大本营上海几无新增土地 绿地控股被谁抛弃

　　4年前，借壳金丰投资得以整体上市，宣告了绿地管理层与上海国资委的博弈得以解决。重组后，43名管理层组成的上海格林兰投资将代持28.83%的股份，成为较大单一控股股东，绿地控股(600606,股吧)董事长张玉良成为实际控制人。

　　经过22年的努力，张玉良终于让绿地摘掉了“红帽子”，也藉此完成身份的成功转变。

　　不过，在与上海国资委博弈中胜出的张玉良没有想到的是，4年后深耕上海1/4个世纪的绿地，正逐渐被孕育它的故土“抛弃”。

　　中国房地产报记者查询获悉，2017年绿地仅在上海奉贤区新添一块1.59万平方米的土地。目前在上海拥有的土地储备总面积不到23万平方米，处于历史较低点。

　　上海区域土储历史较低

　　2014年，绿地上市“赶上了一个好时机”。2013年11月15日召开的十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出允许混合所有制经济实行企业员工持股，形成资本所有者和劳动者利益共同体。在新一轮上海国资改革中，此前公布的“上海国资改革20条”明确要积极发展混合所有制经济。绿地集团的混合所有制尝试及资本化运作探索成为上海的代表性案例受到重点关注。

　　从持股比例来看，上海国资委通过两大国有股东——上海地产集团和上海城投总公司合计持股较高。但公告明确，上海国资委并不参与企业的日常经营管理，且其合计持股比例没有超过50%，不能对上市公司形成控制。张玉良及43名管理层组成的上海格林兰投资成为绿地控股的实际控制人，一时间风光无两。

　　不过中国房地产报记者从多方了解到，正是从2014年上市起，绿地控股在上海商界的特殊地位开始发生变化。

　　在上市以来的排名前列份定期财务报告，也即2015年中报里，绿地控股特意将上海地区的经营业绩单独列出：498亿元的营业收入笑傲江湖，占到当期财务数据中绿地控股860亿元总营收的58%。

　　2015年年报之后，上海不再被单独列为划分区域，而是被放在华东片区内列入区域整体营业收入计算。但是仍然以上海市场为主导的华东区域在2015年实现营收1514亿元，同比下滑22%，而当期该区域的毛利率为11.22%，仅高于绿地控股西北地区位列倒数第二。

　　2016年，绿地控股华东区域营收停滞不前，1519亿元的数字仅比上年同期增长0.35%。到2017年，虽然华东区域录得营收增长15.94%，但是在整体行业增长显著的背景下，其华东区域的营收在集团总营收的占比中依然从上一年的62%微降至61.5%。

　　相比在集团业务中逐渐被拉下身位的上海区域，更严峻的问题在于绿地控股在上海近年来面临无地可用、无地可拿的尴尬境地。

　　2017年年报显示，绿地控股在上海各区房地产开发投资的项目共有54个。据中国房地产报记者查阅相关项目信息发现，这些项目的获取时间大多数在2015年之前。尤其值得关注的是在2015年之后，绿地在上海本地拿地速度显著减慢。

　　根据相关数据，2013年绿地在上海累计摘得9幅经营性地块，累计拿地金额达到104亿元，是上海土地市场表现最积极的房企。到2015年，从上海各类土地拿地房企排名来看，绿地当年拿地面积仍独占鳌头，总计拿下8幅地块，建筑面积89.66万平方米。及至2016年，绿地耗资57亿元拿下5块总建筑面积46.68万平方米的土地，虽然块数和总面积均为排名前列，但是郊区化和低价化的拿地趋势致使其在当年的拿地总价排行中下滑至第4名，被当年的“地王制造者”融信、金地、信达超过。

　　2017年，绿地在上海拿地出现断崖式下滑。中国房地产报记者通过比对2016年和2017年土地储备情况数据发现，其在上海仅在奉贤区新添一块1.59万平方米的土地。而绿地控股目前在上海拥有的土地储备总面积不到23万平方米，正处于历史较低点，这一数据在2016年和2015年分别为50.65万平方米和45.26万平方米。

　　“在2015年张玉良就开始意识到绿地在上海市区的拿地不可能像前几年一样畅通无阻，一方面各个房企都在进来，第二个也在于公司和政府的关系不如以前那么铁了。”一位曾经的绿地内部人士向中国房地产报记者透露。

　　“在2016年的时候，张玉良希望能在远离上海市区的区域大规模拿地，缓解中心区域拿地难的问题，当时就看中了崇明岛，想在那里做大规模开发，但是没有得到政府方面的支持。”上述人士表示。

　　在2016年12月，上海市政府发布《崇明高级生态岛发展“十三五”规划》，该文件要求崇明全域严格控制高层建筑，并明确崇明岛新建建筑高度原则控制在18米以下，这对于在高层建筑领域长袖善舞的绿地颇为不利。

　　崇明大举拿地不得，绿地将目光放在了崇明岛北部一条长17.5公里，宽0.9公里的狭长地带。1年之后，绿地长岛项目面世，这个体量高达2.35万亩，总投资近两千亿的超大项目承载了张玉良的梦想。

　　而与崇明主岛仅一条水道之隔，长岛之上，超高层建筑林立。值得一提的是，2016年由绿地主办的名为崇明岛旅游发展论坛在绿地长岛举办，虽然论坛名为崇明岛，不过从行政划属上长岛隶属江苏启东，在此后的项目宣传册上，绿地又强调了项目不属于上海辖区，不受相关限购政策制约。

　　企业战略被市场抛弃

　　上海市不再将这家本土生长的房企巨头奉若至宝，甚至连政策的制定都不再顾及昔日的“友情”。

　　2017年1月7日晚间，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发生重大变化，上海“办公”性质的一手房中，有大量项目“暂停销售”。这些暂停销售的项目，全部是办公性质的公寓——公寓式办公楼，也就是俗称的“商住”。

　　春节之后，上海绿地商办项目峰尚汇的业主们收到一份上海市闵行区住房保障和房屋管理局等多个部门联合下发的《“类住宅”专项整治联合告知书》，要求其接到告知书15日内自行整改至规划许可核准的方案，恢复商办用途，拆除具有居住功能的插层、隔墙、上下水和燃气管线等设施。

　　不满的业主认为开发商绿地应该对因政策调整造成的损失负责，绿地不仅需要承担相应的整改费用，对于相应的退房要求，其也需要承担一年来房价上涨带来的损失。绿地方面最终没有答应这个要求，愤怒的业主成了政策的对立者。“在政府方面给绿地留下了坏印象。”前述人士表示。

　　不仅上海，北京的商住限购政策实施也在不断压缩绿地的生存空间，按绿地集团商办业务占比，单是北京区域商办类产品面积约在30万平方米、投资额150亿元左右。按照北京商住产品存量排行，绿地排在排名前列位。

　　2014年，绿地集团的住宅项目销售金额达1112亿元，上涨20%；商用办公为1296亿元，上涨90%。这一年，绿地的业绩排名前列次超过万科，商办物业业务成为拉动绿地业绩的头号马车。

　　2017年，绿地房地产主业合同销售金额为3065亿元。其中，住宅占比68.5%，商办占比31.5%。商办占比较2014年已大幅减少22%。

　　绿地自身也意识到，调整商办与住宅业务的比例已刻不容缓。经过一年全力的“去库存、去商办、开新盘、抓回款”，效果开始初步显现。

　　从2017年的年报看，虽然绿地控股的多元化布局在一定程度上使其免受地产行业固有的“销售额结转后置”问题的影响，但另一方面，基建、商品销售、能源等业务的低毛利率也将绿地控股的整体毛利率大幅拉低。

　　2017年报显示，绿地所布局的多元化业务中，建筑、商品销售、能源、汽车及相关产业的毛利率水平仅为3.75%、1.38%、1.67%、3.98%。受此影响，2017年绿地控股整体的销售毛利率仅有14.34%，而碧桂园、万科、恒大的销售毛利率分别为25.91%、34.1%和36.09%。

　　多元化战略走得并不顺利，绿地控股在融资渠道逐渐逼仄的2018年将接受更多考验。