深度解读丨大浦东 大祝桥规划下的“公元2040”是否值得期待

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2016年7月27日上午，经过长达两个多小时，23家房企激战的拍地拉锯战，金地以88亿拿下祝桥镇G-10地块，成为新的年度总价地王，地块总建筑面积266480㎡，溢价率286%，楼板价33023元/㎡。按可售面积计算，实际楼板价将达到41318元/㎡。当时的媒体纷纷惊呼祝桥要破6万了。

而后2017年，大概是因为开发压力过大，金地转让了66%的股份给了另两家大型开发商 招商和融创，三家一起投资129亿，共同打造这个项目“公元2040”

如今两年过去了，据悉该项目预证已经通过审批，也预计将于10月开售，那么当初是什么值得让三家大型开发商投入巨资打造，而该项目售价是否会达到当年惊呼的预期价格，又是否值得大家的期待呢。

大浦东 大祝桥

“上海未来看浦东，浦东未来看祝桥” 首先先来了解一下祝桥的规划，如此高溢价的拿地折射出的是开发商对本地未来规划的信心。

1、大规划-区位升级

2016《浦东新区产业发展“十三五”规划》，在产业空间布局上，浦东则将形成“4+4+X”的格局。

排名前列个“4”是指四个高级开发区，即陆家嘴金融贸易区、外高桥等保税区、张江高科技园区、金桥经济技术开发区。

第二个“4”是指四个新兴区域，包括世博地区、临港地区、国际旅游度假区、航空城（祝桥）。“X”则是指转型升级的镇产业园区。

作为四个新兴区域之一，祝桥被提升到与陆家嘴、张江平级的重点发展区域。

在地理位置上，其南拥商飞总装基地，北靠空港保税区，西临上海迪士尼，坐落在上海外高桥港、浦东空港、洋山深水港“三港三区”产业带的核心位置。

2、对标“大虹桥”？

提到祝桥不可避免的要提到几个词“上海东站” “浦东机场”，这可以说是祝桥最核心的亮点了。同样也很容易联想到另一个近些年热到天际的高级规划“大虹桥”。而在上海城市总规划中祝桥是“西虹桥、东祝桥”的十字黄金轴东起点。

“中国的上海，世界的虹桥”大虹桥的热度已经无需再赘述，单从近些年这个版块或者辐射到的周边的房价，都可以窥视一二了。开发商逐利的嗅觉总是超前的。

虹桥房价走势图，数据源自中原地产

那么祝桥凭什么和“大虹桥”对标，我想以下几点是开发商在高溢价拿地前深思熟虑过的。

① 上海东站-加速牵引长三角一体化进程

2016年，上海市规划和国土资源管理局官网发布《沪通铁路二期专项规划调整》，规划明确了上海东站的选址和规模。位于浦东祝桥，规划10台22线（含正线），规划控制规模约46公顷，超上海站、上海南站，成为浦东排名前列、上海第二大火车站。主要办理沪通、沿江、沪乍杭方向的始发终到车，以浦东版“虹桥枢纽”之势串联起长三角和全国主要城市，更加速“1+6”上海大都市圈的经济发展。

同样是因为火车站交通枢纽规划，大虹桥的崛起也同样可以映射到祝桥来。

② 浦东机场-高级交通枢纽

作为上海两大民用机场，虹桥机场承接的多是国内，港澳台和日韩航线。浦东机场的航线主要以国际航班为主。各自承载着不同的职责。

劣势：虹桥所具备的空铁联运交通模式相比浦东更有优势，而且距离市中心仅约15公里为浦东机场的一半。而随着虹桥这些年的发展，区域的各大商业配套和大型综合体等生活设施已经初步成型，在生活宜居方面，更为成熟。

优势：浦东机场几乎承担了上海甚至长三角地区绝大多数的国际航班，对于长三角甚至全国的国际商务交流和国际大宗货物的运输都起到了至关重要的作用。在上海成为高级先进城市的进程中无疑是扮演了无可替代的重要角色。

2017年，浦东国际机场已经以7000万的年旅客吞吐量跻身世界机场第九，而装货量方面以385万吨排名世界第三，这个数字以及机场规模都是远超虹桥机场的。

目前浦东机场第三航站楼、南卫星厅、第五跑道等项目已在建设中，而更远的2040规划，浦东机场将规划至7个航站楼与8条跑道（这个数量也较虹桥机场多），为每年1.6亿人次旅客出行提供保障服务。 

同时，未来浦东机场延伸段将与上海东站接轨，形成“空铁一体”无缝对接，预计全部建设好之后，未来上海浦东机场和上海东站结合将形成一个高级的交通干道，将承载全世界超过60%来华的游客，而这一庞大的流量都将导入祝桥。或许这就是未来可以媲美虹桥的价值核心点。

③ 祝桥航空城-高起点的经济增长点

相比虹桥目前以服务业为主的大虹桥，祝桥更适合打造高新技术和高附加值的产业集群。结合浦东机场的先天优势以及由此带来的高附加值的航空相关产业，祝桥航空城就此诞生了。

早在2009年底，中国商飞总装基地便在祝桥动工建设，占地约4000亩；2015年10月22日，作为祝桥航空城“主心骨”大飞机项目的核心，中国商飞试飞中心又在此奠基，无论是规模还是硬件都是国内最先进、最优质代表，。而祝桥的定位就是亚洲较大、世界著名航空产业城。

目前祝桥境内已经吸引了包括DHL 、UPS、飞利浦、日本森松等内外资企业2000余家。

目标打造四大产业中心：国际航空客运中心、国际航空货运中心、国际航空器制作中心、国际航空自贸中心，这四大国际要素资源融合，以机场带动为主的临空经济，承接浦东机场保税区的商贸商务区、物流产业区、高端制造区、航空枢纽区、生态宜居区等，为高端人口导流奠定基础。预计3年内区域聚集超过50万高端精英人群。

未来的10至15年，祝桥将引来高端化、规模化、集群化的发展，并形成产值1000亿元人民币以上的民用航空产业集群。那时候祝桥对标虹桥的实力将毋庸置疑吧。

3、多维度交通

前边已经介绍了上海东站、浦东机场，使祝桥成为外接世界、内联长三角的城市新力量。

祝桥的内部轨道交通：直达张江的188号公交、16号线惠南站、地铁2号线龙阳路站，规划中的11号线延伸段21号线。

市内高架：申嘉湖高架、嘉闵高架、绕城高速。

以及近期公布的上海轨道交通机场联络线（虹桥站—上海东站站），线路总长约 68.6公里，途经徐汇区、闵行区、浦东新区3个行政区，全线设置9座车站，全程预计只要45分钟。都加强了祝桥的“立体式交通”，作为一座桥梁，推动城市、区域的经济与产业发展提高。

航空、铁路、轻轨、公交、市内高架等五维立体式交通网络，使得浦东祝桥将成为外接世界、内联长三角的城市新力量。虽小区周边最近的地铁站惠南站需班车接驳，但远期机场快线可部分弥补祝桥板块公共交通出行的不足。

实探  公元2040

说了这么多大的规划，作为祝桥现在少数几个在售项目，公元2040 确实在这些大规划覆盖范围内，但是因为大规划落地的利好还要在数年之后，而地王过高的楼板价，其售价将远高于周边楼盘。

1、祝桥土地出让

2013-2018祝桥土地出让情况

可以看出浦东虽然有大量的土地储备，但因为当时市场冰封等原因，在祝桥金地地王之后并没有其他的大型住宅用地推出。目前中高端住宅项目在该板块内还是较为稀缺。

2、新房

2018祝桥新房销售情况

从收集到和“公元2040”销售这边介绍的信息，目前祝桥板块在售和预售的新房非常少。均价在4万5万左右。

2018惠南新房销售情况

对比旁边火热的惠南18年有近30个楼盘在售和续销，均价却低于祝桥在3万5上下。

目前祝桥除了“公元2040”预售的，还有几个新房项目：

一个是，东方鸿锦园 ，只有一栋尾盘，不知道何时销售，是个老项目，目前商铺在售以及二手房交易为主。

另一个，是同济东时区，在售少量面积约177㎡-182㎡大联排，均价42000元/㎡。项目尚有约147套现房未售，其中公寓建面约91㎡三房，叠加建面约123㎡-138㎡，联排建面约115㎡-120㎡。

2、二手房

目前祝桥二手房均价在2万9左右，可售房源较多，而且因为本地开发建设较晚，且有大量动迁安置房源，二手房源都较新，基本都是2007年以后。

那么也就导致，本地对置换新房的需求并不是很强烈，对中高端改善升级类的项目倒是比较迫切。

据悉“公元2040”一期毛坯预计售价是4万7-5万之间，因为限价原因，虽然比拿地时预期的6万要低很多，但是也是高于整个板块的平均价格的。本地改善虽然有强大的购买力，但是数量有限，是否可以吸引外板块购房者预计是之后销售的关键所在。

3、配套

① 商业配套

不够成熟，大部分都在规划中，目前附件有两家社区超市，可以满足日常生活。主要的商业配套在1公里之外的百熙路商业街，算是麻雀虽小五脏俱全了。

快封顶的上海世和空港中心，内部招商有五星级酒店万和丽笙酒店

新世界欢乐城 ，海洋城项目（感觉小朋友不一定会喜欢吧）

小型社区超市

百熙路商业街，祝桥主要的商业聚集区，吃喝玩乐一应俱全。后续旁边还有5万方的天和置地广场在造。

② 教育配套

目前有的：市重点进才中学东校、上海市实验学校附属光明学校东校区、东港小学、百熙幼儿园等教育资源。而且项目门口还有一块教育用地在规划中。本地初级教育资源还是有保证的。

③医疗配套

医疗资源稀缺，基本没有医疗资源。只有一个在规划的祝桥区域医疗中心，选址于祝桥镇核心区，软硬件建设都以三甲为标准，占地约200亩，设置床位1000张。新院由浦东新区政府全额投资，建成后将区属光明中医医院、南华医院整体迁入整合，引进第二军医大学附属长海医院负责运营和管理，目标建成二军大长海医院东院，保留光明中医医院名称，并增挂“浦东新区公共卫生临床中心”的牌子。

4、项目

占地面积：140252.5 ㎡

容积率：1.9

总建筑面积：392221.45 ㎡

地上计容建筑面积：275356.93 ㎡

限高：45米

从设计图上看来，一二三期开发，项目密密麻麻。

容积率只有1.9，这也是地王高地价拿地不可避免遇到的问题。

不过这金地、融创、招商这三家知名开发商共同打造的项目，在产品上还是下了一番功夫的，亮点可圈可点。

① 售楼处会所打造的辉煌大气，让人耳目一新。

②项目提出的“城市客厅”概念，社区内配有2600m²艺术生活馆,涵盖泳池、健身房、私宴厅、书吧、艺术空间等。但是除了游泳池较大外，其他都是因为周边配套不足而补充的，象征意义大过实用价值。

私宴只有单间会所大小，对于这么大的项目，想必要排队预约很久。

健身房几个健身器材紧凑的摆在一起，场地大约容纳5个人左右。

游泳池是亮点，如果交付后还在话，未来倒是休闲健身的好去处。

③样板间

空间利用比较合理，小面积也能满足多功能需求。在书房中，设计师独居匠心地将书桌与飘窗结合，不仅节省了空间，还极具造型感；还有将飘窗设计成类似“炕”的感觉，使得小小飘窗的实用性大大提升。

公元2040有高层和叠加两种物业类型。其中高层业态共有四种户型，86平灵巧小三房321套，95平精智三房和99平轻奢三房共322套， 117平灵动四房422套。叠加业态共195套，下叠面积106平，中叠面积123平，上叠面积146平。项目将分期推售，一期将于2019年底交房，二三期将于2020年底交房。

③预售情况

目前一期预售：1-12号楼是小高层 ，叠层别墅只开一栋20套左右。

1号楼-5号楼的边套是86平边套三房两厅一卫，当中套的是99平的三房两厅两卫。

7号楼-12号楼边套是117平的4房两厅两卫，当中套的是95平的三房两厅两卫。

1号楼2单元是个95平的变异户型。

套数：未知

价格： 毛坯交付， 预计4万7左右

蓄水情况：不错，超过预期，张江客户很多。

总结

从祝桥整个区域的发展看来，未来多重利好叠加，整个区域的发展不可限量。但目前整体规划还在实施中，就和案名中“2040”一样，或许还是要等它逐步落地才能享受利好。而现在周边交通不便和配套都还欠缺的情况下，就要看产品和营销说话了。总体来说，“公元2040”还是值得期待的。未来实际销售情况如何，那就让我们后续持续关注吧。

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