拿地近2年,桃浦最后一个限价盘还卖得动吗?

拿地近两年后，桃浦智创城一幅住宅地块终于迎来新进展。

近日，普陀区桃浦科技智慧城024A-01地块项目设计方案正式公示。该地块由上海中环投资于2024年4月竞得，总价26.5亿元，联动价定为8.55万元/平方米。这一在两年前确定的价格，将成为检验其市场接受度的重要标尺。

去年9月下旬，项目方取得《建设用地规划许可证》，建设单位为上海中环桃缘置业有限公司，与中环桃源里为同一个开发主体，该公司由上海中环投资开发（集团）有限公司全资持有。

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容积率2.52下做高低配布局

从官网了解到，本次方案公示同步伴随该地块街坊实施深化的调整，包括增加商业配套、微调容积率至2.52、取消贴线率限制等，为产品优化提供了条件。项目还承担了配建开放空间与公共服务设施的责任，体现出综合开发的思路。

根据设计方案，该地块占地约2.4万平方米，容积率2.52，计容建筑面积约6.1万平方米，建筑限高80米。项目规划建设6幢4层叠墅及4幢23至26层的高层住宅，其中3幢高层住宅首层架空，最北侧的1号楼1至2层将配置文化活动室、居委会、业委会及生活服务点等公共配套，另设有1幢2层商业。

与桃浦此前几个以小高层或高层为主的项目不同，中环项目在相近容积率下采取了高低配布局，其优势与挑战并存。

一方面，在桃浦当前以高层产品为主的市场中，叠墅的出现增添了产品稀缺性，有望吸引对空间和私密性要求更高的改善型客群，助力项目突破板块原有的价格敏感区间。此前，主推叠墅产品的润雲金茂府曾实现五开五罄，为市场提供了信心参照。

另一方面，高低配布局也可能带来一些问题：为保障别墅产品的空间与私密性，高层住宅的楼间距与中心园林尺度或受到压缩，可能影响部分高层住户的视野与公共活动空间。根据方案，高层住宅限高80米，但栋距只有约38.5米，预计将对部分房型的采光产生一定影响。

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桃浦供应饱和 去化压力凸显

中环项目今年即将入市之际，桃浦新房市场竞争已非常激烈。目前板块内集聚了宝华、金茂、金隅、建发等多个品牌项目，价格多集中在8万—8.5万元/平方米区间。

此外，中环集团同板块项目中环桃源里目前仍在销售中。网上房地产数据显示，该项目于2024—2025年三次开盘，累计推出604套房源，目前实际成交277套，去化率尚未过半。市场疲态已现，虽有促销举措，但去化速度仍不理想，反映出当前市场的冷淡态势。

在此背景下，中环集团新项目的入市或将进一步加剧板块内的竞争。其高低配产品策略可视为一种市场细分尝试：叠墅面向更高总价段的改善客群，高层则需依靠产品力实现去化。然而，在当前市场信心不足、板块库存充足的现实下，这一策略能否成功吸引足够购买力，仍有待市场检验。

拿地近两年后，桃浦中环项目即将以高低配规划和桃浦最后一个联动价项目亮相市场。它试图在高度同质化的竞争格局中走出一条差异化路径。

然而，在整体楼市承压的背景下，项目的真正考验在于：能否在价格框架内凭借产品力实现稳健去化，并为桃浦板块带来新的价值提升。这场即将到来的市场考验，也将成为观察上海楼市产品逻辑与价格体系的一个重要窗口。