10宗“最”,回顾上海土地市场的2024

12月31日，上海2024年度土拍收官。随着奉贤新城宅地花落贝壳，本年度土拍正式落幕！

据搜狐焦点统计，2024年上海土拍共推出47幅涉宅地块，总成交金额1321.6439亿元。（数据来源：亿翰智库、上海土地市场；整理：搜狐焦点）

这一年，上海土拍规则不断调整，提升土地资源市场化配置效率。

●一批次第二轮土拍，住宅中小套型比例降低，同时中小套的面积界定线提高。上海持续了18年的“7090政策”退出土地市场。

●三批次土拍，始于2021年的房地联动价机制正式取消。土拍重回“价高者得”，取消商品住房用地溢价率10%的上限要求（对市场热度较高的特定区域地块仍可经决策采取差别化调控措施）。

●四批次土拍，徐汇滨江地块设置最高限价，溢价比例限制在30%，成为新政策实施后首个设定最高限价的住宅用地。

●五批次土拍，对市场热度较高的地块实行“双高双竞”规则，第二轮竞价中“价高者得”。自此，将土拍价格天花板彻底掀开，“摇乒乓球”拼运气模式正式退出上海土拍市场。

本文梳理了2024年上海土地市场十宗“最”，回顾土地市场精彩纷呈的这一年。

1.成交总价最高地块

七批次华润&越秀&中能建联合竞得的浦东新区新杨思地块是本年度总价最高地块，金额达到78.969亿元。地块是首个触发“双高双竞”规则地块，达到中止价后竞“高品质建设”指标，随后又进入第二阶段竞价，全程房企报价202轮。

2.成交楼面价最高地块

四批次土拍中，绿城以最高限价48.048亿元竞得徐汇滨江地块，其成交楼面价为本年度最高、131045元/平方米，溢价率30%，该地块登上全国“单价地王”宝座。

这幅地块，还见证了上海土拍目前为止最后一次“摇乒乓球”。不设房地联动价的绿城徐汇滨江地块，未来售价或将突破20万/平方米。

3.溢价率最高地块

随着土拍规则的调整，上海今年土拍的溢价率水涨船高，自取消商品住房用地溢价率10%的上限要求后，上海土地市场已有16幅地块溢价率超10%。

最高溢价率达到40.37%，即总价地王——华润&越秀&中能建联合竞得的浦东新杨思地块。宸嘉徐汇龙华地块、招商&南通瑞城静安曹家渡地块溢价率紧随其后跻身溢价率前三位，分别为40%、31.2%。

4.装修标准最高地块

2022年开始，上海将装修标准写入土拍规则，此后每幅土地都会规定1500-5000元/平方米不等的集采标准。今年实行“双高双竞”规则之后，新增了一个环节为竞装修标准。

八批次土拍中，宸嘉对徐汇龙华地块意向度极高，将地块装修标准从起始值5000元/平方米竞报至7000元/平方米，成为目前装修标准要求最高的项目。

5.报名房企最多地块

今年首轮土拍中，闵行区七宝镇古美北社区地块吸引了15家房企组成的12家竞买人竞拍，这幅地块还是2023年三批次重启招挂复合后，上海首宗需要“打分入围”地块。

最终，中铁置业&华发以触顶价34.7147亿元竞得该地块，楼面价55066元/平方米，溢价率10%。

6.拿地最多房企

从斩获地块数量看，保利发展为本年度在上海土地市场收获最多的房企，共计将6幅地块纳入囊中，其中4幅为独自竞得。

从区域分布看，杨浦3幅，浦东、嘉定、青浦各1幅。保利发展将继续深耕杨浦，与区域内其现有项目形成联动。

7.拿地总金额最高房企

从2023年华润重返上海公开土地市场开始，其势头就很猛。2023年共斩获5宗地块，位列榜首。

今年从拿地全口径金额排行看，华润蝉联榜首位置。斩获的4幅地块总价约192亿元，其单独竞得的宝山大场地块和虹口北外滩地块合计金额超97亿元！

8.最幸运房企

今年，上海土地市场上演过三次“帽子戏法”——同一家房企一天之内勇夺3幅地块。这既需要实力，也需要运气。

11月27日，华润补仓，其独家或联合其他房企拿下虹口北外滩、普陀桃浦、浦东新杨思3幅地块，地块总金额达146亿元。

11月28日，赢家换成了保利发展，当天出让的3幅地块全部由其斩获，分别位于浦东唐镇、杨浦滨江、杨浦江浦，地块总金额近77亿元。

12月30日，金茂迎来丰收日，在宝山各路出击，与宝冶、招商分别组成联合体连中三元，3幅地块成交总价达103.5亿元。

9.揽金最多批次

前后八批次土拍中，出让地块数量最多的为一批次，共出让了11幅地块，总金额近253亿元。而年度揽金最多的则为七批次，10幅地块总金额约307亿元。

10.揽金最多区域

今年公开土地市场上，黄浦、金山、崇明三区零供应，其他区域均有地块出让。

浦东（含自贸区临港新片区）为揽金最多的区域，7幅地块总成交金额约234.3亿元。卖地收入超200亿元的还有宝山区、闵行区，前者7幅地块总金额约219.9亿元，后者6幅地块总金额约211.1亿元。

日前已发布公告的九批次土拍仅含松江1幅地块，预计于1月24日进行现场交易！

上海土拍，未完待续！取消最高限价、取消房地联动价的土地市场，敬请持续关注！