“风口浪尖”上的首创置业,未来发展前景存疑!

来源：地产申度

首创置业退市了！7月9日晚间，地产圈曝出重磅消息，首创置业发布公告，正式宣布向港交所递交退市申请，由此首创正式成为今年排名前列家退市私有化的国营房企。

消息一出，一石激起千层浪，引来了多方的猜测，究竟是债务问题还是发展受限？退市后首创下一步又将有何打算？

不管是什么因素，首创向地产业务“动刀”或实属无奈之举，这也让我们对首创置业的未来发展打上了问号。

拿地节奏放缓，上海成救命稻草！

首创置业作为一家典型的北京房企，在今年北京首轮集中供地中却颗粒无收，据悉首创甚至都没有参与报名。当然首创在北京目前有10多个项目，不急于补仓还在情理之中。

但在其他一线城市诸如深圳和广州的集中供地中，也并未出现首创的影子。

不过在上海的首轮集中供应的32幅宅地中，首创还是有所收获，幸运摘得松江新城和青浦新城的2幅宅地，成功为自己“续命”。

细看这2幅宅地，6月21日，首创分别报名参与了松江广富林街道SJC10004单元2街区23-02号地块和24-01号地块的竞拍。最终两幅地块均触发中止价并进入一次书面报价环节。

首创在23-02号地块的争夺中败下阵来，不过以21.3亿元的总价拿下了24-01号地块，成交楼板价成交楼板价16853元/平方米，溢价率8.52%。该幅地块是一幅商住办地块，出让面积5.76万方，住宅体量为576套，因此只能算是一幅中小地块。该地块距离松江大学城较近，周边还有在建的印象城。

广富林街道SJC10004单元2街区23-02号地块和24-01号地块

尝到甜头的首创并未收手，两天后首创再次拿下青浦区夏阳街道达慧路北侧08A-01、08C-01地块，成交楼板价20154元/平方米，溢价率8.94%。不过该幅商住地块的体量更小，出让面积为3.06万方，未来住宅套数下限593套。

夏阳街道达慧路北侧08A-01、08C-01地块

再把目光放到上海周边的热点城市，今年上半年首轮开启集中认购的环沪城市土地市场都比较热，杭州和南京的供地量都远超上海，而苏州、宁波和无锡等城市的土地表现也屡创新高，不过这些热点城市的拿地名单中我们依然没有看到首创的身影。

要知道全国集中供地一年不过3次，随着一线城市拿地竞争愈发激烈，许多房企把拿地目标下放到二线城市，都铆足了劲抓紧补仓。

在如此多的土地供应下，首创却没有参与其中，背后的原因让人深思。由此可见，上海对于首创的战略布局有着举足轻重的地位，无地可拿的首创置业，未来或更加依赖上海市场。

深耕青浦新城，标杆产品性价比低！

既然首创置业如此重视上海市场，不妨来回顾下首创的上海之路。2013年11月，首创置业以17.7亿元拿下上海松江区一幅商住用地，这是首创置业首次进入上海市场，随后建成的首创锦悦是其在上海落地的排名前列个新盘，与本次拿到的广富林地块距离仅约300米。

首创锦悦

有了排名前列项目的开发经验，首创置业随后8年在上海逐步扩大版图，分别在青浦新城、闵行华漕、杨浦、徐泾、嘉定北、浦东周浦和新场等地深入开发。

其中，青浦新城是首创重仓的一个区域，区域内的大盘首创禧悦目前已经开发到了7期。虽然项目历经多年开发，但并未获得较好的口碑，产品做得也是中规中矩。

从项目最近的成交表现来看，今年排名前列批集中认购的新盘中，青浦新城的首创禧悦芳菲开启认购，同区域还有中环境秋月二期和宝业活力天地两盘开启认购，最终宝业活力天地和中环境秋月都触发积分制，并在开盘当日售罄，唯有首创禧悦芳菲没有触发积分制。

其实项目并非体量大而滞销，主要原因一方面是项目的均价比同区域产品要贵2-4千/平。

另一方面，更高的均价并没有换来更好的产品，相反在品质上还“减配”了。首创禧悦芳菲的外立面采用真石漆，相比之下宝业活力天地采用的是铝板外立面。

而在装标上，宝业活力天地使用了日本TOTO和吉博力壁挂式马桶，厨房则是方太和科勒品牌，另外项目配备了风管式空调。与之对比，首创禧悦芳菲被曝并未配备中央空调和新风系统，其余的装标也从未公开，想必里面另有隐情。

青浦万达茂

项目所处的淀山湖大道位于青浦新城范围内，17号线步行可至，区域内有万达茂和东渡蛙城两个大型商业中心，周边也聚集了多个知名学校，再加上华为产业园区即将入驻，可以说这里算是青浦新城内一个小有名气的成熟区域。

在占据天时地利的情况下，首创禧悦芳菲显然并未受到广大消费者认可，后期只能靠吸纳区域内摇号失败及低积分的存量客户来完成去化。

年报差强人意，首创置业脚踩“两道红线”

拿地策略保守，产品不具备竞争力。这里我们不禁要问，首创置业究竟怎么了？从首创置业2020年报获悉，其股价从2017年至今持续下跌。

首创置业港股价格

较新财报显示，2020年首创置业实现营业收入212.47亿元,同比增长约2%;净利润12.72亿元，净利润连续五年持续下滑，去年更是大幅腰斩近50.5%。

首创置业近5年利润表

在业绩方面，2020年首创置业累计签约金额约708.6亿元，同比减少12.31%。

克而瑞数据显示，近年来首创置业的销售排名一直在下滑，2020年排名下跌至第58名，相比2019年排名下滑19位。而在2016年之前，首创还是销售金额前30的房企，如今却一落千丈。

在监管所设立的“三道红线”方面，到2020年末，首创置业剔除预收账款后的资产负债率为71.3%，净负债率为127%，现金短债比为1.13，仍踩中“两道红线”。

首创置业为了改善“三道红线”指标，有效降低杠杆，上半年已经放缓了土地投资的节奏。

此外据悉，首创置业还打算转让旗下奥特莱斯业务，2020年报显示，首创置业共拥有奥特莱斯项目17家，分布在北京、杭州、武汉、海南、昆山等多个城市。

一系列动作可以看出，首创置业正陷入许多中小房企面临的生存困境，通过“壮士断腕”减轻资产配置只能“治标不治本”。一方面，房企应该主动求变调整战略，才能突破瓶颈走上正轨。另一方面，房企只有真正把用户放在排名前列位，努力做好产品才能得到购房者的认可。通过“降标减配”等歪门邪道来提升利润终究不是长久之道。