上海楼市:上海这些房子买入风险极大!刚需较好回避!建议收藏

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔好！请问一下，上海有一套房自住，无贷款，面积约140+，暂时没找到合适的置换房屋，手头有些现金，想入手一套小房子投资，因为限购，只能买法拍房，最近看田林十一村有套法拍房，是学区房，单价10+了，有入手的必要么？总预算300-400，现在很迷茫。

回答：你好，田林十一村学区房没有问题，可以入。法拍房水比较深，购入后是商品房，难点在于法拍房购入后有可能有一些隐患无法过户，因为房东都不是正常房东。另外还有清场问题也难把握。所以法拍房从不建议轻易碰，较好有专业人士指导。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔，您好，一直发现中环内阳城板块的房价相对比较低(07年左右次新房6-7万)，而且对口二梯队小学闸北二中心，这个板块为什么相对比较便宜，是否可以考虑？另外，最近看房发现很多一层附赠部分地下室的房源，使用功能确实全一些，一般赠送50-80个平方左右，价格与楼上总价相同，是否可以考虑，将来流通会不会有很大难度？烦请曾叔指导，谢谢！

回答：你好，阳城板块属于静安中的末端板块了，定位是居住，在配套和交通方面略微弱一些。赠送地下室没有太大的优势，因为上海属于江南地区，地下室非常潮湿阴冷，个别还会渗水，所以地下室没有多大的作用，流动性弱，未来难转手。

提问：你好。曾叔。现在用65岁母亲2套房资格摇号，本月刚把翡翠城一期房子出售掉，手上现金有800多万，按揭的话有天空之城叠排的300多万。现在手头有大华澄品的166方，想再投资一套，可能母亲按揭会有问题吧？候选楼盘有御潮府，

回答：你好，翡翠城一期，2005年左右建，地铁在建，还有潜力的呀。天空之城自住还可保留；大华澄品也不错，可继续持有；60岁以后可考虑做JYD接力贷；御潮府可考虑的，但由于片区发展成熟，买来收藏还可，投资增长潜力可能不是很大。较具潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔您好，我外地人来上海，今年25岁，老婆上海人，两人结婚有一房票。目前工资1万，存款200万。预算400万左右，在我在虹口上班，老婆在徐家汇上班。目前在三林住了一年多，想在印象城旁买动迁房，可以给一些建议吗？两人自住，不要孩子。目前只在三林看过一些商品房和动迁房，商品房均价方面虽然也买得起但压力较大，暂不考虑。希望您能给一些思路。感谢！

回答：你好，三林区域可以，我们认为比较适合自住，兼顾一点投资。三林整个片区很大，产品线很丰富，即便是动迁房，也有中环内外很多小板块。曾叔觉得买动迁房没有问题，但是需要结合自己的自住偏好选择，如果有能力上到商品房那是更好，因为未来出手流动性会好很多。

提问：你好，曾叔，请问广州华景两套，自住沁馥佳苑，陶然一套86方小三房打算换掉改善自住加保持升值。看了萝岗龙湖云峰原著，里面的叠墅和联排有些心动，总价1000~1500多，会配套广大附小和未来附中。想问下曾叔怎么看叠墅联排（两者中又有没优先级）的产品和该片区的长期发展（10年），或者改善自住加升值推荐其他板块更好的方案？

回答：你好，陶然庭苑还可以的呀。龙湖云峰原著可考虑的，总价1000-1500的适合自住，投资一般般吧。叠墅联排当然是选联排好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好，曾叔，sfsd目前在中关村上班，想兼顾望京，cbd，首付200左右，总价想在500以内，首套先不考虑学区以自住和投资为主，目前看了安华西里，预计去看小关北里，房姐可以帮忙分析一下这两个盘，再给推荐一下其他盘吗？谢谢！

回答：你好，这个价位基本都是跟随大盘。安华西里里面的交通部部长楼，带地下车库，不过出房比较少，有合适的标的，可以优先考虑。小关北里小区环境稍差，地理位置也一般，可以作为备选还可以看看华严北里、安慧北里、慧忠里、安贞里、安贞北里。

提问：您好！曾叔，认识你之后买了人生排名前列套房。作为八零后觉得前面这么多年都没一点理财的意识，觉得房价也会跌，所以积蓄年年花光。现在思路转变了，年收入在30W左右，相对稳定。刚入手的一套刚需房143平，房贷还没下来，贷款一月是5000左右。接下来根据我的年收入我该怎么做个理财计划，现在有想法以后再投资入手一套。请给予指点，感谢！

回答：你好，你这种思路是对的，如果手里的钱足够做首付，而月供又在自己的能力范围之内的话，买房投资是很好的选择。毕竟，存钱是永远赶不上通胀，房产是国内最重要的资产保值增值的方式，而且它还可以上杠杆。假如你在2009年买了一套90㎡的房子——北京涨373.4万上海涨275.8万广州涨213.4万深圳涨368.6万。这个数字就是被动收入，不用付出什么，仅仅是买了一套房，你就能在财富积累上超出你的同事很多。无论过去还是现在，买房是普通人在重要的事情，不仅让你安居乐业，还能积累财富，是你积累财富最重要也是确定性最强的手段。

当然，买房也要分辨明在哪个城市买，纯投资选择一线、二线城市买房，不管牛市还是熊市，变现都非常容易；在三线、四线城市就只能考虑自住，位置偏一些，租都租不出去，更难出手变现。这点一定要考虑清楚。所以，手里的钱不够在一线、二线城市首付的话，推荐还是努力的挣钱、攒钱，尽快能够在一线、二线城市买房，保住你的资产。

提问：曾叔你好，我目前的现状是：上海夫妻结婚2年，目前家庭两套以前爸妈帮买的2004年左右的房子，一套2房自住在普陀武宁路700万左右，一套3房徐家汇1200w左右。目前家庭收入税前120w左右，另有几百万的股票资产暂时不能套现。需求：现考虑置换，希望能够1）满足未来家庭需求 2）房产保值3）提升居住品质（3项重要性依次递减）几种方案求指点同时求推荐楼盘：1）有先进公立学区的04年左右3房，如浦东陆家嘴花园2）2500W 左右新房（优先居住品质，较好带一个学区）方法是两套换一套同时贷款贷足3）便宜点的新房，同时再换个学区房或者留一套出租。谢谢！

回答：你好，2、3保证增值属性不强，因为新房的高单价会限制未来收益的想象空间。建议考虑第1个选项，在黄浦、老静安和浦东内环找一些带一梯队学区且有景观的二手房，这样下限是地段价值，上限是学区的增值，比较理想。具体楼盘推荐详见内部资料。

提问：你好，曾叔，怎么看这句“你以为我买的是房产，其实我买的是负债” ，想听听您的看法，意思正常人只要后方现金流不断，想方设法利用借贷杆杆，买入一二线优质房产就是稳赚不赔嘛？

回答：你好，不完全是，靠负债套利来赚钱是建立在一个前提的。就是房产的涨幅要大于持仓成本利息。这个从长期看机会是比较大的。但是在短期几年特别是17年以来的这几年，财务成本其实大过房价涨幅，因为全国的房子没怎么大涨过。如果你这几年撑不住爆仓的话，就挨不到负债套利的结果了。所以一味地放杠杆已经过了较好的时机。我们建议在有比较大确定性接近底部的时候开始放杠杆，而不是再像以前随时随地放杠杆。放杠杆赚钱是没问题的。但是要比以前更讲究节奏了。

提问：曾叔你好，想问一下曾叔买房怎么办理无息贷款？

回答：你好，这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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