绿城3000亿目标背后:新增千亿货值欲转化48%,下半年1266亿销售待结转

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

年初之时，张亚东认为地产正经历“四个分化”，即市场分化、企业分化、产品分化、资源分化，而绿城中国（03900.HK）则处于四个分化中方向较好的一侧。

半年之后，张亚东对于绿城的走向，还是相同的观点。绿城上半年的业绩表现，令他对这个判断愈加有底气。

8月28日，绿城召开2023年中期业绩发布会，董事会主席张亚东携行政总裁郭佳峰、执行总裁吴文德、执行总裁耿忠强和副总裁李骏出席，虽然行业上半年低迷下行，但他们谈的更多是增长。

提升权益规模，带动归母净利增四成

在张亚东看来，房地产行业正在经历阶段性变化：一是从增量时代到了发展的存量时代；二是供需关系从供小于求转变为供大于求；三是市场结构从刚需为主转为改善为主；四是房屋功能从金融属性回归到居住属性。

面对市场的四个变化，绿城规划到2025年做TOP10中的品质标杆，主要反映三个规模上，一是销售总规模，大约在3000亿；二是投资规模；三是权益规模。

绿城上半年取得总合同销售1342亿元，同比增长19%；其中，自投项目销售982亿元，实现自投权益销售额633亿元，较去年同期增长40%，权益比提升11个百分点至64%，在行业权益榜位列第九，是绿城首次进入行业十。

“坦率来讲，我没想到这么快进入前十，权益规模是绿城在总销售规模、投资规模之外，最为看重的一项规模指标，原先的目标是在2025年进入前十。”张亚东指出，实际上每年3000亿的销售量级，绿城更看重权益的逐年提升。

这一点，也体现在绿城的拿地投资里，绿城上半年新增项目19个，预计新增货值571亿元，平均权益比提升3个百分点至79%，为的是进一步提升操盘效率，降低合作风险，也是为提升归母净利。

这也是为何绿城收入与利润额下滑的背景下，归母净利却在增长的原因。财报显示，上半年取得收入569.76亿元，同比下降12%；期内利润46.41亿元，同比下降4.5%。

但是其上半年实现归母净利润25.45亿元，同比增长41.3%；核心归母净利润38.81亿元，同比增长4.2%。销售权益、土地权益占比的双提升，也在带动绿城归母利润的提高。

3000亿销售目标支撑：新增货值高转化

对于2023年的销售目标，管理层并未讳言，与2022年的销售规模相当，保持在3000亿左右，主要是基于两点：一是其前7月总合同销售额为1524亿元；二是8月至12月是其新推货值的高峰期，主要集中在三季度末，中月中旬之后。

根据当前的销售情况，绿城制定了这样的销售目标，其中有两个关键支撑：

新增货值转化率是其一，绿城上半年新增项目19个，预计新增货值达571亿元，预计当年实现销售转化约348亿元，当年转化率61%，截至6月30日，已实现销售转化约92亿元。

其二是高去化率，绿城上半年销售回款率109%，首开去化率82%，较2022年末提升7个百分点，背后是工期缩短与开发速度的提升，从拿地到开工缩短至2.1个月，从拿地至首开缩短至4.7个月，分别同比提速25%及22%。

对于自身的地块质量，绿城管理层也颇为满意，郭佳峰指出：“今年的拿地质量，与其前几年相比要更好，拿到的一些核心城市中核心地块的地都非常好，特别是上海的三块地，进千分之一的概率，无论是利润率、ROI，还是市场上能够去化的概率，都很好。”

2023下半年，绿城自投项目货值为1955亿元，其中一二线占比80%。从可售资源来看，杭州近300亿元，宁波和西安为160亿至180亿元，上海、北京和天津为110亿至120亿元。

今年7-8月，绿城在上海摇号收获3幅地块，同时在杭州、宁波等城市有所斩获，截至8月25日，今年累计新增货值1005亿元，管理层预计年内销售转化率能够达到48%。如果将6月后获取的自投项目叠加，绿城下半年供货自投总货值达2135亿元。

尤其是在上海摇号收获的三宗地块，绿城颇为满意，管理层多次提及运气好。据李骏透露，上海三宗地块闵行梅陇项目、嘉定南翔项目和青浦徐泾项目，年内准备全部入市。而这也成为绿城销售的另一支撑。

今年前7月，绿城录得合同销售额1079亿元，如果将代建项目的445亿元合同销售额囊括在内，总合同销售额为1524亿元，已经完成销售目标的一半。

但截至6月底，绿城累计已售未结转金额约3114亿元，其中权益占比金额为1955亿元。具体至2023下半年，已售未结转金额为1266亿元，权益金额占比为776亿元。

下半年拿地：继续“狙击式”投资，机会很大

拿地质量的提升，与绿城的拿地策略强相关，绿城上半年也如其它房企一样，重点聚焦一二线城市的核心板块，但这也导致土地市场局部过热。

虽然土地市场整体低迷，但核心城市优质地块热度较高、竞争激烈，北京、杭州等城市多宗地块参拍企业数量创新高，绿城便是其中一员，参加杭州、上海、北京等核心一二线城市土拍100余次，上半年新增货值中杭州、西安、宁波、苏州等一二线城市占比达89%。

除了一二线之外，绿城还在“狙击式”投资浙江优质三四线城市，上半年获取嘉兴、台州、绍兴等城市拿地。

尤其是8月初，在上海与杭州投资近180亿拿地，新增货值280亿元，这也是被市场解读为绿城下半年拿地加速。但绿城管理层并不这样认为，并解释道：“我们的买地策略一直没

有变，之所以让大家感觉近期买地比较多。”

“上半年这个投资强度处于一个比较低的水准，考虑土地款支付后今年1—6月份的经营性现金流有171亿元，所以现金流层面就给下半年投资留出了一个充裕的额度。”郭佳峰补充道。

截至6月底，绿城共有土地储备项目200个，总可售面积约为2952万平方米，权益可售面积约为1747万平方米；平均楼面地价每平方米约7642元，总货值达7495亿元。其中，一二线城市货值占比79%，长三角区域占比52%，北京、上海、杭州等十大战略核心城市占比53%。

谈及下半年的土地投资，郭佳峰指出：“从需求端来说，可能会比较谨慎；但对于绿城，也是一个机会。按照年初总体安排，权益投资额为600亿左右，但这是计划数，具体的投资额多少，要根据销售和融资情况来看，下半年仍然会坚持一个精准投资来考虑。”

截至8月25日，绿城今年累计新增货值1005亿元，承担的成本为491亿元；由此估算，绿城下半年的投资额度还剩110亿元左右。