上海楼市:内环随便买,中环值得买,外环挑着买,外环外谨慎买!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：坐标上海，目前自住一套在一号线外环路附近，考虑到现有这套本身学区还不错，而且上班也还算方便，短期内不打算卖。最近想考虑上海郊区再投资一套新楼盘，目前手上有现金250万左右，贷款7成的话，准备入手总价320万左右的房子。麻烦您根据我的情况给个建议或者推荐一下其他有投资价值的板块，目前看过的楼盘如下：1.奉贤板块，新开盘的象屿，龙湖，天河前滩时代；2.嘉定，上海汽车城附近，嘉宝新力梦之晴，还有就是万科西郊都会；3.青浦，17号淀山湖大道附近的几个楼盘。

回答：我更建议方案二，一线城市郊区投资，地铁是一个很重要的价值点，因为郊区的普遍硬伤在于距离，而地铁就可以很好的缓解这个痛点。

1.上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中环值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。2.上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。3.市区买房，较好买次新房，楼龄较好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海买房投资回报率高的板块推荐详见内部！

提问：成哥您好，我考虑投资，首付只有90多，是选择上海还是其它二线城市

回答：勉强可以上车上海投资房，但只能买泗泾、鲁汇、高桥、曹路、顾村、赵巷这种非常远的房子。如果可以加个几十万首付就会好很多，具体要根据你的情况推荐选筹区域。

提问：成哥你好，徐汇保利天悦和中海真如府，这2个盘哪个好一点？房型，城市界面各方面的优缺点能分析一下嘛？

回答：虽然时间比较晚了还是回答一下吧。保利在徐汇非核心区域，中海在普陀正核心，但即便如此，保利的界面和区位优势还是略胜一筹的，因为上海地倾西南。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥好！杨浦中原板块的65年老公房，挂牌480想置换，卖掉的话资金500万左右，想买宝山的上港新江湾，或者置换的离我们另一套鞍山的房子近点的自住，目前看中虹口曲阳95年塔楼的一楼620万左右3房，不知这两种方案是否合理？

回答：上港星江湾，近国帆路站，靠近集装箱码头有噪音，配套一般，品质应该还不错，得房率低，总体看自住+投资可考虑的。曲阳，纯居住板块，配套尚可，教育资源比较突出。住宅楼龄普遍较老，品质一般，城市界面陈旧。如果是自住的话也可考虑的，但这种老破大未来可能会略微跑输。优先考虑前者。

提问：成哥您好，浦东孙桥的圣宇豪庭自助兼投资是否值得入手，升值空间是否看好？

回答：你好，圣宇豪庭，有张江路站地铁，配套方面一般，靠近申江路立交桥，水路多，未来张江科学城发展起来，利好孙桥这边，总体看，自住+投资可以考虑的。具体更多分析详见内部！

提问：成哥，预算700万左右，有没有推荐的楼盘？

回答：你这个问题也太大了一些，只能大概回答下。北区考虑下大华，西区考虑下大虹桥，东区三林、前滩，南区浦江镇、古美具体要结合你的需求、偏好再来做选择。

提问：成哥你好，上海夫妻结婚2年，目前家庭两套以前爸妈帮买的2004年左右的房子，一套2房自住在普陀武宁路700万左右，一套3房徐家汇1200w左右。目前家庭收入税前120w左右，另有几百万的股票资产暂时不能套现。需求：现考虑置换，希望能够满足未来家庭需求 、房产保值、提升居住品质，几种方案求指点同时求推荐楼盘：1.有先进公立学区的04年左右3房，如浦东陆家嘴花园；2.2500W 左右新房（优先居住品质，较好带一个学区）方法是两套换一套同时贷款贷足；3.便宜点的新房，同时再换个学区房或者留一套出租。

回答：2、3保证增值属性不强，因为新房的高单价会限制未来收益的想象空间。建议考虑第1个选项，在黄浦、老静安和浦东内环找一些带一梯队学区且有景观的二手房，这样下限是地段价值，上限是学区的增值，比较理想。具体楼盘推荐详见内部！

提问：成哥你好，追问一下松江车墩安贝花园2.7万价格怎么样呢 可还有空间。

回答：安贝花园靠近影视产业圈，离车墩站也不是很远，买来自住可以的。但影视圈总体还是小的点，更大范围的还是工业厂房居多；所以从投资来看，有这些工厂小老板接盘，还勉强能跟上。

提问：成哥您好，请问三林的动迁安置房和九亭的次新二手房，选哪个，自住，不考虑学区。

回答：不知道你的偏好情况，只能从区位能级上来说，我选三林吧，九亭对接徐家汇，三林对接世博+前滩，后者这几年利好挺多的。具体怎么选，还是要看你的通勤的，特别是自住，应该按照自己方便的来，而不是涨得快的来。更多分析详见内部文章！

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