“租售同权”究竟是不是给穷人的一条生路?

“租售同权”成为近期房地产市场上火爆的新词。

据新华社消息，在昨日召开的中共中央政治局会议上，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

作为延缓社会贫富分化趋势的产物，这份“住房租赁新政”共16条，从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行少有地大力扶持。其中最受关注的“亮点”在于赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

那么这份看起来很美的“租房新政”真的就平等了么？房价又真的会因此而下降么？

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是否租了房就一定能同权？

在讨论“租售同权”之前，我们先了解一下租和售的权益究竟有什么区别。除了产权以外，购房者能够获得的教育、医疗等权益，都是租房者所没有的。尤其是一些稀缺的优质教育资源，这也催生出了天价的学区房。

有的人可能会把“租售同权”解读成为规避“居住证积分制度”的法宝，认为只要在一线城市租房，就能享受该城市的户籍福利，如果租在重点学区内，也能让自己的孩子读上重点学校。

这个逻辑是错误的。“租售同权”确实能使得租房者与购房者享有相同的权益，但这是以租房者自身的权利为基础的。在此次条例中虽然没有明确指出“符合条件的承租人”的“符合条件”是什么条件，但也已明确指出享受“租售同权”是有门槛的，不可能给心怀不轨的人提供可乘之机。

“租售同权”的目标是解决大范围底层租客的后代的教育问题，保障租客在城市结婚生子，不买房也有学可上。但能上什么资质的学校？能不能上名校？这些并不是政府推出这项政策的目的。

2017年2月底，在国家教育部发布的《教育部办公厅关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知》中，明确提出：“对于报名人数超过招生人数的民办学校，在现有工作基础上，可以引导学校采取电脑随机派位方式招生，不得采用统一笔试或者任何变相形式的统一知识性考试方式选拔生源。”

这一政策表明，现在重点学校的学区房已经开始摇号。 为了安抚原有学区房业主，在摇号的优先级上肯定会倾向于有户籍和房产证的业主孩子，因此，即便“租售同权”可参与摇号，能上重点学校的概率也是微乎其微。

由此可见，租房能不能同权，关键还是看“符合条件的承租人”究竟需要符合什么条件。

②

“租售同权”后租金究竟会不会暴涨？

目前，每年房租都在涨，而且只涨不跌。有观点认为，在“租售同权”后尤其是当企业开始介入住房租赁市场后，租金的涨幅会更加凶猛。

然而房租再涨也得有个限度，不然租房者就会因为承担不了高额的租金而饿死，房子自然也就租不出去。租房是消费，并不是投资，所有的消费品价格都是和城市人均收入适配的。较新数据显示，全国租金收入比已经达到40%，北京上海更是接近60%，对于这么沉重的负担，就算房东想涨，房租也涨不起来。

上海此前发布的《上海住房发展“十三五”规划》提出，“十三五”时期上海新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，其中将大幅增加租赁住房供应，在产业集聚区、交通枢纽区、商办过剩区重点发展租赁住房，预计新增供应租赁住房70万套，远超新增供应商品住房45万套。

可见，未来租房市场供应量会大幅上升，随着越来越多的企业进入住房租赁市场，在房屋供应量充足的情况下，价格竞争将成为获取住户的首要决定因素。

而大家所关注的学区房租金是否会上涨一事来看，其实一线城市教育资源较为充足，普通学区房并不稀缺，所以绝大部分的普通学区房不存在暴涨的可能。而重点学校摇号条件苛刻，若按照现有的政策来看，租赁重点学区房上名校的可能性太小，因此房租的暴涨的可能性也不会太大。

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“租售同权”真的能抑制房价上涨么？

首都师范大学政法学院副教授崔俊杰认为，“房住不炒”的障碍之一是租购不同权。搭建“租购同权”的平台，使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利，有利于使租房切实成为实现“住有所居”的途径。

这个观点或许放在国外尚可为之，但放在国内来看，短期之内效果微乎其微。有调研发现，七成受访女性认为男性要有房、有稳定收入和一定积蓄才能结婚。可见“房子=票子=爱情”是当前大部分单身男女的爱情观。

此外，在孩子教育资源的分配上，房屋所有权相对于租赁权，仍具有独特的不可比拟的优势。学区房之所以已经到达了骇人听闻的天价还有许多人趋之若鹜，正是因为大家买的不是房子，而是孩子上学的资格，孩子的未来是无价的。

租房和买房是两个不一样的市场，租房是消费，而买房是投资。即便租金再低，租住再同权，只要大部分人的固有观念不变，买房和入学不能脱钩，那么就会有人源源不断的把钱拿去炒房，房价还是会不停地涨。

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“租房同权”下，长租公寓有望快速崛起

国家统计局数据显示，全国约有1.6亿人在城镇租房居住，以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。但据初步统计，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家成熟市场20%-30%的比例，差距非常大。

目前我国住房租赁形式大致有两种：个人住房租赁和由专业租赁机构运营或房地产企业自持经营的长租公寓。上海公寓企业联盟研究数据显示，目前我国出租房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。

个人住房出租在我国住房租赁市场中占特别优势，满足了多数租房者不同层次的需求。但这部分市场长期以来存在合同不报备、租客维权难、二房东及群租现象屡禁不绝等问题。

相比个人住房出租，由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓，正快速崛起，发展迅猛。

现一批企业加紧布局长租公寓市场，如魔方公寓、湾流、YOU＋、自如等。以魔方公寓为例，自2010年成立以来，企业在北京、上海、广州、深圳等15个大中型城市布局，房屋数量约3万间，为近5万余名租户提供服务。北京蛋壳公寓目前也有3万套房间出租，且每月新增量达5000间。

而由于掌握房源及资金优势，房地产开发商自持经营的长租公寓业务发展极为迅猛。记者调查发现，不少房地产企业已开始探索“开发-租赁”模式，全国排名前30位的开发商中，已有60%以上选择进军长租公寓市场。

未来随着“租售同权”、“只租不售”等政策的推进，预计长租公寓面向的群体将更为广泛，长租公寓占总租赁市场规模比例也将继续提升。另外，政策对长租公寓运营商的各项扶持，也将提升住房租赁市场的规模化、集约化、专业化。

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如何鼓励支持自持租赁住宅？

然而自持租赁住宅不能销售，让房企只靠回报率非常低的租金过活显然并不现实。只有基本达到资产证券化的水平，超大城市的自持租赁住宅才可以持续经营。而现有的政策远远不能满足这样的要求。

比如，国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》已经明确指出：“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”

但是，如上所述，地价与税收才是企业积极参与租赁住宅建设的较大顾虑和困境，政府既然决心已定、力推企业自持租赁住宅，可否实行土地出让综合评标制、至少在企业租赁住宅起步阶段先降降出让地价？可否在培育期内减免一定比例的房产税、城建税？可否允许房企引入第三方专业机构运营管理、帮助提升运营效率和投资效益？可否允许自持20年之后就可以整体转让、打通资产流动通道？可否允许租户小孩就近入学、解决他们的较大痛点，也提升租赁住宅的吸引力？可否允许租赁住宅尝试让渡使用权的养老地产？

唯有开阔思路、放宽管制、给予扶持，才能引导房企有更强意愿参与自持租赁住宅。