上海楼市:房价上涨有这样一个规律!总有人掉坑后悔当时不听!

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：您好！曾叔，请问在上海买别墅的话，在上海房市涨幅是不是最后的啊？

回答：你好，上海的房价上涨总有这样一个规律：首先某些板块的高能级发展吸引大量资金流入，筑成热点板块，热点板块价格上涨到“天花板”时，标杆板块吸引了剩下的资金，最后普通板块也随之增长。上海的别墅自然也顺应这个规律开始了上涨。但别墅毕竟是高消费产品。

提问：曾叔，你好，想问下现在是置换二手房的时机吗？现在调控新政刚出，后续价格会不会下来点，房源会不会比现在多？另外想问下，政通路250弄和政通路311弄如何，听说房龄比较老，但是交通比较方便，将来容易出手吗？还有，这两个小区周围配套和升值空间如何？

回答：你好，未来会越来越严，而当前调控其实是一个窗口期，使得一些很拽的房东，从惜售开始愿意谈一谈，所以需要把握好这个窗口期。两个盘很近，都是较老的房子，只是其地理位置较好，地铁口，配套繁华，生活方便，而且供需紧张，所有也有一定的价值。当然有，具体详见内部分享。

提问：您好！曾叔，关于买房贷款我有几个问题：1.现在买房贷款是不是要尽量多贷少付？2.那是等额本金好还是等额本息的好呢？3.就是我听说抵押贷很便宜，我能不能把贷款换成抵押贷？

回答：你好，许多人投资时都会选择贷款，并不是因为资金不足，而是贷款投资可以尽可能多加杠杆，让投资消耗的成本更少，相对来说获取更多资产。首先，资金具有时间价值，即今天的钱更值钱。因此我们要尽量把“今天的钱”换成资产，如房产等可以增值的资产。其次，在还款时，还款模式的等额本息优于等额本金，因为等额本息可以消耗更少的成本。除此之外，我们购买资产时，要求资产回报值比成本高，这样才是有价值的投资。但是也不要求资产回报率能达到较高值，因为利润越高风险越大，要在保证风险能够承担的情况下，获取足够高的利润回报。如果是没有投资经验，建议尽量少贷贷款，因为不会投资就无法获得高额资产回报率，多贷款只会徒增利率。贷款时，除了关注贷款利率以外还要注意贷款时限，时间够长才能达到贷款利益较大化，因此建议不要把首次按揭贷款换成抵押货，因为抵押货虽然利率较低，但是周期过短，成本消耗风险较大。

提问：你好，曾叔，上海一些老破小双学区房，开始降价了？

回答：你好，目前处于楼市调控博弈期与中考新政消化期，双重压力下，部分高溢价学区房房东的心态比之前降低了不少，愿意把房子拿出来卖了，甚至愿意降点价了。比如潍坊的明珠、洋泾菊园的学区，基本从520-550万降到了500万，梅园也从七八百万的高位降了点。一涨就涨300万，一降才降30万，确实扎心。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，你好，想看总价800-900万间的二手房。夫妻俩分别在虹桥机场附近和浦东陆家嘴工作，目前不考虑学区，两房够用。北面新静安、虹口、杨浦这三个区，将军能推荐些感觉不错的次新盘吗？还有没有其他区域建议看看的？

回答：你好，虹口杨浦目前这个预算比较难买次新房，只有区里相对弱势的板块楼盘可以选择。比如虹口凉城，杨浦中原，前者公共交通尤其不便利，后者城市面貌比较老配套也一般。新静安可以选择的位置就要好很多，重点关注大宁西北侧的阳城区域，配套有大融城，地铁有7号线，小区都比较新，还带了闸北二中心的学区。

提问：新人首问：曾叔您好，我想在上海购买一套房产作为投资，但我是外地户口不符合上海限购政策，请问周边市县哪个区域投资升值空间大？预算300w以内，还请曾叔推荐几个升值空间大一些现在可以直接入手的花桥新楼盘

回答：你好，可看看昆山花桥，板块轮动，承接上海外溢需求，现在适合入手。300以内花桥最有价值楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问应该选二手房还是新房？选购二手房需要注意什么？

回答：你好，新房二手房各有利弊。现在产品是越来越好，所以新房在规划、户型、园林、施工等方面大多数是比二手房要好的。二手房看得见，对户型、配套、物业等各种优劣势都一清二楚。之前也说过选二手房的问题。主要三点，一是比较累，要多看多比较，和新房不一样。新房是在建设中，现场看不出什么，二手房每套都一样，不只是户型，楼层带来的采光也会不同，不同楼栋同一户型也不同。还有就是原来人家住的情况也会有影响，还有周边的邻居。所以，选好意向的之后要一套套看一套套比较。看小区的物业管理也很重要。二是讨价还价的心理战。三是要有个靠谱的中介。二手房很多手续需要中介配合，中介的责任心、服务、流程的熟悉程度、与银行房管局等的关系等，都很重要。三点之外，就是运气了，碰到了合适的房子合适的价格。现阶段，买房不一定会赚钱的原因就是如此！

提问：曾叔你好，想问一下曾叔买房怎么办理无息贷款？

回答：你好，这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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