.6，限高50米。

023-04地块：改为文化用地，约5366㎡，容积率1.0，限高以24米为主、局部30米。

注意三个关键词：住宅、文化、轨交节点。

住宅，解决的是“住下来”的问题。

4.75万方的供应量不算大，但在这个位置，它释放的信号很明确：这里不是只欢迎白天来上班的人，也欢迎晚上住下来的人。

文化，解决的是“停下来”的问题。

两块文化用地合计约1.46万方，体量适中，但功能想象空间很大。它可以做展陈、做社群活动、做小型发布会、做公共客厅。

有了文化空间，这个节点就不再是“路过”的地方，而是“到达”的地方。

轨交节点，解决的是“聚过来”的问题。

三门路站是10号线和在建20号线的换乘站。双轨交交汇，天然具备人流聚集能力。过去这个人流被商业和办公快速吞吐，留不住；现在有了住宅和文化，就有了让人停留的理由。

住宅+文化+轨交，三个功能叠加，这个节点就从“产业配套”变成了“生活目的地”。

这才是这次调整真正“对”的地方：不是简单地在商办用地上插一块住宅，而是把一个功能单一的节点，改造成一个复合的、有黏性的、能让人留下来的节点。

而这个节点，正好卡在五角场和新江湾城之间，既能承接五角场的外溢活力，又能链接新江湾城的居住品质。两个板块之间的那道断层，就被这块地缝合了。