上海“十五五”土地规划出炉,这些区域板块要起飞了!

日前，上海规资局正式印发

《上海市加强土地管理“十五五”规划》

根据规划，“十五五”期末，全市建设用地总规模控制在3200平方公里以内，年均供地35至40平方公里，而年均新增土地储备计划规模提升到50至60平方公里。数字背后是一套全新的资源配置思路，不再摊大饼，而是精准投放，好钢用在刀刃上。

尤其值得关注的是，上海的土地被划分为四个功能层级：主城核心区、中外环周边地区、重点战略地区、五个新城。四个层级各司其职、错位发展，共同构成未来五年城市空间的基本骨架。这其实也指明了接下来几年的重点板块，我们分别来分析。

01

主城核心区：精耕细作提品质

主城核心区承载着上海“五个中心”最核心的功能。这轮规划对核心区的定调不是大拆大建，而是精耕细作、提质增效。

规划明确提出，加强高品质的公共服务设施和住宅用地供给，提升空间品质和人民城市功能，以土地储备、城市更新等路径，推进“一江一河”沿岸地区空间资源更新盘活，彰显核心功能区土地资源价值。

对高端置业而言，核心区的“好房子”会越来越多，但总量终究有限。稀缺性决定了这里依然是上海价值的“压舱石”。

02

中外环周边：更新盘活促转型

中外环周边地区在规划中被赋予“中城地带”的定位，核心任务是围绕轨道交通TOD综合开发，依托既有产业基础，打造一批特色鲜明、功能互补的创新转型功能区。

被重点点名的板块包括：吴淞创新城、市北高新区、南大智慧城、桃浦智创城、虹桥临空、漕河泾、金桥开发区、外高桥等。这些地方有雄厚的产业底子，但大量空间是老厂房、老园区，利用效率不高。“十五五”的任务就是盘整空间资源，为科创企业和人才提供灵活、低成本的嵌入式创新创业空间。

规划还明确提出要深化产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，按年度滚动开展产业用地综合绩效评估，完善盘活政策工具箱。这意味着中外环的低效用地盘活将有制度化保障，不再是运动式推进，而是常态化运作。

产业升级会带来更高质量的就业岗位，配套商业和住宅也会随之改善。对在这些区域工作和生活的人来说，城市面貌和功能品质将再上一个台阶。

03

四大战略地区：集中资源求突破

规划中有一句分量很重的话：加大优势地区的增量土地资源集中投放。这是四个层级中资源倾斜力度最大的板块，被明确点名的有四处：

东方枢纽及周边：这是分量最重的板块之一。规划提出重点推进东方枢纽核心区、大飞机产业园、上海国际旅游度假区、川沙城市副中心等地区土地储备，统筹配置公共服务、综合交通、市政基础设施等土地资源。这里不仅是交通枢纽，更是面向国际开放的门户，未来商办、住宅、公共服务配套将持续落地。

虹桥国际中央商务区及周边：作为上海西翼的开放龙头，虹桥的地位进一步巩固。核心区及周边区域、凤栖湿地、云麓湿地等重点发展地区被要求加大土地收储力度，有序推进交通、住宅、公共服务配套供给，推进站场融合和区域城镇联动。

吴淞创新城：位于长江、黄浦江、蕰藻浜三水交汇处，是上海北部转型的标杆。科创产业片区、宝山站周边、国际邮轮旅游度假区纳入重点土地储备范围，同时推动低效产业用地盘活，强化创新型产业集群发展。

大零号湾及周边：定位为上海科创策源功能的核心承载区，规划要求统筹大吴泾地区空间发展，围绕大零号湾打造策源功能，土地资源向科技创新和高端产业倾斜。规划还特别提到要在此类重点区域开展1：1万工程地质调查，为高强度开发提供地质安全保障。

这四个板块的共同特点是：土地储备集中投放、基础设施优先配套、产业和人口持续导入，是“十五五”期间最具增长潜力的区域。

04

五个新城：精准供地谋发展

五个新城的表述更加务实。规划明确提出建立住宅用地供给与人口导入相适应的供应机制，推进土地储备库存有序去化。

换言之，人口进得快的区域多供地，库存压力大的区域少供地，不再搞一刀切。同时要求聚焦枢纽节点、轨交站点周边、重点产业园区配置土地资源，引导人口和产业向核心节点集中。规划还提到要结合城中村改造和“15分钟社区生活圈”建设，合理供应配套商业用地，持续提升新城的宜居性。

对购房者而言，五个新城不再是“闭眼买”的板块，关键要看三个指标：是否靠近轨交站点、周边有无重点产业、人口导入的实际进度。规划红利不等于市场红利，人口才是终极答案。

把这份规划读薄，四个层级各有侧重：主城核心区精耕细作提品质，中外环更新盘活促转型，四大战略区集中资源求突破，五个新城精准供地谋发展。

东方枢纽、虹桥商务区、吴淞创新城、大零号湾构成四大战略支点；市北高新、南大、桃浦、漕河泾、金桥、外高桥等中外环板块承载产业升级和城市更新双重任务；“一江一河”持续释放核心区存量价值；五个新城进入差异化发展的新阶段。

无论购房置业还是产业布局，跟着这四个方向走，基本不会偏离上海下一轮发展的主航道。