85.4亿元!上海地产摘得后滩“九宫格”第二幅宅地

5月24日，上海市规划和自然资源局发布了浦东新区上钢社区Z000101单元04-1地块协议出让公示，出让价格85.4041亿元，楼板价70300元/㎡，意向用地者为上海城市更新建设发展有限公司（上海地产集团）。

该地块东至济明路、南至耀川路，土地面积4.19万㎡，容积率2.9，计容建筑面积约12.15万㎡，未设保障性住房及租赁住房配建要求。全装修比例为100%，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的40%。

此次是浦东后滩九宫格第二幅协议出让的宅地，此前一幅同样是上海地产集团摘得。2024年12月25日07-1地块公示协议出让，出让价格88.6896亿元，楼板价70030元/㎡。

根据详细规划，除了此次出让的04-1地块和此前出让的07-1地块，这一片区还有08-2、05-4、09-2、13-1，4宗涉宅地待出让，未来将供应3640套房源。

04-1地块紧邻轨交19号线德州路站，周边多条快速路、高架路纵横交错，交通出行便捷。同时，地块西侧与黄浦江直线距离仅30余米，中高楼层将有不错的瞰江视野。此外，地块距离上海世博文化公园，东方体育中心等大型公共休闲配套均不到1公里，地段位置优越。

新房市场方面，地块东北方向1.5公里处，中铁置业2024年5月28日以13.2416亿元摘得浦东新区上钢街道Z00-0101单元37-12地块，楼面价53042元/㎡，溢价率10%。即中铁·世博云境，项目2024年12月30日开盘，一次性推出全部房源，158套，备案均价10万元/㎡，认购率达到291%。

地块全生命周期管理要求

1、地上建设条件：地块地上建设用地规划性质为Rr3；计容面积121485.18平方米。该地块所在的04街坊滨河首排建筑高度不超过24米，局部可适当提高至36米。以轨道交通站点为核心，济明路、德州路沿线地块应形成连续的沿街商业界面，鼓励采用灵活设计手段优化道路断面布局，济明路作为区域南北向重要功能轴线，重点加强与后滩站、世博文化公园的功能联系，德州路作为地区内部主要公共活动道路，鼓励增加街道慢行空间、优化滨江标识指引，提升慢行体验，重点强化东西向与滨江开放空间的功能联系。

2、保障性住房和租赁住房配建：根据区房管局征询回复意见，本地块无需配建保障性住房、租赁住房。

3、全装修和装配式：全装修比例为100%。出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%，应按以下规定建设及管理：《关于进一步明确装配式建筑实施范围和相关工作要求的通知》（沪建建材〔2019〕97号）。

4、中小套型：本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的40%，计48594.07平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米）。

5、绿色建筑标准：出让宗地中建筑应当达到绿色建筑二星级及以上，超高层建筑执行三星级绿色建筑标准，依据《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ08-2139-2021）执行。

6、建筑信息模型技术（BIM）：应当应用BIM技术，应用阶段为全过程、设计、施工阶段、运维阶段。具体按照《关于进一步加强上海市建筑信息模型技术推广应用的通知》（沪建建管联〔2017〕326号）、《上海市建筑信息模型应用标准》（DG/TJ08-2201）、《上海市建筑信息模型应用指南》等文件执行。

7、海绵城市：年径流总量控制率应根据地块规划绿地率调整，地块规划绿地率为35%，为 65%；年径流污染控制率为 49.6%。具体指标数值依据市住房城乡建设管理委员会正式同意的《浦东新区海绵城市建设规划（2018-2035 年）》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。

8、绿化要求：绿地率不小于35%，集中绿地率为10%。根据《上海市绿化条例》、《上海市绿化和市容管理局关于印发<屋顶绿化技术规范>的通知》（沪绿容（2015）330号），新建公共建筑的，应对建筑中高度不超过50米的平屋顶实施绿化，实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%。居住区内每块集中绿地的面积不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。

9、物业自持：受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府相关部门的物业除外)。

10、人防设施：应按地上总建筑面积的10%配建人民防空工程。人防工程为甲类，核武器抗力级别6级，常规武器抗力等级6级，战时用途为途为二等人员掩蔽所。具体按照《上海市工程建设项目民防审批和监督管理规定》（沪民防规(2020)3号)落实。