上海楼市:“边户”与“中户”,选哪户适合?内行人透露消息!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问： 成哥你好！请问下总高33层，一套是西面边户，14楼，全明户型。另一套是中间的，25楼，但是主卧卫生间没窗户。户型一模一样。价格的话高层贵每平100。请问哪套好些？

回答：边户通常三面通风，从观景还是通风上来讲都要远远好于中户，会获得更好的视野。 边户的采光比较容易看，中间户的采光要具体进去看，能否南北通透，还有楼间距。边户由于多出一侧直接与外界接触，因此隔音、隔热方面不如中户。 如果你那边边户不临街、不嘈杂，价格低可以入。

提问：成哥，你好，请问上海哪些板块的房子未来升值潜力比较大呢？预算600W左右，纯投资用途。

回答：600万纯投资我比较看好的是大虹桥和三林区域，包括华漕、徐泾、徐泾北城、江桥、南翔、赵巷、九亭、泗泾、前滩、世博、杨思、三林、三林东。另外带学区的次新二三房也是可以考虑的。具体更多潜力大的区域推荐详见内部！

提问：你好成哥，坐标上海浦东，在北蔡同一小区有两套房，由于小区房龄20年了，即使在地铁口也基本不涨。现在想卖一套，大概能卖700w，加上手头的钱，贷款换个1300，1400左右的房，月还3w可接受。想兼顾投资和自住，跟上通货膨胀步伐。看了下稍微靠近江边，苏州河边的都十多万，哪里比较值得重点看，前景好一点？

回答：上海城市化速度放缓，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。二套资格首付比例太高，看能不能开发老人票，做接力贷，或者全款抵押买入，找垫资公司配合，相当于首付3成。上海总价1000+次新三房，可以考虑中环附近为主，像西面的天山路、长风公园板块，北侧的大宁、新江湾，以及东侧的前滩、三林、张江、金桥，南侧的浦江镇一带都是非常好的选择。具体要结合你的需求买入。上海刚需买房价值高的板块详见内部！

提问：成哥好，请问如果有2000+在上海自住，是选择高品质近郊的别墅？还是市区看江的大平层？大平层是不是就是今后的老破大？流动性和别墅比是不是都不好？还是说继续坚持全部买成500左右的次新进行投资继续扩展包资产？

回答：大平层不会拉破大的，2000年以后，2005年，2010年，2015年，每隔5年就有一个代际变化，后面的房子产品力很强，但之前的房子产品力也不差，只要不买到2000年前的那种非商品房问题都不大。独栋别墅和大平层都有稀缺性，看个人喜好。我比较喜欢江景大平层，年轻人审美吧。老一辈都喜欢别墅。互相尊重各自的看法。4套500万肯定涨得比一套2000万。

提问： 成哥，请问大虹桥未来的学区在哪里，文莱实验学校算是有潜力的吗？虹桥这边的商务人士需要学区吗？

回答：大虹桥没有学区，目前最强的就是南虹桥华漕那里的华师大附属新虹桥实验学校，但也谈不上是全市二梯队。每个地方都需要学区，但引入学区需要好几千万。

提问：成哥，虹口北外滩附近还有值得投资的房子么？600万左右，可以接受一部分贷款。

回答：北外滩总体价格都比较贵，600万买不到好房子啊，北外滩新一点的基本上都是1000起步了，除非你买老房子，而老房子不值得投资。如果你纯投资，600最适合的是在大虹桥、浦东三林、康桥、御桥、张江南这一带。如果你要自住，需要结合你的单位通勤、学区偏好再做判断。具体的分析需要把细节对接给我才能帮你推荐。

提问：成哥，关于买房方面相信很多人都问过您无数次了，虽然是老生常谈，但您是否能说一下我们买房有没有什么特别需要注意的地方？

回答：对于买房大家要注意的是：一是回避牛市末端，那就是限购、限贷、限售政策刚开始收紧的时候。二是比较好的买入时机，就是静淡市一、二年后房价已经稳定，二手房成交量开始放大的时候。关注刚需进场，刚需是最真实的需求，他们能接受的价格就是底价。三是顺势而为。如果政策也鼓励买房，比如有去库存和放松限购限贷，那要加快买入。如果政策温和中性，比如今年的工作报告里没说房住不炒，但也没有提满足居民合理住房需求，那可以更从容一些。另外，有些朋友是要买房结婚、孩子入学，这种属于有时间窗口限制，刚得不能再刚的需求，那就只能按照自己的计划来了。

提问：成哥你好，能说说选房子，户型、朝向、楼层这些的时候，有没有什么特别注意的？

回答：户型方面要注意看户型图时，方正、不缺角是较好的；现在的住宅高层多、多层少，蝶形楼多、板楼少，可能做不到户型图方正，那就要户内每间房方正。套内注意家务线、家人线、访客线之间不交叉、不干扰。朝向南北通透较佳，纯南次之，然后是南优于东，东优于西，纯北最差；如果没有赠送的平台花园，楼层就不要顶天立地。

提问：你好成哥，启动经济内循环，对房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

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