重磅文件审议通过,房地产又有大动作?!

楼市传来重磅消息，新一轮“房改”要来了。

据经济观察报披露，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（简称“14号文”），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

这份文件发布了足足两个月，近日才引发关注。这是继今年7月份中央政治局会议上对楼市重新定调，认为我国房地产市场供求关系发生重大变化之后，房地产又一个重大动作。

明确两大目标

新一轮“房改”意义重大，关系到未来房地产发展的新模式和每个人未来的住房问题。

据悉，“14号文”主要有以下两点内容：

1、加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。

2、让商品住房回归商品属性，推动建立房地产业转型发展新模式，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

简单来说，以后的房子就分为保障房和商品房。据悉，此轮规划建设保障房的保障对象，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。

让商品住房回归商品属性，这句话也值得推敲。之前官方在谈到房地产市场的时候，经常提到的是让房子回归居住属性，也即房住不炒。回归商品属性是不是意味着，商品房既有居住属性，也有投资属性呢？

保障房和商品房的区分，有点像新加坡的模式。目前新加坡房屋结构是72%为组屋，只有5%为私人住宅，23%为有地住宅。组屋价格通常只有商品房价格的三分之一，但无论是地段、品质还是配套，一点也不比商品房差。

“房改”要怎么改？

全国新一轮的房改，具体该怎么实施？通过经济观察网的报道，我们可以获取一些关键信息。

第一，城区人口300万以上的大城市率先探索实践

“14号文”指出，“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”

住房矛盾较为突出的大城市将起到表率作用。那么，符合城区人口300万以上的城市有多少？2020年国家统计局公布过一份《2020中国人口普查分县资料》，披露了各类城市的城区人口。

城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

第二，适当改建或收购存量商品房用作保障房

“14号文”提出对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。文件要求与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合，稳妥推进。另外，还将加强在建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费等方面对保障房的政策支持。

同时，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

简而言之就是保障的归保障，市场的归市场，过剩的商品房可以被改造成保障房，而保障房无法流通为商品房。

对于新一轮“房改”，镜鉴咨询创始人张宏伟认为，“新一轮房改”的内容在之前就有过不同形式的表达，业内较为认可的第一轮房改其实是1998年之后停止福利分房，推动住房市场化改革的系列措施，第二轮房改其实最早在2009年左右就提过。我们可以认为这是“二次房改”政策推行落地的2.0阶段。

从当前政策走向来看，现在除了一线城市、部分强二线，大部分城市的楼市调控政策的限购、限贷、限售等已取消，就是政策层面开始回归市场化的表现。

同时，土拍市场，已经有合肥、成都、厦门、济南等几个城市土地市场已经取消土地最高限价的规定，已经开始实行“价高者得”，在部委政策已经明确可以取消土地最高土地限价的政策之后，后面可能也会有更多城市会跟进，这就是土地段市场化的表现。

也就是说，未来从销售端不限价，土地市场也实行“价高者得”，从这两方面来看，目前房地产市场已经正在向市场化、商品化阶段过渡。

在这种情况下，市场竞争会更加充分，未来只有团队能力强、产品的开发能力强、物业服务能力强，综合能力比较强的这些企业，才能够在充分竞争的市场环境下，更好的生存和发展。