容积率低至1.02,松江新城新增两幅低密住宅用地

9月1日，《上海市松江区中山街道SJC1-0006单元控制性详细规划C30、C31街坊局部调整》草案在区政府官网公示。

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规划范围：

松江区中山街道SJC1-0006单元C30、C31街坊，西至茸凯路，北至外浜街，东至茸惠路，南至梅家浜路，总用地面积约13.43公顷。

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调整动因：

为落实“新城发力”战略，加强新城人口导入，满足科创人才高品质居住需求，应对商办楼宇总量超过实际需求情况，结合区位条件和合理性研究，将部分商办用地调整为住宅用地，并增加公共服务设施供给，启动本次规划调整工作。

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调整主要内容：

C30-03地块用地性质从商办用地(C8)调整为三类住宅用地(Rr3)

容积率从1.7调整为1.4

建筑高度从60米调整为36米

C31-08地块用地性质从商办用地(C8)调整为二类住宅用地(Rr2)

容积率从2.0调整为1.05

建筑高度从40米调整为24米

C31-06地块用地性质从供电用地(U12)调整为社区文化设施用地(Rc3)

容积率1.2

建筑高度24米

调整后，整单元人口规模和住宅规模均符合上位规划总量管控要求，各类公共服务设施、基础教育设施均满足人口使用需求。

住宅组团用地禁止通过“高低配”的方式建造别墅及私家庄园(“别墅及私家庄园”定义以国家或本市出台的文件要求为准)。住宅地块建设应当符合相关标准规范要求。

上述两幅地块临近五龙湖公园、万达商圈；距离9号线松江大学城站约2.5公里。区域内目前热门项目主要是中国铁建·西派云间和国贸·海上原墅两个。

今年5月9日，上海第四批次土拍，中国铁建以总价247082万元竞得松江区SJC10006单元C03A-04号地块，溢价率20.42%，楼板价25288元/㎡，装修标准不低于2500元/㎡。

地块东至茸吉路，南至河道，西至河道，北至规划路，为普通商品房用地，出让面积42480.63㎡，容积率2.3，建筑面积97705.449㎡。根据规划公示，项目拟建高层、小高层和叠加产品，共计760套房源，包括7幢4层叠加别墅、1幢10层+17层小高层、1幢12层小高层和8幢17层高层。

目前项目定名为中国铁建·西派云间，云间生活馆已经开放，预计下半年入市。

2024年5月28日，国贸&松江交投以26.98亿元摘得海上原墅地块，成交楼板价28000元/㎡，溢价率0%。

项目东至辰晓路，西至龙源路，南至广轩路，北至骏安路，地块容积率1.2，占地面积约8.03万方，计容面积约9.64万方；保障房占比5%，类型为公共租赁住房；中小套户型不得低于总住宅建筑面积的30%，全装修比例50%！指导价6.3万/㎡，装标要求不低于2500元/㎡。

从设计方案来看，该项目由9栋7-8F多层住宅、9栋4F多层住宅、12栋3F低层住宅、1栋8F保障房以及若干社区配套用房组成，共计规划778户(含保障房)。

据最新消息，国贸·海上原墅已经实现三次触发积分；三批次推出146套房源，累计认购超190组，认购率超130%，产品涵盖洋房、叠加、联排产品，9月7日正式开盘。

不难看出，松江新城区域新盘供应相对不足，新房市场热度尚可。加上最新外环外住房限购松绑，这对于后续房企拿地增添了几分信心。