上海楼市:北上海的通河新村板块怎么样?值不值得入手?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！请问北上海的通河新村板块怎么样？值不值得入手？

回答：你好，通河新村板块主要适合在北区上班通勤的人群，周边没有什么产业，界面相对来说有点杂乱，土方车和集卡太多了。但是配套还算成熟，去万达和绿地广场都挺近，1号线和18号线也能解决大部分通勤需求价格也不贵。适合预算不多的没有学区的自住需求。

提问：你好，曾叔，上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：你好，上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是较好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。市区买房，较好买次新房，楼龄较好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享！

提问：你好，曾叔，我发现一个现象，为什么有的楼盘面积越大的户型价格越高，有的楼盘面积越小的户型价格越高？

回答：你好，在新楼盘中，定位为刚需楼盘的面积越小的户型价格越高；定位为改善楼盘的面积越大的户型价格越高。刚需购房者资金实力弱，能承担的房子总价低，房子面积也相对较小，小户型的房子需求量大，不愁卖，所以面积小的房子定价高一些，可以回笼更多资金；改善楼盘多为面积较大的户型，购房者资金实力也强一些，对大户型的需求更多，这种楼盘中的小户型就没那么好卖，定价就会低一些。

提问：您好！曾叔，近期想在重庆买一套房子，目前首付能出60万也看过一些房子，比如冉家坝交通方便渝北区发展好环境好。你觉得这里有潜力吗？买哪里比较好？

回答：你好，冉家坝是比较推荐的板块，是3条地铁的交汇处，且这三条地铁都是重庆非常重要的核心线。地铁环线把整个重庆市的核心区圈了起来；6号线是从北踣到茶园途经光电园江北嘴解放碑等的超长上班线；5号线是南北走向的交通大动脉。其次冉家坝地处嘉陵江以北核心地段，周围有很多白领甚至金领上班的场所：附近的光电园是重庆高端白领和码农的聚集地、距离不远的财富中心则聚集了很多重庆的非银行金融机构、此外阿里巴巴和腾讯总部也在冉家坝不远的照母山科技园。最后，冉家坝的二手房价格并不贵，差一点的老小区1.1-1.3可以买到；好一点的1.4-1.6不算贵。单体楼要看具体的情况了。除非单体楼品质很好（小概率)或者跟周边的次新盘有明显差价，否则不建议买，商业办公太多导致居住属性比较差。子弹60，一般是建议淘淘二手次新。重庆买房建议，详见内部分享。

提问：您好！曾叔，新人首问，已有一套自住，想买二套，首付400，目前没小孩，将来会考虑学区房。1.二套直接买总价低学区房占位，如荣上居荣丰2008 （等老人2年后投靠了再用老人资格买房用于居住）2. 买个具备投资性质的房，四五年后卖掉再买学区。 哪个好呢？有区域推荐吗？

回答：你好，1. 学区房投资要注意方法，就是够买学位已被占用的标的，因为你5年后才用，算好时间即可，买入时就能有5-10的利润点。2. 投资角度看看 朝青、百子湾、四惠等地，这两个方案都可行，有看中的标的即可入。

提问：你好！曾叔！单身女青年，准备卖掉黄埔大沙东的老破小(小二房)，置换新房（(三房）。目前看中南沙保利天汇三房和黄埔区知识城的星汇城三房，总价250-270万，星汇城可考虑四房(340万)但是压力大一点。首付和月供都没有问题，请问买哪个未来更有升值潜力呢？

回答：你好，都不买，你这样不叫置换，叫乱换。置换虽是二房换三四房，但是前提往上走。卖掉大沙东老破小是没有问题的，但你宁愿就近换一个新房，也好过你买去镇龙和南沙，我要了解你究竟能真正迈出多大的步子去置换。保利天汇连十五号线体育馆都不近，你跑过去干什么。星汇城这样的跨管辖范围的楼盘千万不要去，什么营销号跟你说要去的拉黑就是了。这样带隐患的楼盘，不是说你买在靠萝岗一边就吃香的。买房子，一句正确的废话就是购买核心地段的优质资产。为什么呢？因为每次房价上涨，都是这些优质的资产较先开始上涨，进而带动其他区域上涨，这就是龙头的作用。核心的原因是购买这些优质资产的买家，往往是较先得到“水”的人。疫情对经济的影响，最直观的影响就是贫富差距进一步分化。

由于大量的信贷授信，那些本来公认的优质资产，会得到资金的疯狂追捧，创新高是必然的事情，这种现象会发生在所有优质核心资产上面，不光是房子。当然这里面有一个很残酷的现实是，优质房产的门槛是比较高的，你一开始是没有办法一步到位买入这些优质资产的，所以你只能一步步来，先上车，然后过几年攒一些钱往优质地段去进行置换，这就是购房人的罗马之路。从一般资产置换到优质资产，永远是越来越难的，无论楼市上涨还是下跌，皆如此，放弃不切实际的幻想，不顾一切的追求优质资产是楼市投资的少有真理。无论任何一座城市，刨除跟普通人无关的先进豪宅，最优质的资产，依次为：双学区+次新房>单学区+次新房>学区老破小>好地段次新房>郊区临铁中小户型>城里无学区老破小>无学区老破大。按照这种方式买房，想亏都难。

提问：曾老师好！请教一下，徐泾北城地铁站附近，纯投资，值得入吗？

回答：你好 ，这一轮徐泾北城的动迁房已经涨过一波了，长持可以，短期要暴击不太可能。

提问：曾叔，你好，请问上海景园佳苑，04年的商品房，总价500多万，这个小区值得买吗？目前我看这个地方价格并不高，配套也不算好。我们是首套自住，本来预算600到700万，市场上目前房子很少，没看到什么合适的房源，有点着急，这套建议买吗？

回答：你好，景源佳苑位于浦东金桥，近东陆路站，500多 全能买到大两房，户型也还可以，小区环境一般，自住可以考虑的。预算600-700，最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，坐标二线城市，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：你好，旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。这里面需求较大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。

反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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